結合鎮江新區實際情況以及企業需求，建議集聚區采用政府和市場共同主導開發模式，由政府投融資主體與專業園區運營企業合作完成園區內部主要路網、景觀的建設，安置運營管理要求逐步建設服務配套建筑，保證園區基本框架和景觀品質。研發和商業配套地塊按照開發時序和招商情況分割出讓，部分配套給專業園區運營企業，可根據企業需求確定出讓基本單元數量，增加土地開發的靈活性，適應大中小各類企業落地；在滿足控制要求前提下，企業可根據自身需求建設不同形式的建筑。在實際劃分地塊時，盡量考慮讓土地開發向市場投資開發進行傾斜，在政府獲得較小的干預基礎上，保證獲得較多的土地出讓金。具體地塊的投資開發屬性如圖 4-21。

圖 4-21 地塊投資開發屬性

（資料來源：《鎮江新區丁卯研發創新集聚區城市設計》）

集聚區后續開發運營中，需要規范新型產業用地用地管理，嚴格研發創新項目準入。研發創新項目實行項目和規劃布局分別準入制度。提出研發創新項目準入的正負面清單。負面清單包括產業類型、規劃布局、“標準地”等要求。鼓勵和支持符合正面清單的項目優先準入布局。項目方面，符合研發創新集聚區發展和創新功能單元建設的產業項目優先，且注重項目投資、科技產出和人才團隊情況等。規劃布局方面，鼓勵集約節約用地，集中成片、規模開發。連片或相鄰用地面積 30 畝及以上的，允許規劃為可分割轉讓新型產業用地；少于 30 畝的，優先規劃為不可分割轉讓新型產業用地，僅限企業自用。

為便于集聚區后續開發出讓及規劃管理，建議將集聚區一期用地按照功能布局和用地類型劃分為四個街區開發單元、25 個地塊（如圖 4-22 所示），對每一個具體單元從用地性質、容積率、建筑密度、綠地率和建筑限高等五個要素，做出明確的開發空間要素限定；同時，以街區為單位，對地塊內的城市空間做出意向性引導圖則(如圖 4-23)，從功能業態、城市設計環境引導、建筑設計引導等方面提出強制性和引導性要求，確保集聚區規劃的整體性和協調性。（作者：吳沛芝）

圖 4-22 集聚區分地塊開發索引

（資料來源：《鎮江新區丁卯研發創新集聚區城市設計》）

圖 4-23 01 街區單元控制圖則

（資料來源：《鎮江新區丁卯研發創新集聚區城市設計》）