一、生物醫藥基地發展現狀

北京大興生物醫藥基地于2006年正式納入中關村科技園，以生物醫藥為主導產業，重點吸引總部經濟、研發創新、技術服務、銷售中心，形成“1+4+2”的特色產業格局：以藥政審批和醫藥研發為核心，生物制藥、現代中藥、創新化學藥以及醫療器械為4個主體板塊，“大健康”產業、獸用醫藥疫苗為2個拓展板塊。

為了滿足未來發展需求，該基地在現狀基礎上進行南北擴區，北拓區主要承接高等院校疏解，為其提供生活配套；中部為更新片區，進行產業更新；南拓區作為生物醫藥領軍企業擴展區域。現狀評估主要圍繞中部區域展開，拓展區為新規劃片區（圖1）

圖1  生物醫藥基地更新規劃范圍

二、現狀特征與問題解析

更新設計項目組前期進行了大量的現狀研究工作，主要對土地使用、服務配套、基礎設施幾個主要方面的問題進行梳理和總結，以問題導向作為更新設計的基礎依據。

1.土地利用與存量挖潛

針對生物醫藥基地更新片區內地塊進行逐一的分類分項評價，建立動態評估診斷體系。根據不同的土地權屬分類，再對各分類下的產業類別、空間特征、建筑質量以及建設情況進行分項評估。通過此次梳理，幫助園區管委會完善了企業地塊的綜合地塊信息表，并對建成片區進行了全面的信息梳理。

在用地方面，由于受到土地權屬限制，更新區域的工業用地占比較高；未供用地僅占總用地的16.9%，實際土地利用率與規劃匹配度低。因此，為了更好地對園區提出更新升級策略，對已供已建土地進行精細劃分，提出現狀保留、風貌引導、更新、修復以及潛力發展五大分類更新策略，統計增量地塊共計198hm2，這也成為更新片區未來更新提質的基礎。

2.公服配套

通過有針對性的企業員工問卷調查，更好地明確配套設施的服務對象需求。通過問卷梳理了解到：園區現狀典型人群呈現年輕化、高知化、技術化的趨勢，并顯示目前園區總體上以小家庭為主，收入水平中等，住房是主要的供需矛盾。除此之外，更新片區其他服務設施也較為缺乏，尤其是文化體育及商業休閑類設施。同時，還了解到調查對象對于可承受的步行時間為15min、騎行時間為10min以內。因此，在服務設施布局時需考慮服務半徑，可確定為600～1000m。

3.基礎設施

大興生物醫藥基地作為傳統的制造類產業園區，現狀區內路網密度較低，為6.45km/km2，但城市道路用地面積卻占總建設用地面積的24.3%，呈現大尺度高車速的特征。園區交通東強西弱，片區內有兩個軌道交通站點，但都位于園區東側配套片區，與園區西側產業片區聯系較弱，園區西側產業片區公交可達性較差。園區更新區域停車空間嚴重缺乏，現狀路側隨便停車問題較為普遍。在交通設施需求方面，總體結論為：調查對象期望通勤時間在30min以內，期望以公共換乘作為通勤方式，對自行車的租賃站點需求較高。

三、更新設計思路

針對園區更新片區現狀分析的結論，更新設計方案整體上從產業功能、園區品質以及空間特色三大方面著手，通過城市更新打造一個空間與產業匹配的產城融合示范區域。

1.產業升級

在總體布局上，在維持生產制造為主體功能的同時，強化產學研一體化發展。因此，各個片區在有主導分工的同時又強調混合多元。其中：北拓規劃板塊以研發、孵化及生活配套為主要功能，近期已經引入首都醫科大學入駐，從而進一步強化“學研”融合；中部更新板塊為綜合產業區，主要功能為生產科研、制造孵化，同時，也鼓勵企業利用存量用地進行更新升級，增加生活配套設施；南拓規劃板塊為生物醫藥大企業基地及高端制造區，將引進大型生物醫藥企業形成高端科技成果產業化基地。

產業場景空間模式研究是本更新設計方案的一大亮點。通過對大量生物醫藥企業的研究，構建產業空間場景，分街區尺度、布局模式、空間構成進行演繹。以醫療器械企業為例，可細分為高附加值型醫療器械及高值耗材、CRO/CMO復合企業等，主要空間要點包含：（1）研發實驗室層高一般為4.5m；（2）生產廠房層高一般為10m；（3）辦公空間占地面積約為5%，層高3～4m；大規模企業可在多個地塊間設置二層連廊。通過模塊化表達，指導下一步規劃實施。針對更新地塊，也考慮了新建企業與現狀企業之間的空間與交通組織關系，并提出相應的空間策略（圖2）。

圖2  醫療器械產業空間場景模式圖

2.提升園區品質

為了打造全國一流、世界領先的創新醫藥產業園4.0版本，本次園區的城市更新設計提出便捷的公共交通、良好的職住關系、優良的生態環境、穩固的安全體系、優質的服務體系以及智慧的園區建設六大策略。園區通過塑造一條復合智能環線串接各類特色空間及功能，統領片區的藍綠空間、公共服務功能、門戶形象空間以及創新服務能級。公共服務品質作為園區品質的重要因素，整個區域設置12個宜居宜業服務中心，尤其加強了更新片區產業服務中心的植入，利用現狀建筑空間植入服務功能，提升建成區的服務品質（表1）。

表1  宜居宜業服務中心要素表

3.空間優化

在更新層面，重點針對建成片區的傳統“大院型”空間模式所帶來的封閉性、低活力、缺乏服務等問題提出相應的更新措施。將街區分為三種類型：共享街區、共建街區、生產型街區，對每一種類型街區提出了更新優化的手段和方法以及適用場景。

四、存量更新實踐

1.范圍選取

選取土地利用效率較低的三處老工業區之一——北臧村鎮工業區進行更新實踐，其現狀平均容積率約為0.98，遠低于園區平均水平，同時結合相關現狀建設情況綜合評價，認為該區域具有較強的典型性及示范意義。

2.空間更新策略

為了更好地降本增效，現狀建筑以保留為主，結合規劃的功能定位，在現狀建筑空間中注入展銷中心、培訓中心、商務辦公、會議中心、人才公寓、商務酒店等多元復合的產業以及服務配套功能。

通過多元的空間策略，“再激活”存量空間。更新手段主要為保留、改建、重建三種。為了增加開放性與便捷性，拆除片區現狀圍墻形成開放式街區，底層開放建筑界面注入商業零售、服務功能從而增加街區活力；為提升空間特色，面水建筑鼓勵建筑退臺并增加屋頂綠色空間，從而形成豐富的濱水建筑界面；構建立體的慢行空間，通過市政道路、慢行通廊、空中連廊加強地塊間以及與軌道站點、園區東側配套區的連接。多元化的城市設計更新策略將該片區塑造成現代化的活力產業復合街區（圖3）。

圖3  城市更新設計平面圖

3.政策實踐

結合現狀評估、企業自身意愿，以及借鑒相關案例經驗，在更新示范片區將采用“一地一策”的方式，并針對每一項政策提出具體的措施，確保更新措施的落地性。(作者：俞晶)