商務(wù)型產(chǎn)業(yè)園是現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要載體,功能多元化、建筑靈活性是其區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要特性。本文選取合肥金融港項(xiàng)目為案例,研究了商務(wù)型園區(qū)規(guī)劃的前置環(huán)節(jié)、核心關(guān)注點(diǎn)、設(shè)計(jì)理念與策略等內(nèi)容,以期能夠針對商務(wù)型園區(qū)的特點(diǎn)探尋園區(qū)規(guī)劃相關(guān)思路。

 

1、前言

作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體,商務(wù)型產(chǎn)業(yè)園除了滿足產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的辦公需求,還能幫助其實(shí)現(xiàn)研發(fā)、數(shù)據(jù)中心、培訓(xùn)中心等功能。這些功能對建筑的層高、面積、荷載等技術(shù)指標(biāo)提出了特殊的要求,對園區(qū)的區(qū)位、環(huán)境、配套也有不同要求。功能多元化、建筑靈活性是商務(wù)園區(qū)區(qū)別于其他地產(chǎn)類型的重要特性,較高的產(chǎn)業(yè)聚集度、各類稅收優(yōu)惠政策也使商務(wù)園區(qū)對產(chǎn)業(yè)類租戶更具親和力。

 

2、商務(wù)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)特點(diǎn)

商務(wù)型產(chǎn)業(yè)園是從事科技研發(fā)的知識密集、綠色低碳型企業(yè)和機(jī)構(gòu)的經(jīng)營場所,是工業(yè)園不斷發(fā)展的產(chǎn)物,是現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要載體,其園區(qū)呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)為:

 

(1)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建與培育的空間

對于以服務(wù)為主體的商務(wù)型園區(qū),龍頭企業(yè)具有核心帶動作用,表現(xiàn)為規(guī)模型的龍頭企業(yè)帶動相關(guān)中小微企業(yè)。將龍頭企業(yè)作為商務(wù)型園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的重點(diǎn),可以有效帶動服務(wù)業(yè)的集聚,形成專業(yè)化的服務(wù)業(yè)集群和良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

 

(2)鏈接生產(chǎn)和服務(wù)功能的平臺

商務(wù)型園區(qū)主要服務(wù)對象是生產(chǎn)性企業(yè),與生產(chǎn)制造有著較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與互動性。因此,商務(wù)型園區(qū)通常包含部分科技型生產(chǎn)企業(yè),在某種程度上實(shí)現(xiàn)了商務(wù)核心服務(wù)區(qū)域同外圍生產(chǎn)區(qū)的無縫鏈接,促進(jìn)了生產(chǎn)服務(wù)化、服務(wù)生產(chǎn)化。

 

(3)綠色低碳的現(xiàn)代高科技園區(qū)

基于商務(wù)型園區(qū)大都表現(xiàn)為現(xiàn)代化高科技園區(qū),以高附加值的服務(wù)為主,包含部分科技型的小規(guī)模生產(chǎn)活動,具有科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少等特點(diǎn)。同時(shí),由于高科技型企業(yè)與高技術(shù)人群的聚集,對于商務(wù)型園區(qū)的商務(wù)、生活、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)具有一定要求,通常采取低碳環(huán)保的方式打造,在區(qū)域范圍內(nèi)樹立形象和打造產(chǎn)業(yè)地標(biāo)。

 

3、商務(wù)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃前置環(huán)節(jié)

園區(qū)的規(guī)劃都離不開前期的產(chǎn)業(yè)研究、市場分析以及產(chǎn)品研究,通過詳細(xì)的項(xiàng)目前期策劃與產(chǎn)業(yè)研究,才能推導(dǎo)形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。根據(jù)產(chǎn)業(yè)策劃報(bào)告,需按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的相關(guān)規(guī)定,結(jié)合市場銷售預(yù)期等因素,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)成本分析方法,構(gòu)建適宜的商務(wù)型園區(qū)核心建筑產(chǎn)品體系。

 

4、商務(wù)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃核心關(guān)注點(diǎn)

(1)產(chǎn)品類型組合方式。

基于商務(wù)型園區(qū)的功能特性,產(chǎn)品主要以高層研發(fā)辦公、獨(dú)棟或聯(lián)排別墅式總部辦公以及相關(guān)配套建筑(如公寓、酒店、商業(yè)等)為主。

 

(2)產(chǎn)品貨值與面積段選擇。

市場銷售的建筑產(chǎn)品前期往往都會進(jìn)行貨值分析與競品對比,商務(wù)型園區(qū)尤為如此。商務(wù)型園區(qū)一般都位于城市較中心的地段,這就決定了項(xiàng)目土地價(jià)格遠(yuǎn)高于一般生產(chǎn)性工業(yè)園區(qū),周邊環(huán)境及城市配套設(shè)施也能較大提升項(xiàng)目價(jià)值。因此,在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期通過貨值分析選擇合適的建筑類型與面積段,對商務(wù)型園區(qū)極為重要。

 

5、合肥金融港項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)案例

(1)項(xiàng)目背景

合肥金融港項(xiàng)目位于合肥市濱湖新區(qū)徽州大道與揚(yáng)子江路交口,占地面積約171畝,規(guī)劃建筑面積約65萬㎡,由10棟高層辦公樓,14棟多層辦公樓,1棟經(jīng)濟(jì)型酒店(15層),1棟長租酒店(20層)、會議中心、食堂、沿街配套商業(yè)及地下停車庫及設(shè)備用房組成,并建有OVU創(chuàng)客星、DHC區(qū)域能源系統(tǒng)等完善配套。目前已引進(jìn)浙商銀行合肥分行、平安財(cái)險(xiǎn)等大中型金融機(jī)構(gòu)入駐,并吸引了金融服務(wù)外包、互聯(lián)網(wǎng)金融、軟件開發(fā)、人力資源培訓(xùn)等中小企業(yè)300多家,初步形成了金融產(chǎn)業(yè)集群,正逐步成為全省資金、技術(shù)、人才最為集中的金融投資高地。

 

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

一是延續(xù)上位規(guī)劃整體思路,更好的實(shí)現(xiàn)開放式街區(qū)組團(tuán)的概念;二是創(chuàng)造宜人的尺度,營造人性化的商業(yè)及辦公體驗(yàn);三是通過多樣性的產(chǎn)品,在產(chǎn)業(yè)布局上引入更有活躍度的使用者,提供高附加值的建筑載體。

 

(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略

本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)充分研究了合肥濱湖新區(qū)整體規(guī)劃,將大城市的街區(qū)體系理念延伸到用地范圍內(nèi),打破原有辦公園區(qū)與城市的隔閡,將人流及交通引入基地內(nèi)部,實(shí)現(xiàn)基地環(huán)境及設(shè)施與城市共享。

 

1)適宜的尺度。

本項(xiàng)目秉承緊湊城市理念,在原有城市規(guī)劃街區(qū)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上增加地塊內(nèi)的道路,進(jìn)一步將街區(qū)網(wǎng)絡(luò)細(xì)分為100～150m,創(chuàng)造適宜的步行尺度,提升了辦公人群的舒適感、優(yōu)越感、歸屬感與工作效率。

 

2)向城市開放的活力街區(qū)。

突破一般辦公園區(qū)設(shè)計(jì)封閉內(nèi)向的狀態(tài),通過城市道路的引入,打開辦公園區(qū)對外溝通的節(jié)點(diǎn),將整個(gè)社區(qū)向城市開放。注重商業(yè)、辦公、商務(wù)休閑等功能的混合,令街區(qū)成為一個(gè)24 小時(shí)享有持續(xù)活力的區(qū)域。通過獨(dú)棟式建筑、多變外立面、搭建建筑與自然、人與自然之間的個(gè)性化交流平臺。

 

3)活躍的底層商業(yè)。

建筑底層采用架空、柱廊的方式,保證各個(gè)建筑單體間底層空間的延續(xù)性,使得建筑底層更加開放、有趣,從而創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會及活力。

 

4)與城市共享的景觀系統(tǒng)。

景觀與道路系統(tǒng)錯(cuò)開布置形成步行通廊,向城市開放,景觀契合公共開放節(jié)點(diǎn),注重點(diǎn)線結(jié)合,收放有度。

 

5)空間布局。

沿街采用高層與小高層相結(jié)合的布置方式,既豐富了城市天際線,又展示了園區(qū)形象;中間部位以獨(dú)棟總部基地為主,前瞻性開發(fā)理念,為企業(yè)提供高效、多能、全方位中樞式經(jīng)營氛圍和高速發(fā)展通道。園區(qū)注重產(chǎn)品功能分區(qū),加入有機(jī)的組合和變化,形成圍合式的組團(tuán)布局,層次鮮明,儀式感及圍合感極強(qiáng)。

 

6、結(jié)語

隨著中國產(chǎn)業(yè)不斷向全球價(jià)值鏈的上游延伸,從生產(chǎn)制造到研發(fā)設(shè)計(jì),再到全產(chǎn)業(yè)鏈的功能實(shí)現(xiàn),商務(wù)型園區(qū)的需求日趨增長。與此同時(shí),商務(wù)園區(qū)的功能也不斷升級,已經(jīng)從單一的研發(fā)功能向集總部、研發(fā)、后臺、展示等多重功能的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。為實(shí)現(xiàn)商務(wù)園區(qū)所需的功能,需在建設(shè)前期階段采用系統(tǒng)規(guī)劃的方法和合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)策略,才能有效指導(dǎo)園區(qū)落地,為園區(qū)招商運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。（作者：楊俊雄）