近日，2017年中國產業(yè)園區(qū)運營商30強榜單揭曉，此次榜單由易居克而瑞發(fā)布，以企業(yè)基礎指標、運營指標、發(fā)展指標和影響力指標為依據(jù)，綜合評選出中國產業(yè)園區(qū)運營商中的佼佼者。憑借中國領先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)與運營服務，招商蛇口繼去年入選榜單三甲之后再進一步，在名單之中榮居榜眼。此外，華夏幸福、啟迪協(xié)信、張江高科、聯(lián)東集團、上海臨港、外高橋等知名產業(yè)園區(qū)運營商均入圍十強。

 

蛇口工業(yè)區(qū)：一直走在改革創(chuàng)新最前沿
 

        隨著中國房地產市場增速見頂，投資風險加劇。具有相對較高凈資產收益率的產業(yè)地產，受到房地產企業(yè)的青睞。同時，依托空間規(guī)劃、產業(yè)集合、生態(tài)圈服務的產業(yè)園區(qū)開發(fā)存在著巨大的發(fā)展空間，作為承載與促進產業(yè)發(fā)展的形態(tài)，成為一片新藍海。據(jù)資料顯示，截至2016年5月，中國共計有各類省級產業(yè)園區(qū)1600個，較大規(guī)模的市級產業(yè)園區(qū)1000個；縣以下的各類產業(yè)園則以上萬計。

 

        招商蛇口與國內其它涉足產業(yè)地產的企業(yè)不同之處在于，自蛇口工業(yè)區(qū)建立以來，其增長模式和企業(yè)思維都依賴于知識、創(chuàng)新及努力。1978年，改革開放正是從招商局在深圳開辟蛇口工業(yè)區(qū)開始的。從股份制銀行、股份制保險公司到職工住房制度、工程招標管理方式等，中國大部分現(xiàn)代化商業(yè)模式都能在蛇口工業(yè)區(qū)找到雛形。這種創(chuàng)新和探索奠定了招商蛇口如今在中國產業(yè)園區(qū)中創(chuàng)建者和領軍者的地位。

 

招商蛇口園區(qū)樣板之前海蛇口自貿區(qū)一隅

 

蛇口“網谷模式”：打造園區(qū)轉型升級典范 
 

        2015年底，招商局集團主導蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產重組上市，促成園區(qū)板塊非上市資產完成上市，加速推動“蛇口模式”的復制擴張。重組上市之后，招商蛇口提出發(fā)展“前港—中區(qū)—后城”戰(zhàn)略。以蛇口網谷為代表的產業(yè)園區(qū)在“前港、中區(qū)、后城”的空間模式中屬于“中區(qū)”，是連接“前港”（港口）和“后城”（住宅和商業(yè)區(qū)）的紐帶和主要載體，從空間升級到創(chuàng)新要素聚集，不斷發(fā)展完善，形成了蛇口“網谷模式”。

 

        招商蛇口在產業(yè)創(chuàng)新、整合融合等方面成效令人矚目。數(shù)據(jù)顯示，目前蛇口網谷總規(guī)劃用地面積逾70萬平方米，包括核心區(qū)、配套區(qū)和拓展區(qū)，其中核心區(qū)域占地面積約20萬平，園區(qū)規(guī)劃建筑面積約42萬，總投資約26億元，由互聯(lián)網、電子商務基礎及應用、物聯(lián)網技術及應用示范三大核心產業(yè)功能和公共技術平臺構成，成為全國首批7家“雙創(chuàng)”示范基地之一。依托網谷，蛇口片區(qū)已基本實現(xiàn)了存量空間資源的產業(yè)調整，實現(xiàn)了片區(qū)創(chuàng)新驅動要素引入和集聚，發(fā)展方式完成由資源粗放型向質量效率型的轉變，“網谷模式”日趨成熟。

 

招商蛇口的“前港-中區(qū)-后城”片區(qū)開發(fā)模式

 

投資融資多元服務 園區(qū)攜手企業(yè)共生長 
 

        對于產業(yè)園區(qū)規(guī)劃而言，租金收入并非唯一收入，招商租賃之后的運營管理階段往往才是企業(yè)最為關注的部分，來自服務收入、投資收益比例將伴隨園區(qū)規(guī)劃成長而快速增長。

 

        在招商蛇口總經理許永軍看來，園區(qū)規(guī)劃設計不再僅是空間建設和出租，更是聚集信息、資本、人才、技術等各類產業(yè)要素的平臺。園區(qū)開發(fā)是一個綜合開發(fā)能力，除了提供空間以外，核心是一定要有產業(yè)研究、產業(yè)聚集的能力，同時還要提供投資及服務。

 

        例如蛇口工業(yè)區(qū)運用“園區(qū)+資本”的運營理念，從企業(yè)發(fā)展期入手，探尋高增長潛力企業(yè)，通過提供資本金入股、租金折股、租金和服務收入折股等多元化創(chuàng)新投資融資模式，由收取企業(yè)租金轉變?yōu)榉窒砥髽I(yè)財務價值，與潛力企業(yè)共同成長。2017年7月26日上午，由招商蛇口與印尼力寶集團共同成立的醫(yī)療合資公司——“招商力寶醫(yī)院管理（深圳）有限公司”揭牌儀式在深圳蛇口隆重舉行，該項目匯聚國內外優(yōu)質醫(yī)療資源，契合“一帶一路”領域的醫(yī)療合作發(fā)展前景。招商以此切入大健康產業(yè)，既符合國家戰(zhàn)略部署，又貼合中國市場需求。

 

        在推進創(chuàng)新轉型上，招商局集團注重頂層設計，多方施策，推動各種力量形成合力：一是搭建平臺。除了以蛇口網谷、南海意庫為代表的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化平臺之外，招商局目前已建成8個國家級科技創(chuàng)新平臺，與多家知名院校和科研單位建立了戰(zhàn)略合作關系，通過發(fā)揮集團產學研融優(yōu)勢，促進科技創(chuàng)新成果向現(xiàn)實生產力轉化。二是嫁接資本。招商局利用產融結合的產業(yè)結構優(yōu)勢，為投資者找到有前景的項目，也為創(chuàng)新企業(yè)提供全生命周期的金融服務。2015年，招商局設立規(guī)模為50多億元的互聯(lián)網投資基金和互聯(lián)網孵化器，協(xié)助集團傳統(tǒng)產業(yè)獲得“互聯(lián)網+”先發(fā)優(yōu)勢。

 

        同時，招商蛇口對園區(qū)“配套客戶”招商也予以高度重視度：產業(yè)客戶一般不會跟著園區(qū)落地每座城市，但商業(yè)配套客戶會。要把園區(qū)的服務發(fā)展起來，必須先掌握配套客戶資源，包括餐飲、購物、休閑娛樂、文化、教育等。

 

        2017年3月，招商蛇口黨委書記、副總經理劉偉在觀點年度論壇上首次闡釋“前港-中區(qū)-后城”的蛇口4.0模式，并宣告進入全球復制階段。招商蛇口，這艘流淌著“招商血脈，蛇口基因”的千億級航母，將沿著“前港-中區(qū)-后城”的發(fā)展路徑，再次起航。