一、案例背景介紹

藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園有著非常優(yōu)越的地理條件，眾多周知，青島被稱為“東方瑞士”，而藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園就誕生在這座美麗的城市中，該園區(qū)的建設(shè)積極響應(yīng)國家對區(qū)域的建設(shè)政策，形成了屬于自身的發(fā)展理念，即以城帶業(yè)、以業(yè)興城、宜居宜業(yè)、和諧發(fā)展。該產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資源豐富、園區(qū)管理也逐漸現(xiàn)代化，極大的促進了區(qū)域的海洋生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展。

表5.1  園區(qū)信息簡介

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)位優(yōu)勢

青島一直以來都是山東省發(fā)展的龍頭和經(jīng)濟中心，因此，將藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園建設(shè)在青島，建設(shè)在經(jīng)濟實力強大、發(fā)展迅速、功能完備的青島，是一個明智之舉，與此同時，藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展也促進了青島甚至山東省的發(fā)展。在地理位置方面，由于青島靠海的優(yōu)越地理位置，包括五四廣場、海域浴場、八大關(guān)、海底世界等景觀吸引著全國各地甚至國外游客的青睞，這些來往的游客不斷宣傳著青島優(yōu)秀的口碑，使得青島成為很多人向往的城市。

三、運用模型對該項目進行風(fēng)險評價

（1）構(gòu)建物元矩陣

根據(jù)第三章建立的評價指標體系，確定評價對象為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險，劃分為政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險、市場環(huán)境風(fēng)險、項目開發(fā)實施風(fēng)險、管理與運營風(fēng)險和其他風(fēng)險7個一級評價指標，將7個一級評價指標進一步劃分為25個二級評價指標，以此建立物元分析模型。

（2）確立該項目的風(fēng)險評價經(jīng)典域、節(jié)域本文將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險評價標準分為S1~S4四個級別，風(fēng)險級別由低到高，即S1是風(fēng)險最小級別，S4是風(fēng)險最大級別，節(jié)域用J表示。

（3）計算評價指標權(quán)重

根據(jù)第三章構(gòu)建的風(fēng)險評價指標涉及調(diào)查問卷，共邀請12位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的專家對各指標打分。

四、評級結(jié)果分析及建議

（1）政策風(fēng)險

其中，稅收風(fēng)險等級為一級，法律風(fēng)險、土地政策、金融政策風(fēng)險等級為二級，由此可見，該項目對法律，土地、金融政策方面的問題處理能力較強，風(fēng)險程度較低，而產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險等級為三級，存在較大風(fēng)險，該項目應(yīng)及時關(guān)注國家發(fā)布的關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的相關(guān)政策，若有觸動到項目本身利益的條款，應(yīng)及時制定解決方案，并預(yù)估可能帶來的風(fēng)險，及時止損。

（2）經(jīng)濟風(fēng)險

其中，土地價格風(fēng)險為一級，融資風(fēng)險為二級，表示該項目在土地價格和融資方面敏感性較強，風(fēng)險較低；市場供求風(fēng)險等級為三級，可以通過問卷調(diào)查等形式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)項目做好供求狀態(tài)的市場調(diào)研，及時關(guān)注市場動向，做好相應(yīng)的解決措施。

（3）社會風(fēng)險

其中，文物保護風(fēng)險等級為一級，社會輿論以及公共干預(yù)風(fēng)險等級為二級，表示該項目對文物保護方面采取的措施較為妥當(dāng)，且對社會輿論和公共干預(yù)控制較好，但社會治安方面風(fēng)險程度較高，可以采取互聯(lián)網(wǎng)宣傳，安排安保人員定時巡邏，做好社會安全通告措施。

（4）市場環(huán)境風(fēng)險

其中，開發(fā)時機風(fēng)險為一級，區(qū)域規(guī)劃、同類市場競爭風(fēng)險等級均為二級，說明整體上市場環(huán)境風(fēng)險較低，但仍需進一步加強區(qū)域規(guī)劃問題，管理層應(yīng)站在項目長遠的可持續(xù)發(fā)展的視角下制定具體的規(guī)劃措施，實現(xiàn)項目健康有序的發(fā)展，并安排人員做好競品的研究，取長補短，不斷完善自我。

（5）項目開發(fā)實施風(fēng)險

其中，技術(shù)、成本與資金風(fēng)險等級均為二級，而工期與質(zhì)量風(fēng)險等級為三級，工期的延誤不僅僅會造成成本的增加，還會影響企業(yè)的信譽問題，必須引起管理者的重視，應(yīng)立即制定相應(yīng)的解決措施，采取一定的手段，激勵施工方在保證工程質(zhì)量的前提下針對工期問題做好階段性的解決措施。

（6）管理與運營風(fēng)險

其中，管理、運營以及決策風(fēng)險均為三級，說明整體上項目的管理與運營能力風(fēng)險比較大，運營環(huán)節(jié)在項目開發(fā)建設(shè)的整個過程中屬于重要一環(huán)，應(yīng)不斷引進先進人才，做好管理業(yè)務(wù)的相關(guān)培訓(xùn)，完善管理體系，加強對租售市場的動態(tài)調(diào)研，針對各種可能出現(xiàn)的問題做好應(yīng)對措施。

（7）其他風(fēng)險

針對風(fēng)險程度較大的國際風(fēng)險，項目應(yīng)加強核心競爭力，不斷提高自身的綜合實力，關(guān)注國際市場的變動，并分析其可能造成的影響，以便及時做出相應(yīng)的解決措施。

五、評價模型應(yīng)用效果分析

為了進一步說明基于物元分析法的風(fēng)險評價模型在研究青島藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資風(fēng)險評價的可行性，借用文獻中的模糊層次分析法和文獻[62]中的灰色綜合評價法對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的七個一級指標進行評價，可知，三種方法得出的青島藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資風(fēng)險評價等級均為二級，由此可知將物元分析法運用在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險評價中是可行的，所得出的評價結(jié)果是有效的。

同時由表5-22的風(fēng)險評價結(jié)果可以看出，灰色綜合評價法和模糊層次分析對七個一級指標的風(fēng)險評價等級和本文方法所得到的風(fēng)險評價等級有所差異。經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，在使用模糊層次分析法對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目進行評價時，忽視了指標之間的評價信息重復(fù)的問題，沒有確定的關(guān)聯(lián)度函數(shù)的方法，從而導(dǎo)致了上述結(jié)果的差異；在使用灰色綜合評價法對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目進行評價時，忽略了各指標的權(quán)重，從而導(dǎo)致決策結(jié)果與事實不符。相比這兩種方法，物元分析法通過各個指標的權(quán)重計算和關(guān)聯(lián)函數(shù)的計算等步驟最終確定項目所處的風(fēng)險等級，計算過程簡單直觀，全面考慮了各個指標的權(quán)重以及各個指標間的關(guān)聯(lián)度，從而使得出的結(jié)果更符合實際。(作者：李潤)