西安幸福林帶世紀商業工程，就是陜西省西安市城區一個集地上綠化林帶、市政道路、地下空間利用、綜合管廊、地鐵配套五大功能為綜合體的耀眼的生態環境經濟導向（EOD）模式項目。筆者借助西安幸福林帶世紀商業工程案例分析探討EOD產業模式下的業態路徑選擇。
一、EOD 產業模式及其三個發展階段
1.EOD模式。EOD（EcologyOrientedDevelopment）模式是以生態文明思想為引領，以可持續發展為目標，以生態保護和環境治理為基礎，以特色產業運營為支撐，以區域綜合開發為載體，采取產業鏈延伸、聯合經營、組合開發等方式，推動收益性差的生態環境治理項目與收益較好的關聯產業有效融合，統籌推進，一體化實施，將生態環境治理帶來的經濟價值內部化，以解決環保前期投入的資金問題。EOD模式是一種創新性的項目組織實施方式。
2.傳統環境治理模式痛點。長久以來，環保作為傳統的正外部性產業（即給他人謀福利，自己卻沒有得到相應補償），市場機制一直不能有效的進行資源配置，因此環保產業主要依靠政府的購買服務和補貼。但依靠政府補貼，顯然不是最佳策略，尤其是當政府資金短缺的時候，整個產業都顯得岌岌可危。
3.EOD開發模式的三個階段。
（1）重構生態網絡：通過環境治理、生態系統修復、生態網絡構建，為城市發展創造良好的生態基底，帶動土地升值；（2）整體提升城市環境：通過完善公共設施、交通能力、城市布局優化、特色塑造等提升城市整體環境質量，為后續產業運營提供優質條件；（3）產業導入及人才引進：通過人口流入及產業發展激活區域經濟，從而增加居民收入、企業利潤和政府稅收，最終實現自我強化的正反饋回報機制。
二、西安幸福林帶商業項目概況及功能區構架
1.項目背景及概況。幸福林帶位處古都西安的東郊“幸福路”。2016年西安市政府與“世界500強企業”-中國建筑達成合作意向，共同打造幸福林帶項目。2019年，月星集團與中國建筑及幸福路管委會深入合作，整體規劃、運營幸福林帶商業板塊！作為陜西省重點工程，也是西安市最大的市政工程、生態工程和民生工程，被譽為“世紀工程”。幸福林帶項目主體位于幸福路和萬壽路之間，項目跨越西安市新城區、雁塔區、灞橋區。2021年7月1日正式投入商用運營，為西北人民帶來超越期待的多元化精彩體驗。
2.各功能區的業態組成與配套功
能。幸福林帶按縱軸區域劃分為“三大功能區”：（1）動之谷（全民健身、家庭親子）：位于幸福林帶北段，該區域主要以運動為主題，建設多座體育場館，包括擊劍館、射箭館、射擊館、冰球館、乒乓球訓練館、籃球訓練館、羽毛球訓練館、健身房、游泳館以及電子競技館等，輔助一些配套的餐飲及商業。（2）森之谷（生態森林）：位于幸福林帶中段，該區域為地下商業集中區，包括購物、餐飲、休閑、娛樂等多種業態，地面景觀部分以生態森林為主，建設有IMAX影院，為幸福林帶景觀制高點。（3）樂之谷（文化休閑）：位于幸福林帶南段，該區域主要為文化、餐飲、創意集市業態。南段以政府公益項目為主，建設下沉式圖書館、文化館、市民活動中心等；北段以餐飲、商業業態為主，建設集市廣場等。
3.幸福林帶按功能分為“五大業態”。（1）地上景觀。作為全國最大的城市林帶工程，幸福林帶景觀設計堅持以“林”為主的生態優先原則，整體林帶占地面積1134畝，總綠化面積約70萬平方米，種植樹木4萬余棵，綠化覆蓋率高達85%，是改善西安城東環境的生態屏障和天然氧吧。（2）市政道路。市政道路方面，林帶北段幸福路跨隴海線與廣運潭相接，南端經長鳴路直達南三環，通過新興南路快速干道接東三環。市政道路改造12公里，單邊各6車道，寬約35米至40米。（3）地下空間。地下空間負一層為商業及公共服務配套，建設了23個下沉式廣場，34個“水滴”天井和42萬平方米的商業及公共服務配套設施。（4）綜合管廊。綜合管廊采用方艙結構，分別為綜合艙、壓力艙和燃氣艙，配置AI智能巡查系統。其中燃氣艙為單獨配艙專門配備的紅外監控，提升了安全性，極大方便了電力、通信、燃氣等設施維護與檢修。
三、EOD產業模式下實現路徑和產業導入運營分析
1.EOD模式實現路徑。幸福林帶商業項目是一個以EOD產業模式-生態環境治理為導向，以PPP模式實施，結合公共交通導向開發的政府和企業通力合作的城市更新示范案例。項目的成功實施，將為后續城市更新項目提供豐富的借鑒經驗。幸福林帶將完善區域基礎設施、促進區域產業發展、提升區域生態環境，對區域發展產生巨大效應。林帶兩側現已落戶傳化智聯西北運營中心，將打造物流產業集群；落地文化創意主題區東方文化小鎮，打造文化創意產業集群，產業集群的導入將徹底解決老城區產業空心化、結構單一等問題，實現區域經濟的可持續發展。EOD項目實施路徑的四個主要環節為：①堅持理念：保護優先，綠色發展，切實解決突出的生態環境問題；②產業融合：因地制宜，合理開發，結合地區實際合理、有序地發展關聯產業；③系統推進：政府主導，市場運作，政府和市場協同發力；④創新實踐：破解瓶頸，機制創新探索新機制新舉措推動生態產品價值實現。
2.EOD產業模式在西安幸福林帶項目的成功導入和運營分析。幸福林帶項目的開發運營，充分融合體現了EOD產業模式實現路徑的三個主要環節。①產業融合，全業態、全客層，TOD樞紐填補西安城東市場空白。整個幸福林帶工程中，以地鐵軌道為主導的立體交通樞紐建設，覆蓋城東300萬客群，有效輻射西安1000萬人口。這就極大方便了市民和顧客的出行，同時，為綜合商業體的可持續發展提供了交通保障。幸福林帶所在的西安城東核心片區，沿線六個軍工廠所形成的居住區為數十萬人帶來生活體驗。根據相關資料數據顯示，幸福林帶周邊三公里人口規模92萬，而購物中心主要是餐飲和零售業態，區域內至今依然缺乏規模大、業態豐富、體驗感強的綜合項目，消費外溢嚴重，幸福林帶順應性地填補了西安城東市場空白。②系統推進，巨大商貿綜合體打造多元化關聯產業。西安環球港的進駐將重塑西安城市的商業格局，不僅給城東，更給西安帶來商業升級。“環球港”系列項目是月星集團向多元化業務戰略轉型的載體，它的核心運營理念是文、旅、商、娛、體、展、教七大類別相結合，形成客流匯集地，打造極具個性化的真正的智慧型文旅商綜合體。將新銳前沿的生活方式嵌入到商業建筑、商業模式和商業經營中，以文化體驗作為商業改革的突破。以“活力之都”“文化之旅”兩大主題板塊為核心，響應“體育強國”及“書香中國”兩大國家戰略，引入體育場館集群、展覽館、非遺文化中心等，打造健康文化體驗地。并且，通過鮮明的業態規劃，融合城市文脈的精裝設計，以及陽光中庭、復古有軌小小車、演藝大廳等，打造西安城市商業的風向標。環球港不僅僅是商業和購物，更是一種順應時代潮流和老百姓需求的全新生活方式。③創新實踐，地下車庫、地下管廊工程實現立體空間開發利用。由于負二層地下車庫的設計和修建，是沿著整個幸福林帶建設的，且分段設有多個停車入口。所以車位充裕，停車方便，極大地滿足了就近游玩顧客和附近居民停車的需要。當今社會的發展，一切經濟活動，都需配套解決停車問題，而幸福林帶完美地解決了這一問題，極大地緩解了城市停車難問題。傳統的電線電纜是沿著電線桿高空懸掛的，加上網絡線路，人們夸張地說像蜘蛛網；傳統市政水管道、煤氣管道也是雜亂外漏，這些現狀既不美觀，更不便于維修檢查，存在極大的安全隱患。幸福林帶綜合管廊工程的落地完成，由于建設設計規范有序，不僅實現了城市的美化理念，增強了管網的安全性，還提高了維護檢查和搶修的精準性和科學性，改善了城市市政建設格局和風格。幸福林帶將引領城市綜合管廊工程的進一步擴大進程。
四、EOD主導模式下現存問題與商業項目的可持續發展
目前，EOD模式創新在全國已經取得初步成效。各地因地制宜，多措并舉，在產業融合發展、實施路徑、機制政策等方面開展了有益探索。但在EOD工作的推進過程中，也有一些風險問題值得關注。
首先，產業發展不能達到預期效果，不結合當地社會經濟狀況進行簡單的模式復制在EOD的開發思路中是不可行的。其次，有的地方沒能正確理解開展試點的目的，以EOD模式試點之名，行項目融資之實，開展試點僅僅是為了獲得金融機構資金支持，違背生態導向開發要義，自然也無從談起生態環境綜合治理對業態調整，產業布局的實際影響。西安幸福林帶，從資源綜合有效配置出發，結合現代設計建筑風格，其生態化、立體化、開放性、綜合性和對城市發展的引導性都是非常肯定的！然而通過調研觀察：截止目前，雖說產業鏈業態比較齊全，但也許是建筑開發體量比較大，還有少部分商鋪和車位有空置現象，而且顧客流量也欠佳。鑒于此，在EOD模式項目導入運營方面提出如下思考。
1.建筑體量及功能結構，在區域新空間設計上如何進一步與市場緊密對接。EOD開發模式下的業態選擇核心難點在于如何處理和把握環境治理內部本身與外部相關產業的全系統關聯的緊密程度，即項目主體的綠色產業收益應與環境質量的持續提升有長期正相關關系。從幸福林帶的開發經驗來看，業態的選擇要注重與項目本身的交通和環境、生態環境、周邊商業經濟環境充分契合，尤其是在城市環境中要注重前期規劃，注重創新，將多種環境統籌考慮規劃，而非采用漸進主義的推廣。城市空間開發環境復雜多樣，只有做好統籌規劃才能為業態的豐富性、多樣性開拓探究。空間利用還應因地制宜，善于創新，最大限度利用平面及立體空間，推動“第四產業”發展，注重生態環境導向的業態入駐。幸福林帶不少商鋪和車位有空置現象，這無疑是對建設資源的一種浪費，也會波及到開發運營商的經濟效益和可持續發展。建議在EOD主導模式下的生態項目設計上要進一步本著科學理性的原則，在追求時尚元素的同時注重本土文化切實結合，在商業空間功能設計上，還要考慮動態應變性。比如地下停車位設計上，是否可適當兼顧其它儲存功能。總之，不能走“富建設，窮生活”的老路子，讓建設資源發揮更大的經濟效益和社會效應。
2.在現有建設規模和格局下，如何充分做好建設資源的有效利用。在EOD產業模式的運營過程中，采用大型專業的物業管理公司運營商業綜合體，緊跟時代潮流和發展需求對內部商業業態進行不斷更新，實現城市環境下地區商業價值的全面提升。產業運營，首先要大力宣傳，招商引項，盤活資源。同時，做好市場供需調研，包括租金價位是否適中？鋪面面積大小是否適合商家需求等精準考量。還有，一定要吸引大型超市入住，因為百姓生活最主要的就是柴米油鹽，大型超市最能帶動人氣人流量。
3.區域內產業結構優化問題，如何做好城市管理運營商。幸福路片區內產業以軍工工業和零售業為主。隨著科技的進步，傳統軍工產業逐漸退出歷史舞臺，軍工廠用地效率低下。由于電商沖擊、消費者需求升級，零售業這種起源于市場經濟初期的商業形態逐漸退出主流商業市場。如何做到在對區域原有風俗傳統繼承、融合、發展的基礎上引入相關產業，幫助區域產業升級，實現區域可持續發展是區域長久繁榮的核心問題。城市管理運營商為“經營城市”提供后期運營，與城市開發方案提供商互為補充，為“經營城市”提供全生命周期的服務。幸福林帶的可持續發展，要聯動幸福路片區的綜合開發，不斷構筑產業整合平臺，推動復合型的社區開發運營，推進智慧城市運營，以產業為抓手，促進區域經濟持續增長。
五、結語
EOD主導模式下的生態商業開發項目，無論是前期的設計建設，還是后期的生態經濟項目導入運營，都要不斷探索研究，真正地貫徹項目可持續發展理念，這樣才能實現EOD產業主導模式下的生態經濟項目的宏偉愿景。西安幸福林帶世紀商業工程通過對城市風貌、建筑形態、建筑高度、建筑密度等指標進行嚴控，使核心區建筑物布局合理、疏密有度、錯落有致、風格鮮明，具備國際化大都市應有的品質和內涵。做為西安最大的城市林帶和綠色風廊，依托其生態價值和吸附效應，不僅能給西安打造一片風景優美的濱林開放空間，還可大力發展總部經濟、現代商貿、科技創新、金融服務和文化創意等產業，吸引世界500強和國內100強企業入駐，引領支撐城市發展。在今后幾年它還將被建設成一條“絲綢之路文化交流、經濟貿易交流、和平共處與友好發展”的長廊。（作者：西安 何奕則）
