現(xiàn)在，特色小鎮(zhèn)在我國已然成為萬億元級別的產(chǎn)業(yè)新風口，伴隨的風險也不小。其中一項很大的風險是落地問題。無論是哪種類型的小鎮(zhèn)，都不可能飄在空中，最終得落到土地上。用地指標及土地的利益權(quán)屬問題是特色小鎮(zhèn)開發(fā)中最為困擾政府和企業(yè)的難題，國家政策一直在尋求解決之道，特色小鎮(zhèn)運營和開發(fā)商亦紛紛尋求政策突破。在特色小鎮(zhèn)拿地時候，要謹防這八大陷阱。
第一大陷阱：空手套狼型
這類開發(fā)商根本沒有準備投入資金，其目的只是兩頭忽悠，空手套白狼。一頭向政府跑馬圈地，一頭向投資者用地引資，至于小鎮(zhèn)怎么開發(fā)?小鎮(zhèn)開發(fā)后是不是能活?則不在其考慮范圍內(nèi)。
當然也有部分開發(fā)商，本身實力不強大，采取這種方式也是迫不得已的行為，但小鎮(zhèn)開發(fā)，真的不是這些開發(fā)商能駕馭得了的。
先不說小鎮(zhèn)的開發(fā)投資根本不是普通房地產(chǎn)開發(fā)比得了的，一個小鎮(zhèn)少則投資2、30億，多則上百億，起步資金也要幾個億吧，沒有這個實力別妄談小鎮(zhèn)開發(fā)。再說，就算能融到錢，小鎮(zhèn)的開發(fā)也完全不像房地產(chǎn)，可以快速滾動，小鎮(zhèn)開發(fā)必須做好長期的運營規(guī)劃，一個小鎮(zhèn)發(fā)展成熟到可以賺錢，沒有3-5年甚至7-8年，想都別想，想靠收門票、餐飲、客房快速回本，那只是你的一廂情愿。
所以說，沒錢別開發(fā)小鎮(zhèn)。
第二大陷阱：圈地賣地型
與第一種有點區(qū)別的是，這類開發(fā)商通過低價，向政府圈了大塊的土地，然后尋求合作，或者引資。其目的不是開發(fā)，而是做的賣地的生意。
對于這種行為，我們需要認真思考，這種用地值不值得開發(fā)，值不值得冒風險?
首先，這類用地往往倚仗與當?shù)卣年P(guān)系，土地來源是存在較大的政策風險的，一是用地手續(xù)，或者用地流程可能不完善，二是政府換屆，牽線搭橋的關(guān)系不再，就可能面臨政治承諾的風險。
其次，不能因為地價低，就沖動投資開發(fā)小鎮(zhèn)。雖然較低的地價，有利于控制成本，但后期的投入才是大頭，不能因小失大。我已經(jīng)反復(fù)強調(diào)，并不是所有的土地都能開發(fā)小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)選址的三大要素：一是資源;二是交通;三是人氣。三大要素缺一不可，能滿足三大要素的土地才具有開發(fā)小鎮(zhèn)的條件，否則，地塊再大，地價再低也沒有開發(fā)價值?，F(xiàn)在很多開發(fā)商選擇荒山荒灘，或者是遠離城市的農(nóng)田做小鎮(zhèn)，這些荒山荒灘農(nóng)田，資源沒有特色，交通時間長且不順暢，面對的又是局部市場，人氣在哪里?關(guān)鍵是一動就是幾千畝、上萬畝，請問，你這幾千畝、上萬畝想好做什么了嗎?
其實，與房地產(chǎn)開發(fā)相比，土地并不是制約小鎮(zhèn)開發(fā)的主要因素，不要局限于一城一地，可施展的空間就會更加廣闊。
第三大陷阱：玩概念型
在給政府做顧問，或是給開發(fā)商做診斷時，我還常常碰到這樣的情形，土地還沒有到手，前期調(diào)研和前期策劃也沒有介入，就先找規(guī)劃設(shè)計院畫圖，然后拿著概念方案去向政府拿地，更有甚者，一張圖可以同時洽談數(shù)個項目。
其實，這里邊有兩種情形，一種是存粹的向政府忽悠土地，其目的與一、二類情況比較類似;第二種，是迫于拿地的壓力，小鎮(zhèn)開發(fā)涉及的土地量大，地方政府出于謹慎考慮，往往要求開發(fā)商先提交規(guī)劃設(shè)計方案，或者開發(fā)方案。
在我看來，這樣的概念設(shè)計方案，對小鎮(zhèn)開發(fā)來說，毫無價值。沒有對資源、市場、消費者做認真深入的分析，沒有精準的對小鎮(zhèn)定位，也就是根本不清楚到底做一個什么小鎮(zhèn)、怎么做?沒有把小鎮(zhèn)的開發(fā)、盈利、運營模式設(shè)計好，就開始畫些效果圖，取上幾個好名字，然后羅列一大堆拍著腦袋想出來的什么景點、功能名稱，就以為大功告成了…那不叫小鎮(zhèn)。每一個小鎮(zhèn)都應(yīng)該是獨特的，有獨特的交通、資源、環(huán)境、市場等條件，都需要有量身定制的開發(fā)方案。先有策劃、再考慮如何落地，最后才是做規(guī)劃、做設(shè)計，只有這樣的流程才能保障決策的科學。無論是開發(fā)商，還是政府相關(guān)部門，都不要再拿這類方案自欺欺人了。
第四大陷阱：赤手空拳型
房地產(chǎn)開發(fā)時代，我就親眼目睹過很多小型開發(fā)商，公司團隊建設(shè)極其缺乏，在市場上磕磕碰碰，好在運氣好，房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還算比較成熟，市場上有各種各樣的資源可以借用，如策劃公司、設(shè)計公司、代建公司，銷售代理公司、廣告公司等等，做普通的項目，這種團隊也夠了。
但千萬不要把這種經(jīng)驗帶到小鎮(zhèn)開發(fā)中來。小鎮(zhèn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的不同點就在于，小鎮(zhèn)開發(fā)面對的不是單一的市場，在整體功能、產(chǎn)品、配套、服務(wù)、盈利模式、開發(fā)模式等方面都存在根本性的差異，抱著房地產(chǎn)開發(fā)的心態(tài)、理念、模式、流程、經(jīng)驗絕對會痛不欲生、萬劫不復(fù)!
回到團隊建設(shè)，先不說策劃能力，即使是后期的服務(wù)能力、運營能力、管理能力，就不是小型公司能夠駕馭得了的，需要建立完善的公司架構(gòu)。當然，借助外部資源是最好的捷徑，比如說開發(fā)養(yǎng)老小鎮(zhèn)，需要相關(guān)的醫(yī)療、專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、老年教育等配套產(chǎn)業(yè)，這些夠可以引進合作伙伴。
所以說小型開發(fā)商，千萬不要貿(mào)然進入小鎮(zhèn)開發(fā)。小鎮(zhèn)開發(fā)周期短則5到8年，長則10年、20年，自身沒有長線運營的魄力難以為繼。建議小鎮(zhèn)開發(fā)者尋找專業(yè)的合作平臺，建立共贏的合作生態(tài)關(guān)系，以有把握的狀態(tài)進入小鎮(zhèn)開發(fā)領(lǐng)域。
第五大陷阱：政策尋租型
有些開發(fā)商，把主要精力放在跑政策、跑立項、為項目掛牌等等，好好的政策，被硬生生的變成了尋租的空間和利益輸送的紐帶。國家的扶持政策是為了更健康的推動小鎮(zhèn)發(fā)展，絕不會允許蛀蟲鉆空子，最近國家發(fā)改委已明令清查和摘牌，就是對這些蛀蟲的防范。
當然，也有些開發(fā)商本意是為了項目更好的，能夠執(zhí)行的更順利，但對開發(fā)小鎮(zhèn)而言，對項目本身的研究才是前提。項目本身有沒有發(fā)展前途?消費者會不會買賬?什么方向才是更有利于小鎮(zhèn)的存活?
只有在確立好小鎮(zhèn)的“頂層設(shè)計”的基礎(chǔ)上爭取優(yōu)惠政策支持，才是小鎮(zhèn)開發(fā)的正途。
第六大陷阱：夸大回報型
我見過很多所謂開發(fā)商，在沒有具體運營模式、盈利模式的情況下，夸夸其談小鎮(zhèn)的高額投資回報，這類人，我一向視為騙子。
坦誠地說，小鎮(zhèn)開發(fā)的復(fù)雜性、成長培育的長周期性，以及市場風險，決定了不是所有小鎮(zhèn)開發(fā)參與者都會有回報。
同時，小鎮(zhèn)開發(fā)回報具有高度的不確定性，即使在初期，對小鎮(zhèn)開發(fā)、盈利、運營模式都進行細致的規(guī)劃，在執(zhí)行過程中，市場也會面臨諸多的不確定性，這與地產(chǎn)開發(fā)賣房子不一樣，賣房子，清盤只是時間早晚問題。小鎮(zhèn)的盈利很難予以預(yù)計，我們只能通過更科學的研究和決策，努力達到預(yù)定目標。
第七大陷阱：羊頭狗肉型
很多開發(fā)商掛著小鎮(zhèn)開發(fā)的名頭，本質(zhì)卻是房地產(chǎn)開發(fā)。
就目前來說，房地產(chǎn)還是小鎮(zhèn)盈利的核心組成部分，甚至可以說，沒有房地產(chǎn)就沒有小鎮(zhèn)。但是，小鎮(zhèn)開發(fā)并不等于房地產(chǎn)開發(fā)。
小鎮(zhèn)是生活、生產(chǎn)和生態(tài)的結(jié)合，具有廣泛的人文和社會特征，這不是房地產(chǎn)可以單獨解決的。如果僅有房子，而沒有文化，沒有特色，沒有賴以生存的產(chǎn)業(yè)，房子就只是一堆鋼筋水泥。
以小鎮(zhèn)開發(fā)的名義行房地產(chǎn)開發(fā)之實，有違發(fā)展的初衷，反過來說，如果認為房地產(chǎn)開發(fā)就是小鎮(zhèn)開發(fā)全部，那終將誤入歧途。
第八大陷阱：文化放大型
很多地方，有些很小的文化遺跡，比如說幾間民宅、幾口古井，就嚷嚷要開發(fā)上萬畝的文旅小鎮(zhèn)，不可否認，有些文化古跡本身很小，但大有價值，如山西洪桐的大槐樹，每年吸引數(shù)百萬游客參觀，因為那凝聚了民族共同的歷史記憶。
沒有文化，不能稱之為“文旅小鎮(zhèn)”。但是，文化的概念很寬泛，不是所有有文化的地方都可以開發(fā)小鎮(zhèn)，我們還要看文化的傳承和發(fā)展脈絡(luò)是否清晰、對市場是否有足夠的吸引力;文化是否有延展性，文化是否具有商業(yè)和產(chǎn)業(yè)價值…….總之，文化保護與發(fā)展，與文化過度包裝并不是一回事，絕不是稍有一點兒文化的地方都可以開發(fā)小鎮(zhèn)。
近幾年，國家密集出臺一系列文件支持特色小鎮(zhèn)、田園綜合體建設(shè)，大力推動鄉(xiāng)村振興。十九大以來，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略更是提升至國家戰(zhàn)略高度。特色小鎮(zhèn)、田園綜合體作為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)，經(jīng)過兩年的政策紅利風口，在 2018 年迎來發(fā)展最快的一年。然而由于對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略認識不足、前期工作準備不充分，在實際推進過程中，暴露出了很多問題。比如：概念不清、定位不準、自身特色挖掘不足、雷同現(xiàn)象嚴重、沒有持續(xù)的現(xiàn)金流、重產(chǎn)業(yè)輕配套、運營模式不成熟、錯把景區(qū)當做小鎮(zhèn)等問題。
