園區(qū)項目前期定位

園區(qū)項目前期定位咨詢

園區(qū)項目前期定位咨詢中機院通過對區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域目標客戶研究、同類競爭項目研究，發(fā)現(xiàn)區(qū)域供求關(guān)系、市場機會、目標客戶群需求特點、產(chǎn)品差異性等，初步確定項目產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、客戶定位、產(chǎn)品定位，再根據(jù)用戶對項目的戰(zhàn)略訴求、資金投入程度、開發(fā)策略要求等，制定適配項目發(fā)展的合理項目定位、產(chǎn)品定位，開發(fā)策略等，指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計和項目開發(fā)管理。為進一步明確產(chǎn)業(yè)合作方提供指引和方向。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級面臨的問題

隨著我國房地產(chǎn)剛性需求逐漸飽和，“蛋糕”余量不多，而競爭異常激烈，加之國家嚴格調(diào)控樓市已進入常態(tài)化，眾多房產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，近年來，各式各樣的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、科技孵化產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)產(chǎn)業(yè)園如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，截至2019年末，我國共有各類國家級開發(fā)區(qū)628家，省級開發(fā)區(qū)共有2053家，各類市縣級園區(qū)、園中園、區(qū)中園更是不計其數(shù)。確實，從1984年設(shè)立首批國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，園區(qū)一直是我國經(jīng)濟增長的助推器，對我國經(jīng)濟的貢獻達到30%以上，但隨著國內(nèi)外形勢不斷變化，我國工業(yè)化水平不斷推進，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級與可持續(xù)發(fā)展也將面臨各種矛盾和挑戰(zhàn)，以往靠產(chǎn)業(yè)鏈成功的，會面臨產(chǎn)業(yè)集聚困難和產(chǎn)業(yè)環(huán)境不佳的矛盾；靠銷售成功的，會面臨分割政策不同的矛盾；靠賣地成功的，會面臨土地分成違法和指標匱乏的矛盾；靠招商服務(wù)成功的，會面臨區(qū)域歧視和政府違約成本的矛盾。總結(jié)起來，具體包括：

1供給側(cè)與需求側(cè)的矛盾
土地方面，一二線城市核心土地供給嚴重不足，三四線城市大量工業(yè)用地辦公廠房閑置休眠；服務(wù)方面，企業(yè)在價格、區(qū)位、定位、規(guī)劃、配套、服務(wù)、孵化等方面的需求難以得到滿足，園區(qū)服務(wù)缺乏市場調(diào)研，成了“花架子”。
2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的鎮(zhèn)痛
經(jīng)歷了粗放式、外延式的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須實施新戰(zhàn)略、探索新路徑，轉(zhuǎn)舵集約式、內(nèi)涵式發(fā)展，新舊更迭,必然是一個過程，必然會經(jīng)歷陣痛，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何準確定位，“老產(chǎn)業(yè)”如何退出，“新產(chǎn)業(yè)”如何布局，新舊動能轉(zhuǎn)化如何“無縫銜接”，都需要不斷研究反復(fù)論證。
3產(chǎn)業(yè)體系大而全，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不清晰
企業(yè)入園最大的優(yōu)勢在于通過合理規(guī)劃和統(tǒng)籌布局，將生產(chǎn)鏈和價值鏈相關(guān)的企業(yè)集聚起來，加強之間的分工合作，形成集群效應(yīng)。但我國多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)過度追求大而全，缺乏明確的產(chǎn)業(yè)定位，片面追求大企業(yè)，幾乎沒有行業(yè)門檻，導(dǎo)致園區(qū)變成各類產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的“大雜燴”。
4缺乏成熟的運營管理模式
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營管理是一門大學門，無論是園區(qū)擴展還是招商，運營服務(wù)都是構(gòu)成園區(qū)持久性發(fā)展的主要因素，目前我國大多數(shù)園區(qū)仍處于虧損狀態(tài)，歸根結(jié)底還是運營情況出現(xiàn)了問題，包括管理體制不夠科學、政策措施不夠完善、融資渠道較窄、專業(yè)人才比較缺乏等。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的問題：

園區(qū)規(guī)劃盲目追求布局外觀性，不重實效性!
園區(qū)規(guī)劃還停留在傳統(tǒng)城市規(guī)劃模式層面上!
園區(qū)規(guī)劃同質(zhì)性現(xiàn)象嚴重，競爭力缺乏!
園區(qū)規(guī)劃水平不高，配套銜接不夠，投資環(huán)境差!
園區(qū)規(guī)劃重外表空間，輕內(nèi)在產(chǎn)業(yè)，缺乏驅(qū)動力量!
產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位不準確，深度不夠，操作性不強

可看出，規(guī)劃沒做好，園區(qū)建設(shè)很難搞得好。產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的龍頭，決定園區(qū)未來的發(fā)展方向，決定園區(qū)建設(shè)規(guī)模和品位，所以園區(qū)建設(shè)應(yīng)堅持“規(guī)劃先行”的指導(dǎo)原則。

中機院的規(guī)劃理念：

1
如何從產(chǎn)業(yè)鏈的角度對現(xiàn)有的區(qū)域產(chǎn)業(yè)進行深入分析研究，尋找缺失環(huán)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)；
2
如何結(jié)合區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，進行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)；
3
如何在園區(qū)建設(shè)與運營管理模式和機制上形成突破，保持健康、持續(xù)的發(fā)展趨勢；
4
如何正確處理招商引資和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的關(guān)系，保持區(qū)域經(jīng)濟的內(nèi)生增長動力；
5
如何在圍繞園區(qū)產(chǎn)（企）業(yè)發(fā)展的需求上形成特色的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。

我們能提供的服務(wù)

中機院起源于產(chǎn)業(yè)競爭情報監(jiān)測，發(fā)展壯大于規(guī)劃咨詢，成名于新城新區(qū)開發(fā)運營顧問。自2008年始，轉(zhuǎn)型專注于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃及招商運營托管全鏈咨詢（產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、市場研究、地產(chǎn)策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、產(chǎn)業(yè)招商、運營托管），是國內(nèi)比較早提出和踐行“地區(qū)經(jīng)濟規(guī)劃運營全鏈咨詢服務(wù)”的機構(gòu)之一。10余年從業(yè)經(jīng)驗、500+落地案例、600余人專家團隊及豐厚政府企業(yè)資源。針對園區(qū)我院提供八大服務(wù)，如下：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略
科學構(gòu)劃園區(qū)全局性的發(fā)展藍圖：包括產(chǎn)業(yè)聚集、功能定位、開發(fā)模式、運作機制等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位
明確發(fā)展方向，有效提出園區(qū)整體形象：包括產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、目標客戶篩選、管控機制等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位
加快推進園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級：包括園區(qū)比較優(yōu)勢、區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈分工協(xié)作、細分領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)招商等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局
深度優(yōu)化園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局：包括空間承載力、特色集聚、功能分區(qū)等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)
整合多重優(yōu)勢，挖掘園區(qū)發(fā)展新潛力：包括支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、園區(qū)新經(jīng)濟增長點培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化路徑等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理
提高運營管理水平，煥發(fā)園區(qū)發(fā)展新活力：包括管理體制、產(chǎn)業(yè)招商、品牌經(jīng)營、孵化支持、產(chǎn)業(yè)投資等研究。
營商環(huán)境優(yōu)化
全面優(yōu)化營商環(huán)境，既是實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的必然要求，也是打造開放型經(jīng)濟新優(yōu)勢的迫切需要。
招商策劃
我院提出“離岸招商、離岸孵化”的創(chuàng)新理論，以商招商、以資購商、招商前置（做產(chǎn)業(yè)及園區(qū)規(guī)劃時研究了后期招商）等多種招商形式結(jié)合

服務(wù)的園區(qū)類型：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃五步法

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃背景、發(fā)展定位、規(guī)劃布局、招商策略、園區(qū)運營管理等內(nèi)容。內(nèi)容總體概括，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃可分為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和園區(qū)規(guī)劃兩部分規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是靈魂，空間規(guī)劃是軀體，所以園區(qū)規(guī)劃應(yīng)該堅持產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行的理念。當然，在此之前，對外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的充分梳理，是產(chǎn)業(yè)能夠準確定位的基礎(chǔ)。

01 外部環(huán)境分析

產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析
行業(yè)發(fā)展前景評估
政策導(dǎo)向
02 內(nèi)部資源分析

內(nèi)部資源優(yōu)勢
內(nèi)部資源劣勢
產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和資源能力
產(chǎn)業(yè)與周邊的競爭態(tài)勢
03 產(chǎn)業(yè)定位分析

確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
確定產(chǎn)業(yè)組合方案
確定輔助產(chǎn)業(yè)
04 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局

產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略
空間布局策略
05 園區(qū)配套策略

招商策略
運營管理策略
增值服務(wù)策略
投融資策略