本文通過對比國內外先進城市的創新型用地供應情況可見,國內對創新型產業用地的管理注重全流程用地監管,而國外由于受可供給用地的數量限制,大多在土地供應前期對開發主體進行遴選,進而保障項目后續開發運營的持續性。鑒于此,國內城市新區的開發建設應從單純的增量擴張逐步過渡到增存并重,建立健全全流程用地監管機制,同時加強對項目開發主體的遴選,有效防范產業用地房地產化風險。

深圳：厘清創新型產業用地主導功能和輔助功能

深圳市在 2013 年率先提出了創新型產業用地概念,以適應當時深圳市重點發展的戰略性新型產業、“2.5 產業”等創新型產業發展,并在《深圳市城市規劃標準與準則》中新增了新型產業用地（M0）。在現代化產業發展新階段,由于環境治理技術的快速發展,工業用地類型不再按照產業污染情況嚴格區分,深圳市結合產業轉型和土地混合利用的需求,將工業用地劃分為普通用地（M1）和新型產業用地（M0）兩類。同時,深圳市結合產業發展規律,對創新型產業用地主導功能和輔助功能進行細化,避免 M0 擴大兼容范圍而導致房地產化的擦邊球風險。另外,深圳市大力支持創新型產業科技研發活動的應用轉化,將科技成果轉化應用的用地歸入 M0,將以營利為主要目的的設計機構用地歸入商業用地（C1）,將以公益性為基礎的科研機構用地歸入科研用地（GIC0）。

東莞：嚴控新增 M0 和可分割 M0 供應規模

2022 年,東莞市出臺《東莞市新型產業用地（M0）管理辦法（修訂）》,對創新型產業用地的資格準入、規劃建筑管理、用地管理、土地 / 用房貢獻、分割轉讓、不動產登記管理、履約管理等七大維度加以規范。（1）嚴控新增 M0 規模。全市每年認定的新增用地項目,其用地規模原則上不超過 300 畝,且 M0 項目被分為可分割 M0項目和不可分割 M0 項目,并受到差異化管控,從嚴限制新增用地規劃為可分割 M0。（2）連片或相鄰用地面積在 50 畝以上的允許規劃為可分割 M0；少于 50 畝的,優先規劃為不可分割 M0,僅限企業自用。（3）對于可分割M0,分割與達產驗收掛鉤；對于不可分割 M0,投資強度通過驗收的,全部用房可辦理開發主體首次登記和質押或抵押。

上海：加強創新型產業用地全生命周期監管

上海落實創新型產業用地全生命周期管理,對項目在用地期限內的利用狀況進行全過程動態評估和監管：通過明確監管主體,夯實各區政府、各部門和各街鎮落實土地全生命周期產業績效共同監管的職責,健全土地、產業和市場監管部門關于涉地股權轉讓的聯合監管機制。建立產業園區高質量發展評價機制,開展園區開發主體綜合評價,圍繞產業集聚發展、創新創業、資源利用、投資環境等維度建立指標評價體系并定期開展評價,并將評價結果與園區主體認定等工作掛鉤。

美國舊金山：保障運營,通過談判招標篩選潛力開發主體

美國因實行土地私有制,土地所有權大部分為私人所有,地方政府可出讓土地十分有限。以美國舊金山為例,創新型產業用地供應使用招標方式,融合了兩段招標與談判招標兩種方法。首先,政府部門根據開發主體的運營經驗、財務能力和建設方案理念的匹配性綜合確定潛在開發主體；符合條件的開發主體可提出資質申請,由資質評估小組對其資質進行審查。其次,通過審查的開發主體受邀提交投標申請書（RFP）,再與政府進行單獨談判。最后,在征求公眾意見和評估小組評估后,政府部門確定最終的開發主體。借助土地談判招標的方式對開發主體進行甄選,確保土地的開發利用符合政府的發展理念。

新加坡：加強項目遴選,重視用地過程管理

新加坡創新型產業用地包括工業一類（B1）、工業二類（B2）以及商務園區用地（BP）,其中商務園區用地（BP）類似國內的創新型產業用地。對于商務園區用地（BP）的供應,政府和土地開發機構會定期發布土地供應名單,包括列入已確認和儲備名單,供潛在的園區開發主體進行申請議價。當開發主體和政府在價格上達成一致時,開發主體可在儲備名單中選擇地塊。大部分產業用地以招標方式出讓,較少使用拍賣方式,土地租賃期一般為 30 年,土地出讓價格實行動態調整。當土地出讓后,政府應對開發主體進行嚴格監管；當土地用途發生變更時,政府要對開發主體征收相應的土地用途發展稅,征稅比例達到土地增值收益的 70% 以上,能有效防止產業用地房地產化現象。(作者：黃嘉玲 陳媛 姚江春 陳鴻媛)