片區綜合開發指的是對計劃開發區域進行改造、維護與運用，強調以結構化內容為依托、以市場化機制為抓手，將該區域既有商業資源及公共資源充分盤活，在推動鄉村振興、城鎮化建設等工作有序開展的前提下，加快實體經濟發展速度，實現區域協同發展目標。未來一段時間內，有關部門應對協調發展機制進行完善，在此基礎上，打造科學且合理的支撐體系，使國土空間布局更加科學。由此可見，新時期片區綜合開發擁有極為廣闊的發展空間，圍繞其展開討論很有必要。
地方政府在片區綜合開發的過程中，要充分借鑒其他先行城市的成功經驗，并結合本地實際情況，因地制宜地對片區綜合開發模式進行深入研究。本文以片區項目作為研究對象，介紹了該類項目的類型及特點，包括不確定因素多、強調收益自平衡和社會資本類型較多。
片區綜合開發項目介紹
（一）項目類型
1.城市有機更新
該類項目的社會資本以地產商為主，地產商需要參與項目開發的全過程，其收益由兩部分組成，分別是租賃商品房的收入及銷售商品房的收入。社會資本需要為項目提供開發所需資金，同時承擔市場所帶來的全部風險。
2.產業導入新城
該類項目的社會資本同樣以地產商為主，在項目建設期間，地產商的任務主要是對項目所需資金進行融資，通過土地聯動開發的方式，為項目提供支持。
3.EOD/TOD
EOD指的是將生態環境作為核心的項目；TOD指的是將交通樞紐作為核心的項目。上述項目具有投資回收時間長、建設成本高和回報率低等特點，這也決定了上述項目的參與者，通常為地方國企或是央企。
（二）項目特點
片區綜合開發的特點主要包括內容復雜、開發成本高、開發體量大等。由此可見，要想使片區項目所呈現出的效果達到預期，不僅要做到科學定位，還要對風險控制和資源整合等工作高度重視。
1.不確定因素多
片區綜合開發所包含內容較多，主要有基建建設、土地開發等，這也決定了該類項目的收入來源十分多元化，通常包括以下幾個方面：其一，出讓土地的收益，增值收益，政府出資購買相關服務的收益，基建運營帶來的收益；其二，租售收益，稅收返還收益，有關部門所提供的財政補貼及獎勵；其三，提供物業服務所帶來收益，投資收益及經營收益。
2.強調收益自平衡
片區項目需要社會資本與地方政府聯手，將產業導入及土地開發作為抓手，基于中心城市、城市群開發全新功能，使片區基建、經濟、人文等領域得到協同發展，并通過增加市場收益、財政收入的方式，達到財務平衡的最終目的。
3.社會資本類型較多
社會資本作為片區綜合開發項目的投資人，是指依法設立且有效存續的具有法人資格的企業，包括國有企業（含央企）、民營企業、外國企業和外商投資企業。但本級人民政府下屬的政府融資平臺公司及其控股的其他國有企業不得作為社會資本方參與本級政府轄區內的投資項目。隨著認識水平的提高，越來越多社會資本方開始意識到片區綜合開發的意義，并主動參與到相關項目中來，使該類項目的社會資本類型不斷增多，具體包括運營商、建筑企業、投資公司等。
