一大關系：旅游產業和旅游地產

 

旅游開發和旅游地產是難以分割的當前模式，旅游地產的內涵和外延有待拓展，旅游產業有時候是以第二屬性表現出來的，甚至是一種殼化的產業，因此，新的城鎮運營開發模式以及功能市鎮的產業經濟整體運營模式就變成一個需深入探討的課題。旅游產品深度發展和生活多樣性的發展方向，兩者既可獨立運作，又可相互重疊！旅游綜合體蓬勃發展，酒店娛樂樂園是其不變的詠嘆調！

 

二大關系：定位策劃和落地規劃

 

千萬不要做一個沒有靈魂的規劃，規劃必須在具可操作性的戰略策劃指導下制定落實，否則等待你的將是無止境的修編，誤國誤民！在通盤的策劃方案和商業模式指導下制定具有可實施性規劃已綷-成為越來越多經營者的選擇！掌握下列原則：1、定位策劃是價值源泉；2、策劃先行原則；3、策劃的精神來源；4、概念策劃的模型魔方；5、落地規劃的序列引導。

 

三大關系：商業閉合和創意開放

 

旅游地產需要玩概念，但不能被概念玩死，所有的創意必須在商業模式上是能夠循環閉合的前提下進行，簡單的說就是先做回路再做開放，沒有可以承載資本壓力的龍骨，再漂亮的龍甲龍須都沒有意義。因此，戰略設計和創意風暴不能在一個層面進行，先做戰略設計，充分計算財務流動的各種模型，創意開放只能推動其流動能力，而不是減速或畫蛇添足。

 

四大關系：投資銷售和商業運營

 

國內旅游重規劃、重投資、輕管理的現象還是較為突出，旅游產業的軟投資其實比硬投資更重要，一個好的項目特別需要開業后的市場營銷、商業管理、文化活動組織、客源地營銷、節慶活動策劃、管理人員培訓等一系列的經營提升工作。先銷售后運營是慣例，先運營后銷售沒有人敢做。尤其養老地產，至少五年的售營時差為銷售打開戰略時空。只售不營，你往哪里跑？

 

五大關系：引擎設計和資源配置

 

旅游地產開發需要進行引擎設計，沒有概念引擎就產生不了商業價值，和大型商業綜合體的主力店不同，旅游地產的引擎可以是項目也可以是一種價值概念，確定引擎后，剩下的就是資源配置的問題，水能載舟亦能煮粥也！一定要是類主題樂園的重裝引擎嗎？輕型核能量引擎有沒有？

 

六大關系：土地流轉和新農村建設

 

農地流轉將為房地產企業帶來新的投資機會，隨著土地改革的來臨，旅游地產可以充分融合休閑農業，為新農村建設提供產業保證，提升當地現代服務業的發展，休閑農業結合特色旅游地產的開發將迎來春天的故事，你敢去劃個圈嗎？農業+地產有多少可操作性和政策風險？大家拭目以待！

 

七大關系：現代創新和傳統文化

 

傳統文化是否可以在現代創新中得到和諧發展，這是個艱難的選擇，現代創新可以大膽揚棄傳統文化，不能產業化的就合理借鑒其元素來植入。交叉戰略，平行戰略，混合戰略都可以運用，有些完全意義上的現代創新可以拒絕傳統文化，時間久了，你也是新傳統文化！功夫可熊貓？

 

八大關系：家庭旅游和兒童驅動

 

家庭旅游占旅游的三分天下，尤其以孩子為核心的旅行計劃，瞄準家庭瞄準孩子，如何設計兒童驅動的理念和項目是非常重要的旅游開發核心價值之一。迪斯尼是最典型的家庭娛樂項目，但又是牢牢把握兒童驅動為核心訴求的典范。任何一個旅游地產瞄準家庭就一定要研究兒童驅動力和產品線。

 

九大關系：產權地產和虛擬地產

 

旅游地產做的是旅游生活，核心資本回報離不開產權地產的銷售，由于土地或空間性質的基礎條件，不完全能實現全房產或空間的產權化，因此，虛擬地產應運而生，將分時，分權，股份等模式運用起來，可以形成有價值回報可交易的虛擬地產。只要有空間就可以有虛擬地產！

 

十大關系：門票收益和地產經營

 

旅游地產的一部分門票收益要看項目的規模和周邊社區的關系，開放還是封閉，疊加還是融入，這都是問題，做大做小門票收益，和地產運營收益有戰略聯動關系，要根據具體項目來進行結構設計，門票收不收？收多少？你說了不算，地產收益模式說了算。田忌賽馬OR項莊舞劍？