在這個市場上，所謂的園區(qū)運(yùn)營服務(wù)似乎永遠(yuǎn)都是錦上添花的要素，拼服務(wù)與運(yùn)營當(dāng)然重要，但前提是園區(qū)量級和模式是對等的，是根據(jù)頂層架構(gòu)而精準(zhǔn)設(shè)置的，是形成一個目標(biāo)明確、戰(zhàn)略清晰、落地可行、結(jié)構(gòu)均衡的可持續(xù)綜合性體系。

 

只有你有控制力的，且稀缺的服務(wù)，才是真正的運(yùn)營。在園區(qū)里，不只是服務(wù)企業(yè)與人，更是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，問問你自己，你的運(yùn)營服務(wù)是基于產(chǎn)業(yè)邏輯和切入產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)了嗎？是不可替代具有極度黏性的嗎?？你的運(yùn)營服務(wù)能夠產(chǎn)生延伸業(yè)務(wù)，催生更多的空間，甚至搭建起一個內(nèi)生的閉環(huán)生態(tài)圈嗎？那么，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)在運(yùn)營方面的主要問題體現(xiàn)在哪里，哪些方面存在結(jié)構(gòu)不合理呢，試著為大家剖析一下。
 

 

1、價值體系結(jié)構(gòu)不合理

其實(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與服務(wù)，這就是核心價值體系。園區(qū)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)就是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)和科創(chuàng)服務(wù)業(yè)三位一體的服務(wù)業(yè)。無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是運(yùn)營，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導(dǎo)，平臺和生態(tài)圈構(gòu)建，這些只有在輕資產(chǎn)運(yùn)營的層面才能得到解決，這一點(diǎn)和傳統(tǒng)商住地產(chǎn)主要面向個人消費(fèi)者有巨大的差異。

 

重資產(chǎn)是輕資產(chǎn)的載體，輕資產(chǎn)是重資產(chǎn)得以實(shí)現(xiàn)的根本動力源，輕重動態(tài)平衡至關(guān)重要。現(xiàn)在一些做得不理想的園區(qū)，其通病就是，輕重失調(diào)，輕資產(chǎn)運(yùn)營功力不夠，表面上花樣繁多，內(nèi)里根基不牢靠，產(chǎn)業(yè)價值不系統(tǒng)，園區(qū)品牌不扎實(shí)，只追求大而全，脫實(shí)向虛，最終的結(jié)果是繡花枕頭一包糠，金玉其外敗絮其中。

 

好的園區(qū)，一定是先明確自己的核心價值體系，在這種體系的梳理與塑造中磨練出自己的核心競爭能力，結(jié)合入園目標(biāo)企業(yè)的戰(zhàn)略拓展需求，進(jìn)行針對性的系統(tǒng)價值設(shè)計和展現(xiàn)。這就是運(yùn)營的第一步，也是關(guān)鍵一步，它的核心絕不是賺快錢或者賺吆喝，而是經(jīng)過充實(shí)內(nèi)容、強(qiáng)化形象、打響品牌來提升園區(qū)真實(shí)的綜合價值，這才能為看起來不怎么賺錢的業(yè)務(wù)找到增值空間。

 

2、招商職能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)不合理

招商引資在很多園區(qū)都是“頭號工程”，但是，這種工程應(yīng)該是放置于運(yùn)營體系之下的結(jié)果，而不是唯一目標(biāo)，本末倒置。

 

縱觀全球，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律是集群化，企業(yè)發(fā)展的趨勢是專業(yè)化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)升級必須走向?qū)I(yè)化分工，鏈條化配套，市場化合作，園區(qū)化承載，平臺化協(xié)同，集群化發(fā)展。

 

因此，園區(qū)和目標(biāo)企業(yè)的互動博弈過程，猶如高手過招，招招見血，拳拳到肉。企業(yè)進(jìn)入園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選擇中的百分之一，卻是企業(yè)客戶選擇的百分之百。企業(yè)要比園區(qū)更加慎重，愛你沒商量，愛一次就要愛一生，所以決策系統(tǒng)必然更加復(fù)雜和充滿變數(shù)，衡量的要素點(diǎn)難以計數(shù)。

 

企業(yè)以整體決策系統(tǒng)面對園區(qū)的招商引資團(tuán)隊智慧，其實(shí)是對園區(qū)招商引資團(tuán)隊的巨大考驗(yàn)，以“招商引資”為核心構(gòu)建的園區(qū)組織職能體系，并為其提供高度、廣度、深度的延展性綜合素質(zhì)提升系統(tǒng)，使保障實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)對決勢均力敵的關(guān)鍵。

 

好的園區(qū)運(yùn)營和招商條件包括：政策帶動型，環(huán)境帶動型，資源帶動型，產(chǎn)業(yè)帶動型，市場帶動型，從效果和可持續(xù)層面來看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是單打一，一損俱損。

 

3、資源整合結(jié)構(gòu)不合理

園區(qū)運(yùn)營也好，園區(qū)招商也好，頂層架構(gòu)誰都會說，也可以設(shè)計得天花亂墜，但最后落地執(zhí)行時真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強(qiáng)，誰就能堅持到最后的勝利。

 

重資產(chǎn)你拿去，我只要上帝。在未來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場上，土地、資產(chǎn)、資本、政策可能不再是價值的中心環(huán)節(jié)，而客戶、數(shù)據(jù)、圈層、資源的價值會更加凸現(xiàn)出來。

 

縱觀國內(nèi)園區(qū)招商引資和運(yùn)營服務(wù)的套路，重點(diǎn)招商、產(chǎn)業(yè)招商、以商招商、論壇招商、駐點(diǎn)招商等等不一而足，但成交卻極其可憐，時常掛在嘴邊的資源整合，更多的是低端低效的熙來攘往，原因在于不掌握不控制核心的決策性資源，這也是問題的根本。

 

因此，所謂的園區(qū)招商，必須掌握招商目標(biāo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的核心決策資源，采取“高端行動”，然而這些，往往又不是一個園區(qū)，一個運(yùn)營商能夠做的事情了，需要更高層面的政府部門鼎力支持，無論是規(guī)格還是難度，就又上了一層臺階。

 

4、運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

諸多園區(qū)開列的所謂政策措施、財稅優(yōu)惠、一條龍服務(wù)等方面，美其名曰“360度服務(wù)”，但大多是抄襲而來，大同小異，或者濫竽充數(shù)，不疼不癢。

 

要明確：被招商引資企業(yè)落地園區(qū)，是有自己嚴(yán)格而精準(zhǔn)的戰(zhàn)略需求的，他們到底要什么?他們的真實(shí)痛點(diǎn)是什么這是園區(qū)決策者們必須深思熟慮，謀劃設(shè)計的問題。

 

運(yùn)營服務(wù)是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的，是潤物細(xì)無聲的，和客戶的關(guān)系是踏踏實(shí)實(shí)過日子，而不是風(fēng)風(fēng)火火談戀愛，所以必須有彼此的理解和寂寞的相守。要讓園區(qū)運(yùn)營者拿出運(yùn)營服務(wù)能力強(qiáng)的真憑實(shí)據(jù)是很難的，更難以精準(zhǔn)估值，因?yàn)榉?wù)內(nèi)容大致雷同，比拼的是細(xì)節(jié)和認(rèn)同，這里不存在一蹴而就的質(zhì)變，永遠(yuǎn)處在不停的量變中。

 

未來，園區(qū)運(yùn)營框架下的平臺經(jīng)濟(jì)，將會不斷推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式、經(jīng)濟(jì)形態(tài)的徹底改變，更大的價值發(fā)現(xiàn)空間正在顯現(xiàn)。用實(shí)實(shí)在在的實(shí)體園區(qū)，承接其整合進(jìn)來的各類實(shí)體、虛擬、服務(wù)、投資、整合、共享、聯(lián)盟等生態(tài)圈資源，從區(qū)域開發(fā)者，向資源聚集、金融聚集、產(chǎn)業(yè)聚集的資源整合者轉(zhuǎn)變。

 

5、孵化培育體系結(jié)構(gòu)不合理

相伴成長，共生共榮，園區(qū)企業(yè)落地之后，就變成了成長和發(fā)展互動，構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，如同自我循環(huán)往復(fù)的“熱點(diǎn)雨林”，保障園區(qū)的企業(yè)的茁壯成長是園區(qū)的核心職能，教練式幫扶需要更多優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)培育資源和外部資本的介入，園區(qū)也需要承擔(dān)企業(yè)服務(wù)集中平臺式采購和集中生態(tài)化投資的責(zé)任。

 

未來以園區(qū)運(yùn)營者為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)投資基金將成為園區(qū)孵化培育體系中一股舉足輕重的力量，園區(qū)運(yùn)營者和產(chǎn)業(yè)投資基金可以互為因果，相輔相成，讓資本干預(yù)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群形成促進(jìn)園區(qū)繁榮，產(chǎn)業(yè)和園區(qū)的收益提升則讓園區(qū)運(yùn)營者增加更多的業(yè)績回報，形成一個基于資本邏輯的良性生態(tài)循環(huán)。

 

我們同樣堅定著一個信念，“孵化器乃是中國特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最佳路徑“。中國孵化器是從本土經(jīng)驗(yàn)孕育而出的，是真正原生且接地氣的模式，以孵化器作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的發(fā)展路徑是完全符合歷史邏輯的。孵化器實(shí)際上已經(jīng)成為“全生命周期的創(chuàng)業(yè)孵化鏈條”，這是非常契合本土化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)運(yùn)作的藍(lán)本，是中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營升級的重要方向。