隨著老齡化浪潮日漸洶涌，到2030年，中國養老產業的規模將達到13萬億元。巨大的市場潛力，正吸引越來越多來自房地產、保險、醫藥的市場參與者投身其中，如何成為養老市場上的“種子選手”，入局者們都在摸索自己的發展道路。
 

 

　　北京朝陽區的李玉霞最近忙著給父親找家公立養老院，然而跑了一個月下來還沒有結果。“有的甚至說，前面還有百來位老人在排隊等著入院，真是愁死人了。”在不少一線城市，養老院“一床難求”現象較為普遍，井噴的需求和供給不足的矛盾日益尖銳。

　　“大問題背后是大機遇，只要措施得當，養老會較快成為經濟發展的新動力。”中國老齡產業協會副會長張愷悌表示。

　　多名業內人士表示，傳統的家庭養老模式難以為繼，一對夫妻照顧4~6個老人不堪重負。尤其是我國城鄉失能、半失能老年人口達4000余萬，家庭難以照護。與此同時，正在步入老齡化的首批城市“中產”消費能力較為堅挺，消費意愿較強烈，渴望享受到專業養老服務。

　　在此情形下，一大批嗅覺靈敏的產業巨頭已經悄然布局養老產業。泰康人壽、中國人壽等保險公司已有多家養老社區進入到運營階段；萬科、華潤、恒大一批地產商大推“養老地產”項目。由于養老產品的復雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。
 

　　現況

　　“銀發浪潮”涌出13萬億元市場

　　國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為國家和地區進入老齡化的標準。以此計算，我國在2000年就已進入老齡化社會。

　　而在今年8月初，民政部發布的《2017年社會服務發展統計公報》顯示，截至2017年底，全國60周歲及以上老年人口2.41億人，占總人口的17.3%。過去五年間，60周歲及以上老年人口激增近25%。預計到2050年前后，我國老年人口數將達到4.87億，占總人口的34.9%。

　　中國社科院2016年發布的《中國養老產業發展白皮書》　預計，到2030年，中國養老產業的規模將達到13萬億元。養老產業的巨大的市場潛力，被認為是繼房地產后的下一個產業“富礦”，正吸引越來越多來自房地產、保險、醫藥等不同領域的市場參與者。目前，政府層面主導著養老市場的體系構建，但社會資本的介入正逐漸成為趨勢。而如何在萬億元養老市場成為種子選手，入局者們都在摸索自己的發展道路。

 

　　鄰里式養老

　　萬科隨園嘉樹滿足老年社交需求

　　老牌房企萬科自2010年宣布推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略，其中位于杭州良渚文化村內的項目隨園嘉樹，是萬科養老業務的一個標桿。

　　如果當前社會上有“社區居家養老”“候鳥式旅游養老”“機構學院式養老”等方式，那么隨園嘉樹項目則是“鄰里式養老”。它是指在不改變老人原有的生活模式的前提下，重構老人與社會的關系、解決中國社會的養老問題，不僅在于提供醫療護理，更重要的是滿足老人社會交往的需求。

　　隨園嘉樹的長者公寓面對的是有自理能力的長者。在這樣一個環境優美的大型養老社區里，關于交流空間的場景設計隨處可見，長者們能自由享用園區內設的多功能廳、活動室、健身房、隨緣隨園食坊、健康管理中心、常青樹學院等，互相認識成為鄰居好友，真正實現老有所養安享晚年的宜人生活。

　　事實上，隨園嘉樹項目最顯著的優勢是，讓“家庭式長者康復護理中心”隨園護理院和長者公寓都在同一片小區內，真正實現了“醫療+養老”的完美結合。

　　隨園護理院是萬科首個持有養老、醫療雙牌照的醫養項目，主要為術后康復及失能長者提供日常護理、康復治療、生活照顧和精神娛樂等服務。目前已開通浙江省杭州市的醫保，迅速實現滿床運營。

　　在盈利模式上，隨園嘉樹采用的是“租金+服務費+餐費”的模式，一次性交齊5年或15年份的租金作為可觀的資金沉淀，同時通過每個月的服務費保證穩定現金流。

　　以隨園嘉樹·良渚文化村項目為例，長者公寓面積在75~110平方米不等，首次費用大多選擇一次性付清，每戶租金均價約為1.1萬/平方米/15年（每戶1~2人）。另外需要按月收取物業費2500~3500元/戶不等；　具體護理費用與餐費則根據老人需求另算。

 

　　保險式養老

　　泰康之家用保險計劃換入住資格

　　業內人士普遍認為，隨著“大資管”時代的到來，保險業正逐步放開手腳，國內主要壽險公司已大踏步邁開投資養老地產步伐，意欲在龐大的市場中分得一杯羹。

　　在中國，泰康人壽最早提出了由保險公司建設養老社區的構想，同時積極研究將金融保險與養老服務相結合的創新商業模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監會批準在中國保險行業率先進行的養老社區投資試點。

　　泰康之家·燕園是泰康之家第一個保險養老實體，位于北京昌平新城核心區域，距市中心約40公里，總建筑面積約31萬平米，總投資約54億元，共能容納約3000戶居民入住，于2015年6月26日開園試運營。目前，獨立生活區入住率達到了99.7%，2017年即可實現盈虧平衡，2018年開始盈利。

　　泰康之家國際養老社區創新保險金融服務模式，在全國養老社區采用客戶會員制模式，客戶會員無年齡限制，以泰康之家燕園例，人們在入住泰康養老社區時，需支付入門費（20萬）并購買樂泰財富卡獲得樂泰財富卡會籍。本人55歲以上，或家中有55歲以上的老人均可申請入住。泰康之家將為每位申請入住的人士建立個人檔案，包括年齡、身體健康情況、財務狀況、個人喜好等多方面因素，量身制作個性化的入住與服務。泰康之家養老社區的客戶將根據身體情況分為6個等級，有活躍老者、獨立老者、協助生活、專業護理、記憶障礙、臨終關懷等。

　　在通過會員入住泰康之家養老社區之外，也可以通過購買“泰康樂享新生活養老年金保險（分紅型）”，保費超過200萬，就可獲得入住資格。“一份投入，雙重養老”是其保險產品特點之一，既享有按月領取生存保險金，也享有一次性領取生存保險金，雙重安排滿足不同養老支出需求。

　　目前，泰康之家已在全國核心城市群建立了8個醫養社區，未來5~8年，泰康之家將在全國投資1000億元，建設15~20個養老社區。

 

　　學院式養老

　　綠城雅園模式引發房企效仿

　　退休不是生活的尾聲，而是另一種生活的開始。在綠城的掌門人宋衛平看來，健康、親情、友情的意義正在超越金錢，“學院式養老”可以讓青春第二次出發，讓生命獲得另一次提升和飛躍。

　　據報道，在2010年的一次考察中，宋衛平發現，公寓里的老人毫無精神寄托，每天吃飯、睡覺、看電視、看報紙，余生都是被消磨掉的。于是，接下來的一年時間，綠城就開始對養老地產進行深入研究和摸索，目的就是為了能夠摸索出一種讓老年人覺得老有所樂、幸福感強的生活方式。最終，這個平穩點就是校園生活，于是老年大學雛形開始顯現。

　　這一切最終形成了學院式養老首個大作——烏鎮雅園。在綠城烏鎮雅園，產品說明會叫“招生說明會”，選房叫填志愿；買房簽的不是購房合同，而是錄取通知書；　業主不叫業主，叫學生；門牌號不叫門牌號，叫學號。

　　2011年，綠城組建學院式養老平臺——綠城頤樂教育公司，運營管理頤樂學院。聘請專家教師長期授課，并且固定組織集體活動來提高和改善老人的生活品質。

　　頤樂學院依照古代書院建筑形制布局，耗資2.5億元，整個學院同時能容納3000人，設有各類教室、運動館、大禮堂、展覽廳等。根據老年人特點設置了健康養生、人文社科、藝術、休閑體育、生活五大系列72門課程和85項活動。

　　據悉，客戶群主要集中在杭州和上海。而且這些客戶群體具有一個普遍的特征——高知人群，包括前政府官員、大學校長、醫院院長這一類的人員。銷售人員告訴記者，這里居住的老人每個人都有機會成為教師，而前來授課的藝術家、教師往往最后便成為了這里的房主。

　　目前來說，烏鎮雅園是養老產業項目的成功案例之一，頗有借鑒參考意義，成為各房企競相模仿的范本。

　　今年7月6日，綠地控股稱與貴州省遵義市簽署戰略合作及重點項目合作協議。公司擬投資500億元在大基建、金融、文旅康養等領域，打造鷺湖國際文化生態旅游度假區。而在6月初，藍城文化康養小鎮也簽約了河北石家莊鹿泉區，建設藍城在石家莊的首個項目，藍城將在此建設千畝規模的特色小鎮，投資規模約為80億元，并完整復制綠城烏鎮雅園的思路，目前項目規劃基本完成。