天安數(shù)碼城整合金融資源產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究解析

　     繼住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)熱潮之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始“瘋狂生長”。

　　在聯(lián)東U谷進行大規(guī)模產(chǎn)業(yè)園項目擴張之際，天安數(shù)碼城集團則越來越快地朝著資源整合者嬗變，它的目標是做城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合運營商。

　　2013年8月，天安數(shù)碼城集團與平安銀行等攜手共同發(fā)起成立“天安數(shù)碼城創(chuàng)新共同基金”，并發(fā)放首期超過5000萬元銀行貸款。

　　這也是繼與全國規(guī)模最大的合伙制創(chuàng)投公司東方富海“聯(lián)姻”后，天安數(shù)碼城集團再次加強金融資源引進與整合。

　　伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加速和房地產(chǎn)調(diào)控的深入，越來越多的住宅開發(fā)商和資本開始進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而這也恰恰引發(fā)業(yè)界對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。

　　天安數(shù)碼城總裁戴宏亮認為，傳統(tǒng)開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的貿(mào)然布局值得警惕，而成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商將迎來黃金時代。

　　金融整合者

　　經(jīng)濟增速放緩再次讓決策層看到了促進實體經(jīng)濟的特殊意義，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和提升內(nèi)源經(jīng)濟動力，這也讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來史無前例的機遇。

　　但對于中小成長型企業(yè)而言，有近八成公司面臨資金難題，這個群體似乎永遠無法擺脫資金短缺和發(fā)展陣痛。

　　6月19日，李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上提出，加快發(fā)展多層次資本市場，將中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)試點擴大至全國，鼓勵創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)融資發(fā)展。

　　戴宏亮表示，天安數(shù)碼城多年來都是順應(yīng)這一國家政策的行業(yè)踐行者，金融扶持是天安數(shù)碼城模式的重要內(nèi)容。

　　為了解決企業(yè)融資渠道的單一問題，天安數(shù)碼城在每一個園區(qū)均打造了集銀行、擔(dān)保、風(fēng)險投資、小額貸款等為一體的投融資平臺。

　　借助該投融資平臺，為入園企業(yè)提供風(fēng)險投資、私募形式投資、股權(quán)占有、咨詢管理、小額貸款、天使基金、創(chuàng)業(yè)基金等綜合金融服務(wù)。

　　這也是天安數(shù)碼城區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的顯著特征，目前國內(nèi)也僅有華夏幸福、聯(lián)東集團等為數(shù)不多的運營商能提供金融資源。

　　在剛剛啟動的天安數(shù)碼城創(chuàng)新共同基金中，平安銀行無條件提供無限授信額度支持，它也是廣東省首家專門為科技型企業(yè)提供服務(wù)的銀行機構(gòu)。

　　目前，平安銀行首期基金額度為3億元，后續(xù)金額仍將無限追加，2013年8月份基金一期發(fā)放超過5500萬銀行低息貸款，覆蓋40余家小微企業(yè)。

　　此外，天安數(shù)碼城此前還將自己持有的一部分物業(yè)作為出資，采用PE、VC、創(chuàng)新基金等方式，以股權(quán)投資的形式，參與到優(yōu)質(zhì)中小民營企業(yè)的設(shè)立、發(fā)展、擴張，直至上市退出等各個階段。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分化

　　強化金融資源整合能力，無非是為了更好地滿足天安數(shù)碼城的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需求。在經(jīng)歷長達20多年的產(chǎn)業(yè)積淀后，天安數(shù)碼城2012年在全國第一個提出了“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”概念，欲打造成中國城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者。

　　這種轉(zhuǎn)型在客觀上是要適應(yīng)中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的趨勢變革，尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭者的不斷增加導(dǎo)致行業(yè)競爭加劇。

　　早從2007年開始，萬通集團董事長馮侖就開始籌劃進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并提出要成為國內(nèi)最大的工業(yè)地產(chǎn)商。而綠地、陸家嘴、復(fù)地、鵬欣等開發(fā)商，以及TCL、海爾等企業(yè)也均涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　此外，澳大利亞嘉民集團、意大利維龍集團、新加坡普洛斯集團、美國安博集團等世界四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭，在中國也在不斷跑馬圈地。

　　盡管有旺盛的需求存在，但這并不代表產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形勢一片大好。中投顧問高級研究員薛勝文曾提醒業(yè)界，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的失敗案例遠多于成功案例，空置率高企是普遍的狀況，特別是商務(wù)園區(qū)的空置率高達60%，甚至更高。

　　在目前相對比較成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商中，華夏幸福基業(yè)、華南城、東湖高新、海泰發(fā)展已經(jīng)登陸資本市場。另外，有聯(lián)東集團、意庫園區(qū)、中天萬城、東方今典、北大資源集團、五礦產(chǎn)業(yè)園等運營商已經(jīng)形成自身的商業(yè)模式。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，正如“南有萬科、北有萬達”，目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)初步形成“北有華夏聯(lián)東、南有天安數(shù)碼城”的行業(yè)格局。

　　根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)百強測評研究報告》排名，聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城和華夏幸福基業(yè)依次位居中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營商前三名。上述報告顯示，聯(lián)東U谷已經(jīng)在2012年底完成了16個城市25座產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全國布局，2013年將達到40個，遠期將達到100個。

　　而天安數(shù)碼城經(jīng)歷了從工業(yè)園到工貿(mào)園，再從科技產(chǎn)業(yè)園到城市產(chǎn)業(yè)綜合體的三次轉(zhuǎn)型，目前開發(fā)、運營和管理數(shù)十座園區(qū)，儲備開發(fā)建筑面積逾1500萬平方米，落戶企業(yè)超過4000家，孵化上市企業(yè)近40家，擬上市企業(yè)達50余家，被認為是“中國成長型企業(yè)搖籃”。