應對策略與實施路徑

2021年11月，金寨縣人民政府組織相關部門謀劃申報梅山城區EOD試點項目，并明確金寨匯金投資有限公司作為EOD項目的申報和實施主體；2022年4月，梅山城區EOD項目正式入選第二批生態環境導向的開發（EOD）模式試點項目，同期成立EOD項目指揮部，項目開展進入快車道；目前的實施進度和成效主要體現在以下幾個方面，供相關項目參考。

1、建立組織架構

梅山城區EOD項目指揮部由縣住建、生態環境、自然資源等相關職能部門和匯金公司抽調工作人員駐場辦公，縣長擔任總指揮長，分管規劃、建設的副縣長擔任副指揮長，指揮部下設辦公室、規劃設計組、征遷安置組、項目建設組、財務管理組和安全穩定組，并聘請了省內知名團隊作為項目全過程咨詢單位，保障了項目的順利推進。

2、明確發展方向

金寨縣人民政府組織行業專家、直屬部門開展多輪研討，積極對接住房和城鄉建設、文化和旅游等相關的政策法規，確定了梅山城區“有機更新”與EOD項目的有效銜接，并以建設“山水公園城市”“幸福人民城市”“紅色文旅城市”等“三個城市”為整個梅山城區的未來發展方向和建設目標。進而以EOD、城市更新為雙動力，以地方政府與城市合伙人為雙引擎，按照UREM模式推動梅山城區有機更新（圖8）。

圖 8? 梅山城區有機更新模型

3、確定實施邏輯

項目堅持規劃引領，邀請國內頂尖團隊編制梅山城區有機更新總體規劃，按照“總體規劃，分期實施”的原則，明確項目實施內容和建設時序。以生態環境治理部分為例，一期主要實施內容包括：（1）河道清淤。對梅山鎮河涌、史河老城區段左右岸、史河洪家河支流進行清淤，共計清淤量1023萬m3；（2）雨污分流改造。新建雨水管網23.5km，污水管網34km，對小區進行雨污分流改造，對史河兩岸入河污水進行截污納管，有效阻斷污水進入河道路徑；（3）河道兩岸生態修復和建筑物退讓。臨河涌兩沿治理為左右兩側各退讓6.0m以及史河老城區右岸廊以及史河洪家河支流廊道整治等；（4）建設日處理2萬t污水處理廠，對梅山城區污水處理能力全面提升。縣政府通過授權匯金公司（城投）作為實施主體，并以公開招標的方式確定社會資本方（城市合伙人），并與之共同成立EOD項目SPV公司來推進項目的建設。縣政府通過上級轉移支付（專項資金）、地方政府專項債等整合統籌相關資金，主要用于開展生態環境治理及基礎設施建設等內容，社會資本方通過資金籌措以及EPCO+F的模式參與項目的工程建設與項目運營中，確保“所得即所用，所用即所營”，最大程度地提高生態產品供給和收益反哺（圖9）。

圖9  梅山城區 EOD 項目運行架構

規劃設計方案

梅山城區有機更新總體規劃聘請中國工程院院士擔任總顧問，并參照城市設計的內容與模式編制。

1、總體規劃層面

規劃以打造“三個城市”為目標，以史河碧廊、生態綠色廊道、紅色文旅和金色康養的“四色同構”為理念，通過生態導向開發、城市更新為雙動力，和地方政府與城市合伙人為雙引擎，按照有機更新模式，實現水系綜合整治、濱水活力再現、生態廊道聯通、休閑網絡構建、紅色文化傳承、生活品質改善、康養功能優化七大行動方案（圖10）。

通過對現狀具有歷史保護價值和可改造利用價值建筑的梳理，結合產業發展需求對內部交通、外部交通、整體用地性質、城市功能組團布局等內容提出進行優化，完善游覽路線和公共服務設施，提高游憩和生活體驗；規劃對核心片區和其他區域的整體發展方向做出分析，并結合片區性質確定了城市發展風貌控制原則，對各片區住宅、商業、文化建筑等建筑風格和開發強度、建筑高度等進行控制；同時，根據已擬定的EOD發展計劃和城市功能布局，作出近、中、遠期開發時序安排。

2、詳細設計層面

規劃在核心片區內具有歷史文化價值建筑的基礎上，對老城片區空間和景觀游線、服務設施進行梳理，提出“一廊一帶四區”的功能結構，在此基礎上構建串聯“五大館”和濱河、河涌景觀空間的慢行游覽線路，從紅色文化傳承和城市環境提升的角度為梅山老城的發展“聚氣”；規劃對其他區域以優化城北人居環境、構建梅山生態家園，以及利用優勢生態文化資源發展康養產業為發展理念，對金江大道兩側社區環境和公共空間進行了梳理和拓展，在史河南岸形成一條連續的沿河景觀帶，同時增加了公共開敞空間；結合半島區域尚未開發的生態山體空間，引入特色醫療和養生服務功能，專注于定制健康和高端生態醫養服務，構建功能完善、體系健全的半島醫養綜合體。

規劃結合EOD項目實施方案相關文件和梅山城區現狀生態、景觀環境基礎，對老城片區的三條河涌進行了復現設計，結合河涌沿線的住宅、公建、開敞空間等，布置了雨水花園、親水空間、河涌公園等豐富的生態景觀空間；規劃對沿史河兩岸的濱河岸線進行了設計，在紅軍廣場東側河岸（左岸）布置開敞的濱水景觀廣場，濱水景觀廣場往南的濱河區域采取低密度開發控制的方式，以若干生態廊道的形式連通史河水面與史河路城市空間，使濱河景觀與城市空間相互融合；規劃在濱河岸線上采用了五種駁岸設計，保證了史河岸線的安全性、生態性和觀賞性；通過EOD理念指導沿河景觀、濱水駁岸、城市公園節點的規劃設計，對各類公共空間提出具有針對性的、生態系統修復與游憩、觀賞、開放并行的優化策略和設計方案；在梅山水庫歷史建筑群區域，打造淠史杭水利開放式博物館群落，將具有歷史記憶的建筑物、構筑物串聯成供參觀學習、休閑游憩的空間場所，實現歷史建筑的活化利用。

問題與思考

通過梅山城區EOD項目的推進，還存在以下問題需要解決，也為其他類似項目的開展提供參考。

1、項目的行業跨度大，實施內容復雜性問題

EOD模式下行業跨度大，且不同行業專業要求高，生態環境治理、修復和生態網絡構建需要專業的環保企業完成；基礎設施配套、產業配套及生活配套的建設需要綜合能力較強的建筑工程企業；后期產業導入、物業管理需要綜合能力較強的運營商進入。所以實施主體應該如何提升自身在項目策劃、產業規劃、概念規劃、工程施工、項目開發、資產運營、產業招商等方面的實施能力是決定項目成敗的關鍵。

2、產業運營收益的見效周期長，統籌長短期資金收支的問題

EOD模式見效周期較長，良好的生態基底構建需要一定的時間才能顯現出來，生態環境的優良性顯現出來后，土地的增值效應才會大大增加；且EOD模式下的產業培育和產業導入也需要一定的周期和時間才能顯性，很難在較短的時間內體現出來，所以對實施主體的融資、開發、轉化能力要求較高，對于長流程的資金鏈要有充分的管控和操盤能力。

3、關聯性產業的識別和導入問題

EOD模式的核心在于以收益較好的關聯產業反哺公益性較強、收益性差的生態環境治理項目，實現項目資金自平衡。但關聯性產業如何識別，如何導入？何種經營性資源能真正起到資金平衡的作用？如何合理評判產業資源價值？該資源能否帶來穩定的現金流？能否完全反哺原生態環境治理項目？這些都是項目在推進過程中需要深入思考的關鍵問題。

梅山城區EOD項目投入大、結構復雜、改造任務重，既要保障項目穩步推進，又要與老城片區的未來發展相融合，還要充分考慮生態治理的投入和社會資本收益平衡等問題。只有通過充分挖掘場地潛力、扎實開展市場分析、科學編制產業策劃和空間規劃等大量前期工作為鋪墊，才能保證項目科學、健康、有序實施。(作者：聶瑋 宋佳佳 劉書昊)