一、請問，你真的會選址嗎？告訴你，不是什么地兒都能做小鎮的！

 

        1.沒有良好的資源不能做小鎮。比如一個項目，山是一般山，水只是一個小池塘，這些資源太普通了，根本沒有辦法做小鎮！

 

        2.交通不便不適合做小鎮。俗話說，路通則財通，交通不方便，人流怎么導入？小鎮如何興旺？浙江奉化有個小鎮就因為交通不便被降格了。

 

        有人也許會說，交通不方便，那我修路啊！我想問問大家，修一條道路的成本有多大？你3平方公里的面積，要打通內外交通，得費多少心血？十幾個億投進去，很可能只是弄好它的交通而已。但有一些交通工具，如高鐵、飛機卻是需要國家的政策和規劃，你自己一個人弄得來嗎？

 

        3.沒有人氣的地方，不太適合做小鎮。假設一個地方，要坐3個小時的車，還要徒步1個小時，徒步期間除了有背包客、探險者外，沒有看到幾個游客，怎么做小鎮？浙江的特色小鎮為什么風生水起？因為人家的城市群很發達，人流量大！

 

二、請問，你怎樣給小鎮定位？定位的依據是什么？這關乎小鎮的成敗！

 

        只有定位才能決定小鎮的發展方向，只有定位才能指導小鎮開發所有環節和細節。定位就是告訴我們，想做一個什么樣的小鎮。

 

        比如：烏鎮就是一個有江南水鄉特色的安靜小鎮；東部華僑城就是一個以觀光游樂為主的度假小鎮。

 

那定位決策的依據是什么？

 

        1.首先是依托的資源。文化資源也分為兩類，一是文化底蘊，一是文化產業，不同的資源就有不同的定位思考。而旅游資源也分為兩類，一是觀光游樂資源，一是適宜度假的資源。同樣，資源不同，其定位思路也會有很大不同。比如，游樂觀光資源其定位思路應該以玩為主，而度假資源則應考慮旅居的需求。

 

        2.其次依托的市場。無論什么樣的特色小鎮，沒有市場就不可能存活和發展。因此，不同的小鎮必然面對不同的市場。

 

        比如，有些資源只能滿足區域市場，那么如果你定位全國市場，最后結果會怎樣？而你的資源完全可以面對全國甚至是全球市場，但你只是定位區域，其規模、配套、設施都不會太大，那么大的市場白白流失，你又會有什么樣的感受？

 

        3.其三是地塊的價值。地塊價值往往決定項目的價值。地塊所處的自然山水、交通、地形地貌都關系到地塊價值的大小。

 

        4.其四是消費者分析。這是小鎮做定位必須研究的一個重要參數，不知道小鎮未來的消費者是誰？不知道他們到底在哪里？不知道他們的消費預期消費需求消費偏好，那這個定位到底是定什么？為誰定？又該怎么定？

 

        比如，以老人旅居度假為主的小鎮，你不設置醫院、養護中心、老人康樂、老人室外活動，反過來做些過山車、迷宮、燒烤場......老人怎么辦？

 

三、請問，你將選擇什么樣的開發模式？你以為烏鎮是人人都能學的？

 

        一提起開發模式，很多人就說：哪有什么開發模式，讓規劃設計院畫個圖進行開發不就行了嗎？

 

        大錯特錯！小鎮的開發模式有很多種，每種開發模式的要求都不同，你不知道有哪些開發模式，又如何知道怎么開發？小鎮的開發模式包括以下幾種：

 

1、主題游樂園模式  

 

        這種模式很常見，國外以迪士尼為典型代表，國內以華僑城、萬達主題樂園為范本。它們都是以樂園為賣點，吸引人流前來旅游，然后提升土地價值，最后售賣地產。

 

        這種開發模式對開發商的資金實力要求很高，目前國內的主題樂園模式也面臨著IP缺乏、創新動力不足等問題，如何破解考驗著大家的智慧。

 

2.農業驅動模式   

 

        在鄉村旅游、休閑農業蓬勃發展的今天，這種農業驅動的模式也很常見。這個地方往往有一定的農業基礎，比如有大片大片的油菜花、大片大片的葡萄林、大片大片的向日葵，吸引人們到此一游、到此一照。

 

        這種模式的核心是要讓游客親身體驗和參與場景，體驗農耕時代的禮儀和生活。值得注意的是，該模式不該只有農業，還應該補齊居住、教育等其他功能。

 

3.度假旅游驅動模式

 

         這一類小鎮一般是依托度假旅游發展起來的，比如觀瀾湖。它的模式是先做環境，再考慮居住。

 

        但這里需要明白一個道理：這類模式最關鍵是摸準度假人的需求，打造真正的度假功能，而將所有的心思都花在建房子上。

 

4.產業驅動模式

 

        產業驅動模式就是我們所說的產業小鎮。這種產業有兩類：一是引進來的產業，如云計算、基金等新興產業；二是利用當地的自然和人文資源挖掘出來的產業。

 

        小鎮離不開產業，沒有產業的小鎮，注定曇花一現。這種模式的要點在于一定要引進與當地經濟發展水平、自然環境相匹配的產業，比如你在浙江就可以搞互聯網小鎮，但在人跡罕至的西北地區就做不了。另外，產業的培育是需要耐心的。

 

5.養老旅居驅動模式

 

        這類模式以烏鎮雅園為典型代表。做養老的小鎮，一定要滿足幾個條件：一是自然環境較好、二是空氣好、三是交通順暢、四是養老配套齊全。

 

        有些人以為建幾個養老院，挖幾個湖就是養老小鎮，這真是錯誤的觀點。養老院只是其中的一部分，養老配套包括的東西太多太多了，比如老年人專業醫院、養老護理機構、老年大學、老年活動中心等等。

 

6.古鎮改造模式

 

        很多小鎮都是由古鎮“改造”而來的。對于這類古鎮，我們一要保持建筑的“原汁原味”，二要尋找小鎮的歷史滄桑感。現在部分小鎮開發者急功急利，大興土木，改變了古鎮原來的面貌，也使得原來的歷史感蕩然無存。這樣的小鎮，生命力不會長久。

 

7.文旅組合模式  

 

        因為項目規模大，單一的形態和業態難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進去，也就是文旅是個筐，什么都往里面裝。

 

        這樣看似業態豐富、功能更全、風險更小，但這種模式的頂層設計沒做好、風險最大。當然，這種模式也并非就一定不能成功，關鍵是處理好幾種類型的邏輯關系，將能夠相互依存、相互提升的類別進行組合。如度假和養老的組合，觀光和游樂的組合等都可以大大提升小鎮的生存和發展能力。

 

        不過，還是要著重提醒：這種模式最怕亂，想到什么做什么，什么都往里面裝，最后到底是個什么可能連自己都不知道。這樣的小鎮特色蕩然無存，結果就是萬劫不復！

 

        總而言之，開發主題不同，其選擇的開發模式就會不同。主題決定模式！而不同的開發模式決定項目的盈利模式，決定項目的存活率。