產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單賣(mài)掉房子，而是包括出租部分物業(yè)、服務(wù)園區(qū)企業(yè)、甚至投資部分園區(qū)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)能不能沉下心來(lái)是關(guān)鍵。華夏幸福運(yùn)營(yíng)的河北固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目從實(shí)施到模式成熟大概也需要10年。因此具備持續(xù)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵。

 

        最新住建部的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率從期初的28%下降到期末的1%。同時(shí)中國(guó)前20強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到20%。在市場(chǎng)集中度越來(lái)越高的市場(chǎng)，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的市場(chǎng)格局，不少房企不得不“找米下鍋”。

 

        傳統(tǒng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要點(diǎn)在于地段，“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的營(yíng)造要點(diǎn)在于選址，選擇合適的城市群與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。特色小鎮(zhèn)宜業(yè)宜居宜游的三項(xiàng)功能，宜業(yè)始終是第一位的，通過(guò)特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)就業(yè)人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進(jìn)地產(chǎn)、金融、公共服務(wù)等配套產(chǎn)業(yè)及設(shè)施的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)城鎮(zhèn)化架構(gòu)的形成。

 

“特色小鎮(zhèn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式

 

        目前市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)模式主要包括自帶產(chǎn)業(yè)模式、先住后產(chǎn)模式、借雞生蛋模式、資源合作模式等，特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的核心產(chǎn)品春風(fēng)十里小鎮(zhèn)，涵蓋智慧產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等，可為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)入可持續(xù)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)通過(guò)產(chǎn)融聯(lián)創(chuàng)："產(chǎn)品+資本+運(yùn)營(yíng)"的開(kāi)發(fā)模式，解決政府的產(chǎn)業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
 

 

——自帶產(chǎn)業(yè)模式

 

        產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來(lái)進(jìn)行分類(lèi)的，文旅小鎮(zhèn)就要有旅游產(chǎn)業(yè)，金融小鎮(zhèn)就要有金融業(yè)的導(dǎo)入。目前大量的特色小鎮(zhèn)在規(guī)劃做文旅，從各地方上報(bào)的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃來(lái)看，文旅地產(chǎn)比例遙遙領(lǐng)先。

 

        文旅小鎮(zhèn)對(duì)景觀(guān)資源和旅游IP的依賴(lài)度高，開(kāi)發(fā)商要低價(jià)拿地，必須具備強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的能力。比如萬(wàn)達(dá)模式就屬于這種，強(qiáng)勢(shì)的文旅IP資源平臺(tái)和萬(wàn)達(dá)對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收的拉動(dòng)是模式的核心，促使地方政府主動(dòng)低價(jià)和萬(wàn)達(dá)合作。

 

        據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)每個(gè)文旅城開(kāi)業(yè)，平均給當(dāng)?shù)靥峁?萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。在拿地方面具有天然的競(jìng)爭(zhēng)和談判優(yōu)勢(shì)。這種產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，讓萬(wàn)達(dá)在和地方政府談判的過(guò)程中能夠處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價(jià)，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，萬(wàn)達(dá)在南昌、合肥、重慶、成都、濟(jì)南連續(xù)3年分批次獲取土地，土地價(jià)格不變，底價(jià)成交。

 

        在開(kāi)發(fā)模式上，萬(wàn)達(dá)文旅城通過(guò)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)的模式，以財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

 

——先住后產(chǎn)模式

 

        恒大文旅城，目前全國(guó)僅海花島和懷來(lái)兩個(gè)項(xiàng)目，目前均未開(kāi)業(yè)，處于住宅銷(xiāo)售階段。采用開(kāi)發(fā)住宅，承諾后期導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)配套的開(kāi)發(fā)模式。和萬(wàn)達(dá)不同的是，恒大在文旅方面，目前尚無(wú)自身運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和成熟的核心IP資源，在售項(xiàng)目更多是打造硬件配套展示區(qū)來(lái)吸引客戶(hù)，并沒(méi)有清晰的開(kāi)發(fā)和拓展模型。

 

現(xiàn)在地方政府對(duì)于特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃方案，成熟度的要求越來(lái)越高，尤其是在拿地的時(shí)候就需要想清楚怎么干，變相銷(xiāo)售住宅的開(kāi)發(fā)模式也越來(lái)越難復(fù)制。

 

——借雞生蛋模式

 

        比如綠城的理想小鎮(zhèn)，在一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市周邊，30-50公里包圍圈內(nèi)的地區(qū)，盤(pán)活農(nóng)業(yè)用地，整合農(nóng)業(yè)、健康、教育、頤養(yǎng)、園區(qū)服務(wù)資源，打造農(nóng)業(yè)+文旅+養(yǎng)老+居住復(fù)合小鎮(zhèn)。

 

        綠城模式最大的特點(diǎn)在于聚焦存量土地，輕資產(chǎn)操盤(pán)模式。通過(guò)和擁有存量土地的中小房企、農(nóng)林企業(yè)和地方政府進(jìn)行合作，甲方出錢(qián)出地，綠城代建或者入股的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

 

        與大型農(nóng)業(yè)企業(yè)、林場(chǎng)等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時(shí)完成小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。例如與成都多利農(nóng)莊合作，開(kāi)發(fā)成都小鎮(zhèn)項(xiàng)目;與浙江物產(chǎn)農(nóng)業(yè)合作，開(kāi)發(fā)杭州長(zhǎng)樂(lè)小鎮(zhèn);與中大莫干山生態(tài)園開(kāi)發(fā)建設(shè)公司合作，開(kāi)發(fā)莫干山觀(guān)云小鎮(zhèn)等。

 

        綠城小鎮(zhèn)重點(diǎn)在于配套服務(wù)體系，綠城選擇構(gòu)建開(kāi)放平臺(tái)，自己強(qiáng)化關(guān)鍵服務(wù)，其他服務(wù)選擇和外部力量合作，包括和萬(wàn)科合作。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用則從住宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售額中，抽取2%左右金額，用于園區(qū)配套團(tuán)隊(duì)建設(shè)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

 

——資源合作模式

 

        傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的短板就在于產(chǎn)業(yè)能力缺乏，沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)資源庫(kù)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，這也是很多房企做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)最大的障礙。比如碧桂園的科技小鎮(zhèn)模式，通過(guò)聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行合作，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者來(lái)突破這個(gè)問(wèn)題。

 

        例如碧桂園進(jìn)入了中城新產(chǎn)業(yè)這類(lèi)專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，百富東方、清華科技園、優(yōu)客工場(chǎng)等輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，以及和思科這類(lèi)巨型企業(yè)簽訂深度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過(guò)大型企業(yè)的加持，獲得和政府在土地指標(biāo)和規(guī)模上的談判空間，約定低于市場(chǎng)價(jià)的低價(jià)和稅收返還，通過(guò)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和成就共享機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)。

 

        目前來(lái)看，碧桂園的科技小鎮(zhèn)選址都在廣東深圳周邊，東莞和惠州一些早已經(jīng)開(kāi)始承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的小鎮(zhèn)，在已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的小鎮(zhèn)做拓展開(kāi)發(fā)，一定程度上也降低了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)難度。

 

        從這四種模式來(lái)看，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型做特色小鎮(zhèn)，其實(shí)不管是做文旅還是做特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，成敗關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。是否有強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開(kāi)發(fā)模式和盈利模式。