作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的重要空間聚集形式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列重要使命。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)所承載的歷史使命和任務(wù)正發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級進(jìn)入深水區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新也是無止境的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)要面對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、升級的前提條件，并從中找出轉(zhuǎn)型創(chuàng)新路徑。
 

 

一、開發(fā)主體市場化

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)一般有政府主導(dǎo)型、政企合作型、企業(yè)主導(dǎo)型三種開發(fā)模式。隨著政策逐步收緊，地方政府在園區(qū)開發(fā)中的作用逐步減弱。以華夏幸福、聯(lián)東U谷為代表的專業(yè)化園區(qū)開發(fā)公司的規(guī)模、實(shí)力、品牌及專業(yè)化效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，在園區(qū)開發(fā)中將占據(jù)越來越重要的地位。

 

二、產(chǎn)業(yè)定位不斷更新

產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的靈魂，產(chǎn)業(yè)定位直接決定著園區(qū)的成敗。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸成熟及競爭的日趨激烈，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位只有更加精準(zhǔn)化，才能為招商、制定政策等環(huán)節(jié)的工作打好基礎(chǔ)。應(yīng)在對各細(xì)分產(chǎn)業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展條件進(jìn)行系統(tǒng)分析和整合對比的基礎(chǔ)上，得到科學(xué)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展組合，使園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位更加精準(zhǔn)，這樣有利于打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，使園區(qū)內(nèi)企業(yè)獲得更加良好的生存和發(fā)展空間。

三、要素配置軟性化

原有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式中，政府提供土地資源，在招商運(yùn)營中用財(cái)政補(bǔ)貼吸引企業(yè)入駐。在地區(qū)經(jīng)濟(jì)不是足夠發(fā)達(dá)的時(shí)期，這樣的模式非常管用，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前企業(yè)之間的競爭也升級到了產(chǎn)業(yè)鏈競爭，企業(yè)更關(guān)心資源和要素，包括人才是否充足、社會服務(wù)是否優(yōu)質(zhì)、金融支持是否便捷等等。特別是互聯(lián)網(wǎng)、信息類等高新技術(shù)行業(yè)，企業(yè)最為關(guān)注的要素為高級人才、政府服務(wù)、同業(yè)集聚、政策和生活服務(wù)等項(xiàng)要素。除了在行業(yè)內(nèi)占據(jù)絕對優(yōu)勢的超大型企業(yè)，一般情況下，之前是要素跟著企業(yè)走，現(xiàn)在是企業(yè)根據(jù)要素選擇位置。
 

四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化

產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)化園區(qū)的核心點(diǎn)是各種要素、各個(gè)主體互為連接，是共生關(guān)系。這是未來園區(qū)的主要方向，但生態(tài)型園區(qū)的建設(shè)不是一步到位的，資源要素也有一個(gè)積累過程。在很長一段時(shí)期內(nèi)，開發(fā)型園區(qū)和生態(tài)型園區(qū)會同時(shí)存在。
 

五、園區(qū)產(chǎn)品迭代化

生態(tài)是不斷進(jìn)化的，在園區(qū)設(shè)計(jì)之初，就要給將來的調(diào)整留下空間。這個(gè)道理和現(xiàn)在的購物中心運(yùn)營一樣，要不斷調(diào)整才能有新的活力，什么是主力店，什么是次主力店，什么是可以靈活調(diào)整的部分。因?yàn)槠髽I(yè)也是不斷更新迭代的，不同的時(shí)期，企業(yè)需求也不同。
 

六、基礎(chǔ)配套社區(qū)化

隨著產(chǎn)業(yè)的不斷升級，入園企業(yè)員工中高級白領(lǐng)的比例不斷增大，90后員工也開始大量出現(xiàn)。這些員工對生活品質(zhì)要求較高，對社會服務(wù)配套的需求也大幅提升，只重產(chǎn)業(yè)不重生活的園區(qū)已經(jīng)難以適應(yīng)需要，直接影響了園區(qū)的招商工作。

在園區(qū)的社會化配套中，既要需要設(shè)置餐飲、超市、美容美發(fā)等生活性服務(wù)設(shè)施，滿足員工的基本生活需要;配套住宅、醫(yī)院等福利設(shè)施，滿足員工的居住安全需求;也要設(shè)置學(xué)校、圖書館、博物館、音樂廳、歌劇院等文化設(shè)施，滿足員工文化教育需求;建設(shè)購物中心、游樂園、電影院、健身中心等娛樂設(shè)施，滿足員工休閑娛樂需求;咖啡廳、茶館、酒吧等社交設(shè)施，滿足員工社交需求……建立居住細(xì)胞-鄰里中心-綜合片區(qū)三級生態(tài)社區(qū)模式，打造“5分鐘生活工作圈”已成為潮流。
 

七、園區(qū)服務(wù)中介化

隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級和商業(yè)環(huán)境的日趨成熟，企業(yè)對服務(wù)的需求亦呈現(xiàn)多樣化、專業(yè)化趨勢，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營公司已經(jīng)沒有辦法提供這樣的服務(wù)，引入各類專業(yè)服務(wù)商成為必然。

這些專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代表是以科技成果轉(zhuǎn)化、公共實(shí)驗(yàn)室為主的科技創(chuàng)新服務(wù)機(jī)構(gòu);以人才就業(yè)、招聘、培訓(xùn)、高端人才引進(jìn)為主的人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu);以創(chuàng)業(yè)投資、融資中介為主的金融服務(wù)機(jī)構(gòu);以企業(yè)宣傳、推廣為主的商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu);以財(cái)務(wù)、法律、管理咨詢?yōu)橹鞯膶I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級
 

八、園區(qū)政策的個(gè)性化

原來各地在招商引資時(shí)，常用的政策手段是土地、稅收和財(cái)政支持的“老三樣”。隨著國家政策收緊，原有的手段逐漸失靈。

主要的變化體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是政策制定主體，由政府變?yōu)?ldquo;政府+開發(fā)運(yùn)營企業(yè)”;二是由于園區(qū)入駐企業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu)類別的增加，需求呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)。

面向未來，在充分了解開發(fā)運(yùn)營企業(yè)、入園企業(yè)、入園員工和服務(wù)機(jī)構(gòu)等不同主體的需求基礎(chǔ)上，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位和區(qū)域特點(diǎn)，針對不同主體分別制定個(gè)性化政策成為趨勢。
 

九、招商體系的專業(yè)化

隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不斷聚焦，對招商隊(duì)伍和招商人員的專業(yè)素質(zhì)要求越來越高，傳統(tǒng)的“全員招商”、“三同招商”已經(jīng)難以適應(yīng)形勢的變化。園區(qū)招商工作要以專業(yè)化的園區(qū)規(guī)劃為指導(dǎo)，以產(chǎn)業(yè)鏈招商為導(dǎo)向，差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平臺，形成專業(yè)化招商體系。
 

十、盈利模式的多樣化

傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盈利主要來源于售房、租房和物業(yè)服務(wù)收入。隨著“新經(jīng)濟(jì)”的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，廉價(jià)甚至是免費(fèi)提供成為趨勢。相應(yīng)的，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”、“服務(wù)模式”轉(zhuǎn)變。園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關(guān)系，而是成為一家人。通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，同時(shí)提供專業(yè)化的服務(wù)，共同享受入園企業(yè)的成長收益。
 

十一、融資渠道的多樣化

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)通常投資巨大，在自有資金、銀行貸款、銷售回款等傳統(tǒng)融資方式的基礎(chǔ)上，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)尋求在融資渠道方面積極創(chuàng)新，通過結(jié)構(gòu)化融資方案解決資金需求，提升開發(fā)效率，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
 

十二、園區(qū)競爭的平臺化

作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，園區(qū)間競爭不是傳統(tǒng)企業(yè)間的“肉搏戰(zhàn)”，也不再是單純的“區(qū)位”、“交通”等要素間的比拼，而是更全面、更深層次模式之間的戰(zhàn)爭。園區(qū)之間除了拼政策、拼區(qū)位，更重要的是品牌、管理、資源和生態(tài)網(wǎng)絡(luò)之間的較量，是不同平臺間的競爭。

 

園區(qū)在發(fā)展到一定階段后會面臨空間的局限，進(jìn)行異地拓展將是必然選擇。在異地拓展時(shí)，品牌輸出、管理輸出和產(chǎn)業(yè)生態(tài)輸出將成為關(guān)鍵。有實(shí)力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不僅能通過品牌和管理輸出來打開發(fā)展空間，更能將自身資源和產(chǎn)業(yè)生態(tài)導(dǎo)入到新的區(qū)域，這將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商最為重要的競爭力之一。
 

十三、投資參與跨界化

新形勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的參與者已經(jīng)不局限于原有的政府、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、房地產(chǎn)商，投資參與主體逐漸豐富多樣，傳統(tǒng)制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、資本乃至媒體均開始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資，投資主體跨界化趨勢明顯。

傳統(tǒng)制造企業(yè)海爾打造的海爾工業(yè)園和海爾云谷、互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴打造的菜鳥電商產(chǎn)業(yè)園和恒生科技園、科技媒體36氪打造的氪空間、風(fēng)險(xiǎn)投資洪泰基金打造的洪泰創(chuàng)新空間，都是跨界參與的典型代表。
 

十四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)虛擬化

以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展并對各行各業(yè)進(jìn)行著深度改造。產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦改變一貫重資產(chǎn)的特點(diǎn)，將會出現(xiàn)越來越多的虛擬化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在投資參與跨界化的同時(shí)，原先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商也在找互聯(lián)網(wǎng)化的方式，一些園區(qū)開始做社群運(yùn)營，并把更多功能放到了線上。