老舊園區(qū)改造后有望變身功能完善的高端產(chǎn)業(yè)空間。

空間不足，載體缺乏尤其是高端載體缺乏，一直是制約龍華新區(qū)升級的一大掣肘。

多年來，在市場力量推動下，龍華片區(qū)自發(fā)地形成了一批。據(jù)了解，目前，新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)區(qū)524個，但大多數(shù)存在產(chǎn)業(yè)低端，市政、公共服務(wù)等配套設(shè)施老化落后或匱乏等問題。

今年3月底，龍華新區(qū)正式印發(fā)《關(guān)于進一步加強舊工業(yè)區(qū)改造 推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實施方案》，將打造產(chǎn)業(yè)載體的目光投向廣大舊工業(yè)區(qū)，實施“一園一策”，引導(dǎo)扶持集體股份合作公司等各種社會資源參與推動舊改造，再造高端產(chǎn)業(yè)空間。在坊間，這一方案俗稱為“一街道一園區(qū)”。

近日，記者從新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)局獲悉，“一街道一園區(qū)”進入實質(zhì)操作層面。經(jīng)過前期數(shù)月的調(diào)研摸底，首批五大舊共計近50萬平方米產(chǎn)業(yè)空間被確立為試點改造項目，進入集中開工項目申報程序。

龍華新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)部門寄望，以首批項目為試點，在基層辦事處層面為廣大舊工業(yè)園區(qū)樹立轉(zhuǎn)型升級的范本，以改造釋放更多高端產(chǎn)業(yè)空間。
 

大批舊工業(yè)區(qū)亟待轉(zhuǎn)型

“基于租賃模式的傳統(tǒng)園區(qū)，投資方與企業(yè)之間、園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間并無互動關(guān)系，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大潮中，僅以物業(yè)出租求生存舉步維艱。”

多年來，在市場力量推動下，龍華片區(qū)自發(fā)形成了一大批工業(yè)區(qū)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“各個工業(yè)區(qū)特別是城中村內(nèi)的工業(yè)區(qū)，以其成本低的優(yōu)勢，引進了大量的勞動密集型加工企業(yè)。由于發(fā)展初期過于注重產(chǎn)業(yè)規(guī)模，忽視遠(yuǎn)期建設(shè)，缺乏科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)分布相對分散，多數(shù)企業(yè)單兵作戰(zhàn)，產(chǎn)品雷同，企業(yè)協(xié)作能力不強，集群效應(yīng)難以充分發(fā)揮。”新經(jīng)濟服務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

用地低效是這些工業(yè)區(qū)的通病。據(jù)記者了解，在新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)區(qū)中，70%以上屬于以場地租賃為主的物業(yè)型產(chǎn)業(yè)空間，舊工業(yè)區(qū)用地平均毛容積率僅1.12，建筑層數(shù)以1-3層為主，占比46%；空間分布南北差異較大，7層以上的高層建筑主要分布在機荷高速以南地區(qū)。

“基于租賃模式的傳統(tǒng)園區(qū)，投資方與企業(yè)之間、園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間并無互動關(guān)系，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大潮中，僅以物業(yè)出租求生存顯然步履維艱。”新區(qū)企業(yè)服務(wù)部門人士如此分析。

然而，舊工業(yè)區(qū)改造并非易事，牽涉到政府、開發(fā)商、社區(qū)等多個利益主體。在調(diào)研中，新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)部門工作人員發(fā)現(xiàn)，舊工業(yè)區(qū)升級改造存在“四不”現(xiàn)象：

思想狹隘，“不愿改”。部分業(yè)主認(rèn)為政府對園區(qū)升級改造補助有限；另有部分業(yè)主覺得改造后容積率不高，賺取利潤少。因此不少業(yè)主傾向于安于現(xiàn)狀，改造意愿不強，參與熱情不高。

資金短缺，“不能改”。部分舊工業(yè)區(qū)運作資金不足，規(guī)模也較小，無力自行改造。

產(chǎn)權(quán)不清，“不敢改”。2013年，新區(qū)城建局曾進行“三舊”情況摸底，發(fā)現(xiàn)“三舊”現(xiàn)狀用地以工業(yè)用地為主，權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜混亂，其中權(quán)屬不清用地達(dá)18.25平方公里，占全區(qū)“三舊”規(guī)模的51.48%。

政策不明，“不會改”。市、區(qū)涉及舊工業(yè)區(qū)提升改造的政策有《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作指引（試行）》《龍華新區(qū)關(guān)于加快推進工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干措施（試行）》等數(shù)項，然而，一是政策之間相互交織，業(yè)主無所適從；二是對產(chǎn)業(yè)關(guān)系復(fù)雜等特殊舊工業(yè)區(qū)提升改造存在政策缺失；三是不時有新的政策出臺，部分業(yè)主無法把握前沿政策，不知如何行動。
 

出爐改造方案撬動升級

新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)部門將做好園區(qū)改造的產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)業(yè)引進等，實施“一園一策”統(tǒng)籌推進。

龍華舊工業(yè)區(qū)升級最大的瓶頸在于確權(quán)，依據(jù)城市更新政策，更新對象確權(quán)面積必須超過總量的五成，而新區(qū)舊工業(yè)區(qū)歷史遺留違法建筑較多，走城市更新的路子比較困難。

如何引導(dǎo)體量龐大廣大舊工業(yè)區(qū)升級再造？2013年3月，南山區(qū)啟動“一街道一園區(qū)”計劃，擬定以3年為期限，由政府投入約4億元引導(dǎo)扶持資金，選擇產(chǎn)權(quán)相對簡單明晰、業(yè)主改造意愿強、具備改造條件的一批舊工業(yè)園區(qū)進行綜合整治改造，加大引導(dǎo)扶持、加快改造進程，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供環(huán)境優(yōu)雅、租金可控、產(chǎn)業(yè)鏈配套完善的產(chǎn)業(yè)空間。

南山區(qū)的做法令龍華新區(qū)眼前一亮，“綜合整治著眼于消除安全隱患及遏制違建，這一做法為舊工業(yè)區(qū)改造升級開辟了一條可行之道”。由此，從去年8月開始，龍華新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)局在充分調(diào)研多個舊工業(yè)區(qū)和前往南山區(qū)學(xué)習(xí)考察有關(guān)改造方案的基礎(chǔ)上，起草了《龍華新區(qū)進一步加強舊工業(yè)區(qū)改造推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的實施方案》。

方案提出，堅持政府引導(dǎo)、多方共贏原則，對擬改造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)部門將做好園區(qū)改造的產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、改造建設(shè)和產(chǎn)業(yè)引進等，實施“一園一策”，統(tǒng)籌推進。目前，新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)局已與華潤置地、天安數(shù)碼集團、天安駿業(yè)等平臺提前對接，商討舊工業(yè)區(qū)改造等產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作事宜。

今年3月以來，新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)部門多次到南山區(qū)考察。3年來，南山區(qū)改造升級13個舊工業(yè)園區(qū)，建筑面積近44萬平方米。“對園區(qū)重新定位，消除安全隱患，對園區(qū)配套進行升級，配置公共設(shè)施如圖書館、公園、綠道、運動場地等等，基本是朝這一方向來操作。”新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)部門產(chǎn)業(yè)發(fā)展科工作人員說，印象深刻的是，改造升級后的舊園區(qū)舊貌換新顏，隨之而來的是租金標(biāo)準(zhǔn)倍增，甚至超過同一片區(qū)其他高端園區(qū)。
 

首批試點打造標(biāo)桿園區(qū)

例如華聯(lián)園區(qū)，改造后將重點引進智能機器人、新型材料研發(fā)等高科技企業(yè)，打造“創(chuàng)客中心+科技企業(yè)孵化器+加速器”產(chǎn)業(yè)鏈。

經(jīng)過前期調(diào)研，“一街道一園區(qū)”模式開始在龍華新區(qū)基層激發(fā)熱烈回響。據(jù)了解，首批申報園區(qū)多達(dá)18個，最終5個園區(qū)進入首批試點改造范圍。

“第一，產(chǎn)權(quán)明晰，不能有違建；第二，必須消除安全隱患。”新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)局工作人員表示，這是試點項目的兩大原則。令工作人員欣喜的是，社區(qū)股份公司表現(xiàn)積極主動，“五大園區(qū)的改造費用需要社區(qū)先行墊付，總金額超5億元，這可不是一筆小數(shù)目”。

以大浪辦事處華聯(lián)工業(yè)區(qū)為例，該園區(qū)2009年由頤豐華社區(qū)股份合作公司投資建設(shè)完成，占地約11萬平方米，建筑面積約20.5萬平方米。項目屬原大浪村集體經(jīng)濟組織深圳市大浪頤豐華股份合作公司物業(yè)，產(chǎn)權(quán)明晰，目前以五金、電子加工、LED光電等勞動密集型企業(yè)為主，入駐企業(yè)有21家，年產(chǎn)值11億3千萬元，“產(chǎn)值低，企業(yè)研發(fā)能力弱、發(fā)展后勁不足”。

依據(jù)改造新政，華聯(lián)工業(yè)區(qū)將與專業(yè)運營機構(gòu)深圳市恒迪商置有限公司共同合作，計劃在已有園區(qū)的基礎(chǔ)上進行綜合改造，逐步淘汰低端落后企業(yè)，引進高科技企業(yè)。改造方將對整個園區(qū)的廠房、寫字樓、宿舍外觀進行設(shè)計、改造、內(nèi)部裝修，改造人才公寓用房，搭建公共服務(wù)平臺，完善商業(yè)配套、生活配套，提供全方位安防系統(tǒng)、車輛自動識別系統(tǒng)、機器人巡防設(shè)備、智能化網(wǎng)絡(luò)管理。

改造后的華聯(lián)園區(qū)將重點引進智能機器人、智能穿戴、LED新型材料研發(fā)等高科技企業(yè)。同時，通過園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)配置，打造“創(chuàng)客中心+科技企業(yè)孵化器+加速器”產(chǎn)業(yè)鏈，加速發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和科技型中小企業(yè)，將華聯(lián)工業(yè)園打造為新型智慧園區(qū)，擬入駐企業(yè)數(shù)量50家，預(yù)計年產(chǎn)值18億元。

首批5個園區(qū)，總建筑面積已經(jīng)接近50萬平方米，如能依照改造方案實施升級，這些配套殘缺、功能單一的老舊園區(qū)將變身環(huán)境優(yōu)美，功能完善的高端產(chǎn)業(yè)空間。

這些數(shù)據(jù)令新區(qū)經(jīng)濟服務(wù)部門倍感欣喜，“新區(qū)舊工業(yè)區(qū)量大面廣，如果能夠通過一街道一園區(qū)的方式實現(xiàn)升級更新，將為新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展釋放巨大的空間體量”。