一、項目背景與片區現狀

立新湖片區區位、經濟、生態價值極高。在區位方面，片區位于深圳市寶安區福永街道，毗鄰寶安國際機場、深圳國際會展中心、深圳國際會議中心、大前海合作區等區域重大要素，未來區域交通集齊航空、港口、鐵路、城際城市軌道、高速公路，可快速達到深圳市內各重點區域，高效連接粵港澳大灣區各大制造板塊，便捷抵達國內外主要經濟圈；在經濟方面，立新湖所在區域是寶安區乃至深圳市規模體量最大的產業地區和制造業基地之一，周邊已布局有新橋東智能智造產業園、福海-沙井先進制造產業園區、深港先進制造業合作區、九圍國際總部區、機場東臨空經濟總部區等先進制造業總部園區，在工業母機、激光與增材制造、精密儀器、智能機器人、智能終端、超高清視頻顯示、網絡與通信等戰略性新興產業重點細分領域，未來將處于灣區領先地位；在生態方面，立新湖是灣區核心圈層內、交椅灣東岸獨一無二的都市型產業湖區，水域面積1.2平方千米，被稱為大寶安的“小西湖”，是“寶安十景”之首，背山面海、古村環繞，是鳳凰山連接交椅灣的山海廊道上的重要節點。

立新湖作為城市水庫工程始建于1959年。水庫原以防洪、灌溉為主要功能，后隨城市發展的需要，轉變為立新水廠備用水源，2014年至2016年間供水量逐年減少，現狀主要功能為防洪，兼顧生態景觀。環湖5平方千米范圍內，自改革開放以來開始大規模建設，2000年前后，尤其是大洋開發區建立以來，伴隨“三來一補”傳統產業和戰略性新興產業的巨大需求，縣域內的各社區、市場主體爭相開發用地，截至2010年，環湖建設用地已基本耗盡。除城市配套、道路用地外，大多為工業用地和低質量的城中村用地，其中工業用地187公頃，涉及廠房及宿舍建筑規模約270萬平方米，臨湖區域不斷被低效產業空間擠壓，產業和舊村空間侵蝕生態用地，導致環湖生態廊道割裂、公共空間不連續，既有區域山海連廊生態價值未能足量釋放。由于地處福永、福海、新橋三個街道的行政邊界交接處，涉及十余個社區用地，加上廣深公路、寶安大道等干道割裂了區域，導致立新湖片區內部路網繞湖組織，對外銜接不佳，“湖區、園區、社區”高度分離，生態湖區銜接不暢、產業園區獨立封閉、生活社區品質低下。由于涉及社區眾多，且歷史進程中大型央企、國企介入較深，導致土地歸屬錯綜復雜，歷史遺留問題眾多，在深圳當下的市場開發意愿和政策導向下，園區二次開發呈現碎片化，公共配套和產業用地難以集中供應。由于寶安機場航空限高的限制，導致湖區南側大量區域位于航空限高100米范圍內，甚至75米以下，這種情況進一步加劇了片區二次開發盤活的難度，導致市場主體參與湖區二次開發的動力伴隨主體復雜程度和限高在南北不同區域差距極大。

立新湖片區現狀產業基礎較好，主要布局有新一代信息技術、智能裝備制造、數字創意、新材料等新興產業和傳統加工制造業，其中70%企業為電子信息技術、先進制造與自動化企業?？h域內，國家高新技術企業或規模以上企業共157 家，其中國家高新技術企業共111家，占福海街道國高企業數量的47%，占立新湖企業總數量的72%；規模以上企業97家，占立新湖企業總數量的62%。但深入調查環湖5平方千米的規模以上企業，94%為中小微型企業，40%企業擬拓展功能主要為總部和研發。整體地均產值不足深圳市均值的50%，79%的企業產值低于全區均值，90%的企業年產值低于全市均值，湖區第一圈層土地、生態資源價值未能得到體現。

寶安作為深圳產業大區、智能制造強區，已形成“以戰略性新興產業為先導、電子信息產業為龍頭、裝備制造業和傳統優勢產業為支撐的現代產業結構”，但整體大而不強，研發投入強度居全市中位，創新能力有限，產業自主協同意識不強，品牌競爭力不突出，沒有形成可持續的、品牌突出的產業鏈條，亟須建立引領區域產業的龍頭體系，引導總部研發及創新發展。伴隨國際會展中心、國際會議中心的落子以及前海合作區的擴容，寶安區以“422133”的發展主框架為核心，打造4大制造業基地、2大總部區域、2大城市功能中心區，推動107國道（寶安段）市政化改造，加快教育、醫療、社會治理3大社會民生領域建設，推進交通、國土空間提質增效、大招商3大專項行動，實現世界級先進制造城、國際化灣區濱海城、高品質民生幸福城的打造，實現由經濟大區向經濟強區、制造大區向智造強區、出口大區向開放強區、人口大區向人才強區、民生大區向服務強區“五大跨越”，建成現代化國際化創新型城區，基本實現社會主義現代化。戰略級的空間產業、一流企業的產業資源要素即將匯聚在立新湖周邊，寶安迎來了空間重構、定位重塑、格局重組的多重歷史機遇。

二、案例研究

縱觀國內外優秀的濱湖產業片區，在新的世界經濟格局背景下，亦有與立新湖面臨同樣困境的地區，在產業高質量轉型和生態和諧運用等方面均有成熟的案例。

以無錫市濱湖區為例，該區域生態資源稟賦極高，產業基礎雄厚，但未能建立地標、特色產業，人才吸引有限，生態價值未得到發揮。為此，無錫提出“構造優勢獨具的產業體系和創新體系”融入國內外“雙循環”發展格局。借勢借力權威專家和重大項目落地，自上而下做大生態紅利，推動優質機構、企業落戶；精準招商，打造總部經濟、培育總部企業形成地標產業集群；加大人才招引力度，強化人才配套服務，推進創新載體建設，加快科研成果轉化。

以芝加哥湖濱新城為例，在后工業時代的濱水地區開發中，強調城市與生態的融合。功能上，臨湖一線區域僅布局非營利性功能，為產業人群提供高品質的產業服務；空間設計上，注重大尺度綠地、廣場等公共空間的預留，突出濱水城市空間品質與特色；建筑設計上，以不同尺度、類型的建筑組合形態，提高空間的通透性和層次感。（作者：夏麗英、劉冰倩）