一、產(chǎn)業(yè)集群理論 

產(chǎn)業(yè)集群主要分為兩種情況：傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)集群和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 

產(chǎn)業(yè)集聚是一直處在變動過程中的，然而產(chǎn)業(yè)集聚群是不變的，它是一種狀態(tài)、一種結(jié)果，產(chǎn)業(yè)集聚的效應(yīng)分為三種，首先，當(dāng)一群相關(guān)的企業(yè)聚集在某一特定區(qū)域時，這時的這種狀態(tài)稱為聚集效應(yīng)；這時相互關(guān)聯(lián)的企業(yè)可能會發(fā)生合作，共同進(jìn)步，產(chǎn)生一種向心力，這時的這種狀態(tài)稱為聯(lián)合行動效應(yīng)；然后，有時政府介入時，會產(chǎn)生一種調(diào)控現(xiàn)象，這時的這種狀態(tài)稱為制度效應(yīng)。 

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念 

目前在學(xué)術(shù)界中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念是較為模糊的，沒有確切的含義。工業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)源地，其由于僅僅把重點放到建設(shè)粗放型的工業(yè)廠房上面，缺少配套服務(wù)設(shè)施，難以為生產(chǎn)企業(yè)提供一個周全的生產(chǎn)加工場所。隨著科技的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)模式升級換代，工業(yè)地產(chǎn)從檔次和服務(wù)兩方面均對制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，學(xué)術(shù)界給出不同的說法。

 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在社會不斷向前、產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展之下，把地產(chǎn)當(dāng)作載體，以保證利潤的不斷增長為目標(biāo)，為促進(jìn)城市化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化提供專業(yè)化的空間位置,是以調(diào)整產(chǎn)業(yè)方向、推動經(jīng)濟(jì)不斷產(chǎn)生創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為要求，以政策為基本要求，以金融為憑靠，將地產(chǎn)開發(fā)視為載體手段，將開發(fā)類建筑視為主要發(fā)展方向，與此同時，開發(fā)教育等多種的功能，且城市與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是共同進(jìn)步的關(guān)系，二者共同前進(jìn)發(fā)展。賈廣葆認(rèn)為，在新型工業(yè)迅速前進(jìn)的背景下，憑借獨特的資源以及核心產(chǎn)業(yè)，把城市發(fā)展作為根本任務(wù)，充分利用城市獨特的產(chǎn)業(yè)資源，提高產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，提高產(chǎn)業(yè)影響力和推動城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級，多功能新興產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新穎產(chǎn)業(yè)模式。 

夏書娟認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目有多種分類，廣義上把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目歸為“房地產(chǎn)+”類型，將房地產(chǎn)與工業(yè)、物流業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)綜合起來的新型種類；狹義上把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為以地產(chǎn)的為支撐，把土地整體開發(fā)與運營結(jié)合起來的一種新穎的產(chǎn)業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)和城市三大方面為基礎(chǔ)，結(jié)合自然、土地等各式各樣資源，發(fā)揮聯(lián)動協(xié)同作用，利用投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式聚集產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)影響力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)資源利用價值最大化的綜合體。徐明曉認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)是產(chǎn)業(yè)，以地產(chǎn)為依托，把自然、社會、經(jīng)濟(jì)等資源充分利用起來，從一定程度上可以幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ瑯淞⑵髽I(yè)良好形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)類型。

 本文依據(jù)學(xué)術(shù)專家對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義，參考目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，結(jié)合上述文章的研究成果，本文認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)方式，憑借相關(guān)產(chǎn)業(yè)，把地產(chǎn)作為基礎(chǔ)，把促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、把城市發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)，將經(jīng)濟(jì)增長視為根本任務(wù)，融合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市，建設(shè)產(chǎn)城一體化的新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。 

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是關(guān)系到產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)和城市資源，三者是相互協(xié)調(diào)、共同進(jìn)步的發(fā)展模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形式有許多種，從運營模式出發(fā)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式；從產(chǎn)業(yè)依托方面出發(fā)，可將其分為工業(yè)、物流、公園、教育、養(yǎng)老、旅游、體育、和其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

 1）從運營模式方面進(jìn)行分類 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。這種模式的引導(dǎo)者是政府，園區(qū)管委會是輔助者，負(fù)責(zé)日常的維護(hù)和運營工作，是我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前應(yīng)用最廣泛的一種運營模式，該模式的目標(biāo)是促進(jìn)城市發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、區(qū)域社會穩(wěn)定等，以區(qū)域政策扶持、優(yōu)惠政策等戰(zhàn)略進(jìn)行宣傳，以優(yōu)勢資源為支柱、地產(chǎn)為載體，借助出租土地或項目租售等手段吸引企業(yè)的參與，進(jìn)而引入同類企業(yè)或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的好處是園區(qū)規(guī)劃高度集中、政府指導(dǎo)性強(qiáng)和資金回收周期相對較短；不足之處在于政府是引導(dǎo)者，開發(fā)商與相關(guān)企業(yè)加入感不強(qiáng)，缺乏動態(tài)性和科創(chuàng)性，相關(guān)企業(yè)容易迅速發(fā)展緩慢、政企不分。主體企業(yè)引導(dǎo)模式。 

主體企業(yè)引導(dǎo)模式。是以企業(yè)為主體，政府導(dǎo)向為基礎(chǔ)，是目前最受企業(yè)和政府歡迎的一種模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式有非常大的產(chǎn)業(yè)聚集的特點，能夠帶動相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展，形成一股強(qiáng)大的凝聚力，另外，政府出臺的相關(guān)政策也極大的鼓舞了那些相關(guān)企業(yè)，是他們愿意去建設(shè)一些比較先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施，這不僅能夠帶動企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至可以帶動整個行業(yè)快速發(fā)展。但是他也有一定的缺點，首先，政府占主導(dǎo)的項目共同的缺點就是項目管理靈活性低下，審批流程繁瑣，企業(yè)很難發(fā)揮自身能動性，且容易造成產(chǎn)業(yè)形式單一、項目綜合性較差、跨區(qū)域發(fā)展困難。 

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是以政府為主導(dǎo)，企業(yè)靈活性低，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)開發(fā)商獲得開發(fā)用地之后，以提高建設(shè)利潤為目標(biāo)，通過提供完整的、先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施為優(yōu)勢，以出售或者轉(zhuǎn)讓為主要方法來提高企業(yè)的收益。產(chǎn)業(yè)商進(jìn)行日常管理和運營，他們分工具體、工作流程清晰；缺點在于政府出臺的政策控制性較大、“產(chǎn)”“地”發(fā)展分離、相關(guān)度較低、不易充分發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢。 綜合運作模式。綜合運作模式結(jié)合了以上三種模式，不太容易受到政府政策的影響，具有較強(qiáng)的靈活性，同時又發(fā)揮了產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢，提高了核心產(chǎn)業(yè)的競爭力，能夠是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮支柱作用，可以更好的吸引開發(fā)商和相關(guān)企業(yè)的入駐。當(dāng)然該模式也有它的不足之處，比如過度依賴政策支持，對管理者管理水平要求較高。 

  2）按照主體產(chǎn)業(yè)依托分類 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形式有很多，實行多種模式綜合發(fā)展的戰(zhàn)略將成為地產(chǎn)商重點建設(shè)的方向。目前，我國已有多個順利經(jīng)營的綜合模式：如“信息科技+地產(chǎn)”、“產(chǎn)業(yè)綜合體&城市綜合體”、“文化創(chuàng)意+地產(chǎn)”等。為了更好的理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，下面對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更具體的劃分，從產(chǎn)業(yè)依托方面進(jìn)行分類，可以分為以下幾個方面： 

a.物流產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 

b.旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 

c.公園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 

d.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)  

e.教育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 

f.體育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 

四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特征 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過程中逐漸產(chǎn)生的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包含工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的一些特點的同時，又有自己獨特的性質(zhì)，其特殊之處包含以下幾點。 

（1）產(chǎn)業(yè)環(huán)境不斷改善。 

（2）使資源能夠得到充分的利用。

 （3）地產(chǎn)項目呈現(xiàn)出整體規(guī)模大、資金大量投入回收緩慢的特點。 

（4）配套設(shè)施服務(wù)應(yīng)符合相關(guān)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。 

（5）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)增值服務(wù)。

 五、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式 

根據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的文獻(xiàn)分析，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營模式有很多種分類，從開發(fā)運營主體方面考慮，可以把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式分為以下四種：

 （1）企業(yè)主導(dǎo)模式。指在業(yè)界聲望大且具有強(qiáng)大實例的企業(yè)，通過自身優(yōu)勢，建設(shè)完備的產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)利于自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其最主要的優(yōu)點包括能夠驅(qū)動產(chǎn)業(yè)上下游的企業(yè)入駐園區(qū)協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈條升級；缺點包括整體規(guī)劃不清晰、投資建設(shè)速度緩慢、專業(yè)化水平不夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。 

（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式。是指在政府的引導(dǎo)之下，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，吸引利于城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)入駐，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成相應(yīng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式最大的特點是可以最大程度享受優(yōu)惠政策；不足之處是比較容易被政府限制。 

（3）房地產(chǎn)開發(fā)模式。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)獲取開發(fā)區(qū)域，投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等建筑，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等一系列的方式經(jīng)營管理項目。優(yōu)點是能夠驅(qū)動房地產(chǎn)從投資開發(fā)方面獲取利潤；缺點是產(chǎn)業(yè)化不足，輻射力不夠。 

（4）綜合開發(fā)模式。指綜合企業(yè)主導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式、房地產(chǎn)開發(fā)模式三種模式的一種綜合模式。優(yōu)點可以將上述三種模式的優(yōu)勢進(jìn)行集成，地產(chǎn)商、政府、主導(dǎo)企業(yè)三者協(xié)同發(fā)展；缺點是資金需求量較大，管理標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格。例如蘇州產(chǎn)業(yè)園。（作者：李潤）