田園綜合體”被寫(xiě)入了中央1號(hào)文件，其出發(fā)點(diǎn)是主張以一種可以讓企業(yè)參與、帶有商業(yè)模式的頂層設(shè)計(jì)、城市元素與鄉(xiāng)村結(jié)合、多方共建的“開(kāi)發(fā)”方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)變革、帶來(lái)社會(huì)發(fā)展，重塑中國(guó)鄉(xiāng)村的美麗田園、
美麗鄉(xiāng)村！
鄉(xiāng)村振興是一個(gè)系統(tǒng)工程，2019年的整個(gè)
鄉(xiāng)村振興的重要載體是田園綜合體，因?yàn)樗殡S著我們2020年到2022年的整個(gè)脫貧攻堅(jiān)的關(guān)鍵年。所以，各地如有田園綜合體已經(jīng)在實(shí)施的，請(qǐng)一定記住，重視由縣到市、到省，再到國(guó)家的田園綜合體的申報(bào)工作。這次申報(bào)工作，是由原來(lái)的審批制轉(zhuǎn)成了報(bào)建制，今年是國(guó)家農(nóng)村農(nóng)業(yè)部將對(duì)田園綜合體，整個(gè)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注、重點(diǎn)扶持的年度。請(qǐng)各位鄉(xiāng)村振興的同仁們予以充分重視。
七大試點(diǎn)立項(xiàng)條件
1、功能定位準(zhǔn)確：圍繞有基礎(chǔ)、有優(yōu)勢(shì)、有特色、有規(guī)模、有潛力的鄉(xiāng)村和產(chǎn)業(yè)，按照農(nóng)田田園化、產(chǎn)業(yè)融合化、城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展路徑，以自然村落、特色片區(qū)為開(kāi)發(fā)單元，全域統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，全面完善基礎(chǔ)設(shè)施。突出農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)融合、輻射帶動(dòng)等主體功能，具備循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)一體化發(fā)展的基礎(chǔ)和前景。明確農(nóng)村集體組織在建設(shè)田園綜合體中的功能定位，充分發(fā)揮其在開(kāi)發(fā)集體資源、發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)集體成員等方面的作用。
2、基礎(chǔ)條件較優(yōu)：區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，農(nóng)村特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。區(qū)位條件優(yōu)越，核心區(qū)集中連片，發(fā)展?jié)摿^大；已自籌資金投入較大且有持續(xù)投入能力，建設(shè)規(guī)劃能積極引入先進(jìn)生產(chǎn)要素和社會(huì)資本，發(fā)展思路清晰；農(nóng)民合作組織比較健全，規(guī)模經(jīng)營(yíng)顯著，龍頭企業(yè)帶動(dòng)力強(qiáng)，與村集體組織、農(nóng)民及農(nóng)民合作社建立了比較密切的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制。
3、生態(tài)環(huán)境良好：能落實(shí)綠色發(fā)展理念，保留青山綠水，積極推進(jìn)山水田林湖整體保護(hù)、綜合治理，踐行看得見(jiàn)山、望得到水、記得住鄉(xiāng)愁的生產(chǎn)生活方式。農(nóng)業(yè)清潔生產(chǎn)基礎(chǔ)較好，農(nóng)業(yè)環(huán)境突出問(wèn)題得到有效治理。
4、政府措施有力：地方政府積極性高，在用地保障、財(cái)政扶持、金融服務(wù)、科技創(chuàng)新應(yīng)用、人才支撐等方面有明確舉措，水、電、路、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施完備。建設(shè)主體清晰，管理方式創(chuàng)新，搭建了政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)的建設(shè)格局。積極在田園綜合體建設(shè)用地保障機(jī)制等方面作出探索，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和田園綜合體建設(shè)提供條件。
5、投融資機(jī)制明確：積極創(chuàng)新財(cái)政投入使用方式，探索推廣政府和社會(huì)資本合作，綜合考慮運(yùn)用先建后補(bǔ)、貼息、以獎(jiǎng)代補(bǔ)、擔(dān)保補(bǔ)貼、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金等，撬動(dòng)金融和社會(huì)資本投向田園綜合體建設(shè)。鼓勵(lì)各類金融機(jī)構(gòu)加大金融支持田園綜合體建設(shè)力度，積極統(tǒng)籌各渠道支農(nóng)資金支持田園綜合體建設(shè)。嚴(yán)控政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和村級(jí)組織債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不新增債務(wù)負(fù)擔(dān)。
6、運(yùn)行管理順暢：根據(jù)當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)
產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和新型經(jīng)營(yíng)主體發(fā)展培育水平，因地制宜探索田園綜合體的建設(shè)模式和運(yùn)營(yíng)管理模式。可采取村集體組織、合作組織、龍頭企業(yè)等共同參與建設(shè)田園綜合體，盤(pán)活存量資源、調(diào)動(dòng)各方積極性，通過(guò)創(chuàng)新機(jī)制激發(fā)田園綜合體建設(shè)和運(yùn)行內(nèi)生動(dòng)力。
7、帶動(dòng)作用顯著：以農(nóng)村集體組織、農(nóng)民合作社為主要載體，組織引導(dǎo)農(nóng)民參與建設(shè)管理，保障原住農(nóng)民的參與權(quán)和受益權(quán)，實(shí)現(xiàn)田園綜合體的共建共享。通過(guò)構(gòu)建股份合作、財(cái)政資金股權(quán)量化等模式，創(chuàng)新農(nóng)民利益共享機(jī)制，讓農(nóng)民分享產(chǎn)業(yè)增值收益。
九類不予受理的情況
1、未突出以農(nóng)為本
2、項(xiàng)目布局和業(yè)態(tài)發(fā)展上與農(nóng)業(yè)未能有機(jī)融合
3、以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；
4、不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；
5、資源環(huán)境承載能力較差；
6、違反國(guó)家土地管理使用相關(guān)法律法規(guī)，違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和私人莊園會(huì)所建設(shè)；
7、鄉(xiāng)、村舉債搞建設(shè)；
8、存在大拆大建、盲目鋪攤子等情況。
六大重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容
圍繞田園綜合體的建設(shè)目標(biāo)和功能定位，田園綜合體試點(diǎn)要重點(diǎn)抓好生產(chǎn)體系、產(chǎn)業(yè)體系、經(jīng)營(yíng)體系、生態(tài)體系、服務(wù)體系、運(yùn)行體系等六大支撐體系建設(shè)。
①、夯實(shí)基礎(chǔ)，完善生產(chǎn)體系發(fā)展條件
要按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則，集中連片開(kāi)展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，加強(qiáng)田園綜合體區(qū)域內(nèi)“田園+農(nóng)村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務(wù)等配套設(shè)施條件。
②、突出特色，打造涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展平臺(tái)
立足資源稟賦、區(qū)位環(huán)境、歷史
文化、
產(chǎn)業(yè)集聚等比較優(yōu)勢(shì)，圍繞田園資源和農(nóng)業(yè)特色，做大做強(qiáng)傳統(tǒng)特色優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)土地規(guī)?；煤腿a(chǎn)融合發(fā)展，大力打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，利用“旅游＋”、“生態(tài)＋”等模式，開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多功能性，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游、教育、
文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合；強(qiáng)化品牌和原產(chǎn)地地理標(biāo)志管理，推進(jìn)農(nóng)村電商、物流服務(wù)業(yè)發(fā)展，培育形成1—2個(gè)區(qū)域農(nóng)業(yè)知名品牌，構(gòu)建支撐田園綜合體發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。
③、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，培育農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系發(fā)展新動(dòng)能
積極壯大新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體實(shí)力，完善農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)、股份合作、代耕代種、土地托管等方式促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系，增加農(nóng)業(yè)效益。同時(shí)，強(qiáng)化服務(wù)和利益聯(lián)結(jié)，逐步將小農(nóng)戶生產(chǎn)、生活引入
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展軌道，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)農(nóng)民可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
④、綠色發(fā)展，構(gòu)建鄉(xiāng)村生態(tài)體系屏障
牢固樹(shù)立綠水青山就是金山銀山的理念，優(yōu)化田園景觀資源配置，深度挖掘農(nóng)業(yè)生態(tài)價(jià)值，統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)景觀功能和體驗(yàn)功能，凸顯宜居宜業(yè)新特色。積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)，充分利用農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)保生產(chǎn)新技術(shù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源的節(jié)約化、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)殘余廢棄物的減量化和資源化再利用，實(shí)施農(nóng)業(yè)節(jié)水工程，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)環(huán)境綜合整治，促進(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
⑤、完善功能，補(bǔ)齊公共服務(wù)體系建設(shè)短板
要完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)體系，通過(guò)發(fā)展適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)平臺(tái)，聚集市場(chǎng)、資本、信息、人才等現(xiàn)代生產(chǎn)要素，推動(dòng)城鄉(xiāng)
產(chǎn)業(yè)鏈雙向延伸對(duì)接，推動(dòng)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。完善綜合體社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和功能，為社區(qū)居民提供便捷高效服務(wù)。
⑥、形成合力，健全優(yōu)化運(yùn)行體系建設(shè)
妥善處理好政府、企業(yè)和農(nóng)民三者關(guān)系,確定合理的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理模式，形成健康發(fā)展的合力。政府重點(diǎn)負(fù)責(zé)政策引導(dǎo)和規(guī)劃引領(lǐng)，營(yíng)造有利于田園綜合體發(fā)展的外部環(huán)境；企業(yè)、村集體組織、農(nóng)民合作組織及其他市場(chǎng)主體要充分發(fā)揮在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和實(shí)體運(yùn)營(yíng)中的作用；農(nóng)民通過(guò)合作化、組織化等方式，實(shí)現(xiàn)在田園綜合體發(fā)展中的收益分配、就近就業(yè)。
3大政策扶持資金
綜合考慮各地發(fā)展建設(shè)基礎(chǔ)、開(kāi)展試點(diǎn)意愿、改革創(chuàng)新工作推進(jìn)、試點(diǎn)代表性等因素，中央財(cái)政將按照三年規(guī)劃、分年實(shí)施的方式，三年共扶持1.5個(gè)億，地方財(cái)政根據(jù)實(shí)際情況給予安排。政府扶持資金、資金使用方式如下：
❖ 中央財(cái)政從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)補(bǔ)助資金中統(tǒng)籌安排，每個(gè)試點(diǎn)省份安排試點(diǎn)項(xiàng)目1—2個(gè)，各省可根據(jù)實(shí)際情況確定具體試點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)。
❖ 經(jīng)財(cái)政部年度考核評(píng)價(jià)合格后，試點(diǎn)項(xiàng)目可繼續(xù)安排中央財(cái)政資金。對(duì)試點(diǎn)效果不理想的項(xiàng)目將不再安排資金支持。
5種財(cái)政資金使用方式
❖ 試點(diǎn)項(xiàng)目資金和項(xiàng)目管理具體政策由地方自行研究確定。
❖ 各試點(diǎn)省份、縣級(jí)財(cái)政部門要統(tǒng)籌使用好現(xiàn)有各項(xiàng)涉農(nóng)財(cái)政支持政策，創(chuàng)新財(cái)政資金使用方式，采取資金整合、先建后補(bǔ)、以獎(jiǎng)代補(bǔ)、政府與社會(huì)資本合作、政府引導(dǎo)基金等方式支持開(kāi)展試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。
申報(bào)時(shí)間
國(guó)家級(jí)田園綜合體申報(bào)時(shí)間是6月底前，具體方案提交為7月中旬。
省級(jí)田園綜合體申報(bào)時(shí)間按照各省財(cái)政廳文件執(zhí)行。
申報(bào)部門
國(guó)家級(jí)田園綜合體申報(bào)部門：
財(cái)政部農(nóng)業(yè)司（國(guó)務(wù)院農(nóng)村綜改辦）、國(guó)家農(nóng)發(fā)辦。
省級(jí)田園綜合體申報(bào)部門多為財(cái)政廳農(nóng)發(fā)辦。
申報(bào)流程
申報(bào)材料
•國(guó)家級(jí)田園綜合體：
需要報(bào)送試點(diǎn)三年規(guī)劃及年度實(shí)施方案。
•省級(jí)田園綜合體：
按照各省財(cái)政廳文件執(zhí)行，多提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
方案的具體編制大綱如下：
1、基本情況：開(kāi)展試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)（包括建設(shè)地點(diǎn)所在地的縣市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村）農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，開(kāi)展試點(diǎn)的必要性和重要性等。
2、田園綜合體概況：包括田園綜合體建設(shè)地點(diǎn)、區(qū)域面積、時(shí)間、建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組情況、主要技術(shù)支持和合作單位、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)品）、（擬參與投資與運(yùn)營(yíng)）企業(yè)與農(nóng)戶等方面的總體情況。
3、指導(dǎo)思想、基本原則目標(biāo)任務(wù)
4、主要建設(shè)內(nèi)容：田園綜合體內(nèi)六大支撐體系的建設(shè)任務(wù)，包括功能板塊、項(xiàng)目布局、發(fā)展重點(diǎn)等，附規(guī)劃圖。年度實(shí)施方案還應(yīng)明確年度項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)數(shù)量或任務(wù)。
5、建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)體制機(jī)制：包括田園綜合體的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)機(jī)制；農(nóng)民、村集體組織、農(nóng)民合作社與企業(yè)的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制等。
6、投資估算與資金籌措方案：三年總投資及年度投資需求估算，農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金安排用于土地治理子項(xiàng)目的資金規(guī)模和比例；統(tǒng)籌整合其他渠道財(cái)政資金的來(lái)源幾件這內(nèi)容;社會(huì)資本及金融資本的來(lái)源及建設(shè)內(nèi)容等。年度實(shí)施方案中應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)到具體建設(shè)項(xiàng)目的投資估算和資金籌措方案。
7、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益
8、資源環(huán)境影響評(píng)估分析：重點(diǎn)對(duì)區(qū)域內(nèi)水資源供需平衡及水質(zhì)、生態(tài)環(huán)境影響分析。
9、政策保障措施：申報(bào)材料中除重點(diǎn)說(shuō)明保障項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的各項(xiàng)措施外，還應(yīng)專門說(shuō)明保證田園綜合體“姓農(nóng)為農(nóng)”、與市場(chǎng)對(duì)接可持續(xù)經(jīng)營(yíng)載體、保護(hù)農(nóng)民利益、保持原有田園風(fēng)貌的具體措施。
10、其他
（1）分年度建設(shè)內(nèi)容、目標(biāo)任務(wù)和投資估算須以附表形式予以說(shuō)明；
（2）當(dāng)年擬扶持的土地治理項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)審。
（3）省級(jí)農(nóng)發(fā)機(jī)構(gòu)還應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)立項(xiàng)、項(xiàng)目公示等方面情況予以說(shuō)明。
▍田園綜合體規(guī)劃中心解讀
田園綜合體規(guī)劃中心認(rèn)為田園綜合體是集“生態(tài)為依托、農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、旅游為引擎、數(shù)據(jù)為支撐、金融為保障、健康為理念、市場(chǎng)為導(dǎo)向的智慧集約型大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群”與“美麗田園建設(shè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式”為一體的中國(guó)特色“三農(nóng)”問(wèn)題全面深化改革試驗(yàn)田。
這個(gè)觀點(diǎn)主要從三個(gè)角度進(jìn)行解讀，第一是針對(duì)長(zhǎng)期工作生活在城市的市民，田園綜合體可以滿足他們對(duì)安全健康的農(nóng)產(chǎn)品和品質(zhì)化的鄉(xiāng)村體驗(yàn)生活的消費(fèi)需求。第二是生活在本地的農(nóng)村居民，要滿足他們對(duì)田園版的現(xiàn)代城市化配套以及社會(huì)福利的需求。第三是對(duì)于中國(guó)鄉(xiāng)村的發(fā)展，希望通過(guò)田園綜合體進(jìn)行農(nóng)旅、文旅一體化，鄉(xiāng)村區(qū)域綜合發(fā)展以及優(yōu)化城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。
傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村到田園綜合體的變化經(jīng)過(guò)了四大轉(zhuǎn)變，第一個(gè)就是功能的轉(zhuǎn)變，從簡(jiǎn)單的農(nóng)作物生產(chǎn)功能到集生產(chǎn)、加工、銷售、展示為一體的復(fù)合功能。第二個(gè)就是模式的轉(zhuǎn)變，從農(nóng)業(yè)模式轉(zhuǎn)成農(nóng)業(yè)+的模式。第三個(gè)是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，從農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈從生產(chǎn)端向體驗(yàn)端轉(zhuǎn)移。第四個(gè)是價(jià)值的轉(zhuǎn)變，從早期的田園產(chǎn)出不高到拓展新的價(jià)值空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和生活價(jià)值。
拿地攻略！如何以“田園綜合體”的名義向政府拿地？
▶ 一、哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地？
1、農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地
在休閑
農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開(kāi)發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。
農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。
2、農(nóng)村集體建設(shè)用地
農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地和農(nóng)村居民住宅用地。
3、四荒地
四荒地主要包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”。具體指荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。
2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。
如：在數(shù)量上，異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。在質(zhì)量上，保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。
異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。
5、其他方式
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕93號(hào)）提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
▶ 二、休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制
1、不得占用基地農(nóng)田
基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;“保命田”，其重要程度不言而喻。對(duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”：
（1）不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；
（2）不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（3）不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；
（4）不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；
（5）不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田（法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外）。
因此，在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。
2、不得超越土地利用規(guī)劃
各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地；此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。
休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。
3、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。
進(jìn)行建設(shè)用地管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開(kāi)發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。
▶ 三、如何規(guī)避這些限制
有些人在休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)中，可能會(huì)使用以下6種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：
1.用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè)；
2.以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建；
3.修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求；
4.修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；
5.以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳；
6.用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。
但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無(wú)法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。
最合法安全的方法就是通過(guò)立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費(fèi)用也相對(duì)很高。
▶ 四、可能會(huì)步入哪些誤區(qū)
1、無(wú)址可選也要選
有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開(kāi)發(fā)者，又急切地想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。可想而知，這種選址方式肯定最終效果不理想。
2、有地就先拿下再說(shuō)
休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對(duì)此并沒(méi)有深刻的見(jiàn)解。許多人拿地心切，在沒(méi)有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽(tīng)天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。
3、跟著感覺(jué)走
做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺(jué)走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開(kāi)發(fā)與利用，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見(jiàn)，尤其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。
唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。如果僅僅憑借以往經(jīng)驗(yàn)，跟著感覺(jué)走，恐怕將成為后來(lái)人的反面教材。
▶ 五、其他拿地方法
1、采用土地銀行的方式
在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。
2、建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社
有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。
3、使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地
城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。
對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的
招商效率與質(zhì)量。
4、土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等
對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問(wèn)題；另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
中機(jī)產(chǎn)城規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院10余年來(lái)致力于產(chǎn)業(yè)及園區(qū)、鄉(xiāng)村旅游綜合體、農(nóng)業(yè)休閑綜合體的研究，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、專家及政資源?？蛻舯椴既珖?guó)各地！經(jīng)手上項(xiàng)目500+例，其中田園綜合體方面的案例有汕尾市陸河縣林中花溪農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)田園綜合體項(xiàng)目策劃、河間景和田園綜合體發(fā)展規(guī)劃、九臺(tái)區(qū)大健康田園綜合體策劃、北京大興區(qū)愛(ài)情海玫瑰園定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃、恩施硒茶產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商前置研究、北京蟹島農(nóng)業(yè)觀光園總體建設(shè)規(guī)劃、國(guó)家首批試點(diǎn)項(xiàng)目中國(guó)高安巴夫洛田園綜合體規(guī)劃等。
特色業(yè)務(wù)：田園綜合體規(guī)劃、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)、休閑旅游農(nóng)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)等服務(wù)，項(xiàng)目包含現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項(xiàng)目集群、田園主題樂(lè)園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集群、田園社區(qū)項(xiàng)目集群等。
