本章節主要選取深圳市寶安區河東社區為案例，研究河東社區的環境改造現狀問題及優劣勢，并通過對河東社區的SWOT分析。

一、更新政策引導及發展定位

1.1 政策引導

2022 年，深圳市寶安市住房城鄉發展局發布了《寶安區城鎮老舊小區綜合改造工作實施方案（征求意見稿）》。意見稿表示：老舊社區改造要實行“拆、改、建”混合改造。對部分低利用率的公共服務設施，可以拆除后重建。探索社區、社區和區域內某些建筑物或設施的征用和拆除，并利用拆除后新增加的空間直接增加公用設施。對于在區內或居民區存在嚴重安全隱患、無維護價值的住宅建筑，可按照《深圳市危房重建規劃管理規定》（深規劃資源規［2021］4 號）的相關規定，拆除后重建，按照“誰出資、誰受益”的原則，由實施主體和業主合理分擔建設改造成本，符合市、區財政補貼政策的給予財政支持，鼓勵原產權單位對房改房給予資金支持。

《深圳市土地利用總體規劃（2006-2020）》中提出發展三大戰略：空間拓展戰略、循環集約戰略、生態和諧戰略。《寶安綜合規劃（2013-2020）》中對寶安區的戰略定位為：國際化濱海城區、現代化產業強區。

本項目位于“兩心”的寶安核心區域，毗鄰前海合作區，毗鄰寶安大街，西北部為碧海灣公園，東南部為湖濱西路，毗鄰南山區，西南部為大海（包括大鏟灣港），是寶安城市西進發展軸線上的一個綜合性的區域，承載著寶安城市群的主要行政和文化功能。寶安中心區與前海相融合，與大鏟灣港共同發展，以“平臺經濟”與“智慧城市”為核心，大力發展現代服務業，加強城市整體服務，打造產業金融，總部經濟，總部經濟集聚區，以中心區域為核心，向周圍區域輻射，使之形成一個彰顯寶安現代濱海都市風采的典型區域。

《深圳市寶安區西鄉街道西鄉老城西片城市更新片區研究》中規劃片區結構為：串聯山、水、城的“一帶一環”功能骨架。其中“一帶”是西鄉河休閑活力帶、“一環”為片區活力環。項目位于西鄉老城西片區東南側，規劃定位為品質生活區，積極融入“一帶一環”功能骨架，沿 107 黃金商務走廊打造商務服務區，通過地標性建筑，打造五星級酒店、商務辦公、服務式公寓等功能，吸引高端商務功能。

1.2 發展定位

以積極引導開展各種舊區綜合整治，推進以城中村、舊工業區為主體的更新重建工作，保護并激活歷史文化區域，將城市更新向重點區域集中，逐漸實現空間優化、產業升級、配套改善與社區轉型，幫助寶安區建設持續提升創新優勢，為建設“國際化濱海城區、現代化產業強區的魅力寶安”做出積極貢獻。

《深圳市寶安區西鄉河西鄉步行街片區概念規劃研究》提出概念設計策略為：形成以西鄉河為中心的向河空間結構，維持高密度小路網空間肌理，植入更多的休閑與文化創新功能。

項目位于西鄉河東側，是連接西鄉東西文化廊道的重要組成部分。為彌補老區空間多樣性的不足，打造更為靈動的現代水岸；應設間距不超過 120m，寬度不小于 3m通達河岸的漫步游徑。沿河水岸塑造現代親水商業街區，展示西鄉河靈動形象；通過通河漫步廊道最大化發揮河流的景觀價值；應結合風水塘增加綠地，并強化與新安五路的開放聯系。

以現有風水塘為基礎，通過空間改造與功能提升布置興趣點，通過室外公共文化小品、街道家具、口袋公園等形式進行打造，打造東頭文化坊，與西側綺云書室等形成西鄉文化之路；沿 107，發展文化服務、文創辦公、公寓等混合功能，打造西鄉文化名片。

二、研究區域基本概況

本次研究對象為深圳市寶安區西鄉街道河東社區。 河東社區位于街道辦事處中心地帶，東至新安五路，南至寶安大道，西至西鄉河，北至 107 國道，總面積 396971.4m2。該地區的人口多為明代晚期移民。在 2011 年底，全市共有常住人口 930 名，常住人口 20000 名。1996 年，河東村從河鄉市西鄉村分離出來，2004 年城市化后改為西鄉分區的河東社區(居民委員會)。社區具有醒獅、溫氏宗伺等文化特色；屬于省級“六好”社區或類似比較突出的榮譽。

2.1 地理區位

社區位于寶安區 107 黃金發展帶上，周邊臨近前海中心、寶安中心、大空港等重大戰略平臺。距寶安機場約 9km，距寶安中心和前海中心分別約 3km 和 5km，區位條件優越。交通便捷，環境資源優越。

圖 4-1 宏觀區位圖

圖 4-2 區位位置

2.2 交通區位

項目范圍北鄰西鄉公園、西鄉河，南接新安五路，東至 107 國道，西至寶安大道。兩側有寶安大道與 107 國道環繞，周邊有地鐵 1 號線和 11 號線，其中坪洲站與寶體站距項目約 1km。未來規劃 20 號線與 15 號線交匯站點位于項目北側 500m 范圍內，未來片區公共交通出行十分便利。

2.3 人文景觀資源

項目周邊人文景觀資源豐富。西鄉河位于項目西側，咸水涌從項目西南部穿過，西鄉公園依水而建，村內布局有風水池。項目內部還有 3 處古建筑，分別為溫氏宗祠、家祠和玄壇古廟；此外，還有 3 棵已掛牌古樹，為國家二級古樹，其中兩棵樹齡高達310 年，歷史文化底蘊濃厚。

2.4 現狀建設情況

現狀用地以四類居住為主，含少量工業廠房和商業建筑。

1）現狀道路交通

社區內以支路和巷道為主，內部道路體系不完善。停車設施缺乏，主要以路邊停車為主，占用公共空間，阻礙交通出行。

2）現狀建設

現狀用地以四類居住為主，總建筑面積約 41.24 萬 m2，現狀容積率 1.69。（其中：住宅 31.97 萬 m2、廠房 2.34 萬 m2、商業 4.50m2、辦公 2.43 萬 m2。）（數據來源于測繪數據）。現狀建筑以村民私宅為主，含少量工業廠房和商業建筑。現狀建筑高度以1-4 層為主，少量建筑為 6 層以上。現狀建筑質量較差，存在安全隱患。

2.5 生態環境現狀分析

1）生態區位解讀

項目規劃區西北側有西鄉河經過，咸水涌自北向南穿過規劃區，是片區及周邊最主要的生態水系廊道。社區周邊生態文化基底較好，西鄉公園依水而建，3000m 范圍內可到達附近五大公園，生態景觀資源優越。

規劃區缺乏高質量的內部公共空間，現狀綠化極少，僅有少量破碎的綠地斑塊，空間連續性較差；內部現存的生態節點硬化程度較高，生態破壞嚴重，難以為生態廊道承擔連通功能，缺乏與外界自然連通；水系廊道寬度不足，道路兩側綠化帶也無法起到較好的廊道連通功能。因此在新一輪城市更新改造過程中，需要重視本片區在連接南北山水格局基礎上的生態節點功能，將仿自然生態及低沖擊技術盡可能融入規劃區內以降低人工環境的干擾度，強化節點在在綠色系統中的功能。

2） 氣象氣候

規劃區位于北回歸線以南，屬于南亞熱帶地區，屬于溫和、潮濕、多雨、多光、多雨、多日照，夏季漫長但不過于炎熱，植被一年到頭都能得到很好的發展。全年平均溫度為 21.4~22.3℃，其中夏天 22~35℃，冬天 10~22℃；1 月和 7 月的平均溫度分別為 14.1℃和 28.2℃；其中最熱和最冷的溫度分別為 38.7℃和 0.2℃。

3） 河流水系

本項目規劃區屬于珠江口流域。珠江口水系流域河流眾多，水系狹小，分布密集。雖然降水量相對充足，年徑流量也比較大，但因為降水量在空間和時間上都是不均勻的，而且還存在著明顯的年際差異，再加上河道很短，暴雨都是集中的，停留的時間也很短，所以可用的水資源非常有限。

河東社區位于西鄉河岸東南側，咸水涌自北向南穿過規劃區。西鄉河河道發端于鐵崗水庫泄洪閘的泄洪口，流過西鄉街鎮，匯入珠江河口，總長度為 7.62km，集水區為 17.78km2。與西鄉河隔岸而建的咸水壩，發源于廣深高速和西鄉公路交叉路口以西的低山區，全長 6.8km，包括明挖溝槽 2.52km，集水區 7.41km2。西鄉河和咸水涌為一般景觀用水，共同承擔著寶安中心城區的城市排水任務。

近年來，西鄉街道一直著力推進西鄉河一河兩岸景觀提升工程，河道整治卓有成效，環境得到明顯改觀。咸水涌經過整治后也已改頭換面，告別“黑臭”，重現綠草青青、水波粼粼。

4） 地質地貌

寶安區是一個背靠山嶺，面向大海，地勢低洼的濱海地區。地形呈東南西北走向，地形復雜多樣。以蓮花山為主體的群山群，與鳳凰山、陽臺山等形成了沿海的壁壘。寶安區地勢較為復雜，大體呈東部向西部傾斜，以低山、丘陵、臺地和平原為主，其中寶安區的天臺山山頂，是整個區域中海拔最高的地方，達到了 587.21m。東北部多以低矮山脈、中北部多丘陵臺地、西部多為沖積平原，尚存少量低矮丘陵，而西南部多為泥海岸，擁有大量的灘涂資源。

規劃區屬于成熟的城市建成區，其整體場地早已完成平整，現狀地勢平坦，適合城市開發建設。

2.6 河東社區基于 SWOT分析

1） 河東社區優勢分析

（1）交通區位優勢明顯

項目位于寶安區 107 黃金發展帶上，周邊臨近前海中心、寶安中心、大空港等重大戰略平臺。距寶安機場約 9km，距寶安中心和前海中心分別約 3km 和 5km，區位條件優越。項目兩側有寶安大道與 107 國道環繞，周邊有地鐵1號線和11號線，其中坪洲站與寶體站距項目約 1km。未來規劃 20 號線與 15 號線交匯站點位于項目北側 500m范圍內，未來片區公共交通出行十分便利。

（2）整體開發實施難度小

從項目內部條件看，現狀用地性質單一，以四類居住（舊村）為主；權屬構成清晰；地塊產權單一，開發實施難度小，便于實施拆除重建。從項目周邊建設條件看，用地適宜性良好；主干路網完善，交通便捷，景觀資源豐富，具備推進城市更新的良好開發基礎。

（3）周邊人文景觀資源豐富

西鄉河位于項目西側，咸水涌從項目西南部穿過，西鄉公園依水而建，村內布局有風水池。項目內部還有 3 處古建筑，分別為溫氏宗祠、家祠和玄壇古廟。周邊生態人文景觀資源豐富，為本次項目提供極好的基礎優勢。

2）河東社區劣勢分析

（1）土地利用效益低下

項目現狀土地利用效益低下，以四類居住（舊村）為主，從土地經濟集約化利用和城市建設面貌兩個角度來看，均不能適應新的發展形勢。

（2）濱河景觀缺乏觀賞性

河道兩岸已有的林帶種類單一，景觀效果不佳。目前，河道已由天然彎道變成了直線，大量的混凝土硬化，不能很好地表現江面的自然風貌，濱河景觀的觀賞價值也不高。

3）河東社區發展機遇

（1）積極建設生態文明

大力營造可持續發展的生態環境，著重發展循環工業和環境保護工業，使生態環境質量得到極大改善。加快材料從生產到消耗的各個階段的重復性，推動耗能低、排污少的現代工業的建設和產業體系的發展。

（2）緩解城市壓力的要求

為了緩解人們在城市中的生活壓力，人們必須要有更多的休閑娛樂場所。濱河景觀的建設是為了適應城市居民對高質量和休閑生活的需求，也是工業發展的必然趨勢。

4）河東社區發展挑戰

（1）生態環境與游憩空間

生態環境指的是未經人為干預的自然生態空間，而休閑空間指的是生機勃勃的人工環境，兩者之間有很大的矛盾。如何在濱河空間中實現人與自然的和諧，使濱河景觀成為區域內的一種適宜的、舒適的空間，是本文所要探討的課題。

（2）氣候與濱水景觀

營造適應四季變化的濱河空間，是本次研究將面對的挑戰。綜上所述，結合本地區的實際情況和周邊開發環境，應抓住這一難得的機會，結合本地區豐富的文化資源，營造出一種濱河的生態園林。但同時，該區域目前的生態環境狀況較差，導致游客對該區域的濱水空間缺乏認同感與歸屬感，給該區域的景觀提升帶來了一定的挑戰。（作者：馮丹）