隨著我國市場經濟的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)建筑在功能和形式上已發(fā)生了很大的變化，各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型商業(yè)綜合體。這些大型商業(yè)綜合體集購物、餐飲、娛樂、文化、藝術等消費功能于一體，甚至可同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設施和多樣化商品步行街等各種商業(yè)形態(tài)。此類綜合體具有面積規(guī)模大、人員密集、建筑功能業(yè)態(tài)復雜等特點，發(fā)生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散量大、撲救難度及財產損失大等后果，其在防火分區(qū)、安全疏散、現(xiàn)代消防設施等方面也都具有不同于一般民用建筑的獨特性。而目前我國尚無針對此類商業(yè)綜合體設計的專門規(guī)范，疏散設計除依據(jù)《商店建筑設計規(guī)范》（以下簡稱《商規(guī)》）、《建筑設計防火規(guī)范》（以下簡稱《建規(guī)》）、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（以下簡稱《高規(guī)》）外，還要遵循相關功能涉及的眾多規(guī)范。因現(xiàn)行國家標準對大型商業(yè)建筑防火設計所采取的措施針對性不足，有些地方又出臺了地方性的設計標準作為補充，如上海市《大中型商場防火技術規(guī)定》（以下簡稱《上海規(guī)》）、《重慶市大型商業(yè)建筑設計防火規(guī)范》（以下簡稱《重慶規(guī)》）等以及公安部《人員密集場所消防安全管理》（以下簡稱《密管》），而各規(guī)范對類似措施的做法規(guī)定也不完全一致。在大型商業(yè)中合體的設計需要多方合作、協(xié)調完成設計工作。
大型商業(yè)綜合體地產項目的功能較多，業(yè)態(tài)較復雜，涉及市場研究、定位策劃、商業(yè)規(guī)劃設計、建筑規(guī)劃設計、招商、營銷、商業(yè)運營管理、物業(yè)運營管理等多個專業(yè)，當今的大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已認識到商業(yè)地產和住宅地產有著極大的差別。要做好商業(yè)地產項目應從如下五個方面重視：
一、高度專業(yè)化操作模式
隨著國十條等住宅地產限制政策的出臺，越來越多的地產企業(yè)轉型到商業(yè)地產的開發(fā)，目前國內商業(yè)地產開發(fā)形勢火熱，ShoppingMall或商業(yè)綜合體項目如雨后春筍般在九州大地拔地而起，但眾多ShoppingMall或商業(yè)綜合體項目相繼擱淺，也反應商業(yè)地產項目在操作上出現(xiàn)了很大的問題，最主要的原因是對大型商業(yè)項目的高專業(yè)化要求認識不夠。
與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項目相比，大型商業(yè)地產項目在經營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區(qū)位、市場支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項目設施的規(guī)劃設計是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準。也就是說，一個大型商業(yè)項目在前期的定位策劃、中期的規(guī)劃設計和招商、及后期的經營管理三個階段都需要具有高度專業(yè)化水準的操作能力。
而國內開發(fā)商普遍還在沿用住宅項目開發(fā)的操作模式?；旧鲜情_發(fā)商自己策劃，開發(fā)商委托并指導規(guī)劃設計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業(yè)態(tài)定位，還是設施的規(guī)劃都與國際大型商業(yè)項目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產開發(fā)是傳銷，做住宅開發(fā)時發(fā)展商可以自己研究市場，開發(fā)產品，并面向社會銷售。對中小型商業(yè)或為住宅開發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項目就像酒店設施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發(fā)商難于直接進行專業(yè)化的商業(yè)設施規(guī)劃并對商家進行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃設計公司的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。
二、重視專業(yè)的顧問公司
認識到大型商業(yè)地產項目對專業(yè)化水準的要求后，開發(fā)商應重視專業(yè)商業(yè)顧問公司與商業(yè)規(guī)劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業(yè)地產資源整合，從負責招商融資到開發(fā)顧問及后期物業(yè)管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問公司的長項，也是國內發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)商業(yè)地產顧問公司與商業(yè)投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業(yè)商業(yè)地產顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發(fā)商自說自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準的項目論證是招商的短腿。
此外，專業(yè)商業(yè)地產顧問公司的指導是項目規(guī)劃設計出一個達到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對賣場的規(guī)劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業(yè)項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內。能夠指導規(guī)劃設計的也只有那些具有豐富大型商業(yè)規(guī)劃設計和管理經驗的專業(yè)商業(yè)地產顧問與商業(yè)管理公司。
三、專業(yè)化建筑規(guī)劃設計
商業(yè)地產的開發(fā)設計同住宅項目的開發(fā)設計有本質的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對市場需求的調查與判斷，自行確定所要開發(fā)產品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設計。
而大型商業(yè)地產的開發(fā)設計與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復雜。大型商業(yè)綜合體通常都包含主力百貨、超市、大量專賣店、多種形式的餐飲店和娛樂休閑設施，各種人流、物流、車流在水平、垂直交通與消防疏散的組織上相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經營對物業(yè)需求，特別是可視性和易達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統(tǒng)的建筑計工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設計師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務。在大型商業(yè)的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網、層高、荷載、坡梯的位置、強弱電、空調、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。在商業(yè)建筑規(guī)劃設計中應遵循兩個設計理念：一是主力店和次主力店應按市場與商家的普遍需求的高標準設計；二是商業(yè)空間的設計應滿足絕大部分商家的物業(yè)需求，而且可分可組，靈活切割。因為在不同的品牌商家在不同的地區(qū)、不同的城市、不同區(qū)位其銷售的商品有所不同，導致開店的規(guī)模也不同，故其對項目的物業(yè)需求也有所不同；而且每個項目在設計階段到建成需要相當長的一段時間，市場會應時間而改變。商業(yè)綜合體的設計需要考慮市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。
另一方面，不是所有建筑設計公司都能進行大規(guī)模商業(yè)地產項目的規(guī)劃設計。商業(yè)地產規(guī)劃設計的好壞，直接影響開發(fā)商的經濟回報，以及項目的生死存亡。商業(yè)地產是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態(tài)并與開發(fā)商、商業(yè)地產顧問機構及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規(guī)劃設計中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產設計師不可或缺的能力。
四、規(guī)劃與策劃的建議
大型商業(yè)綜合體項目的選址同城市整體發(fā)展關系密切，由于國內大部分商業(yè)地產開發(fā)商只有住宅類地產的開發(fā)經驗，對商業(yè)地產選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。
大型商業(yè)設施的選址，國外企業(yè)有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區(qū)域。
在沒有確定具體商家的情況下，商業(yè)設施的規(guī)劃選址更應該考慮策劃與商業(yè)規(guī)劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中應考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。
交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對消費者的預期數(shù)量為基礎，這個預期數(shù)量又來自對周邊城市人口分布，人口結構、收入與消費水平的調查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬人。
認知便利是指在局部區(qū)位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。
5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設施具體規(guī)劃設計中應考慮和遵循的規(guī)律。
五、業(yè)態(tài)與功能之間關系
在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業(yè)地產項目設計中最大的挑戰(zhàn)。
商業(yè)項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據(jù)和出發(fā)點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數(shù)量，都應有不同的建筑規(guī)模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態(tài)、人流密度等適當分區(qū)、主次明確，同時也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業(yè)設施、環(huán)境和場所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動態(tài)的發(fā)展變化。從設計上創(chuàng)造一個能適應未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項目的特殊要求。同時，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。
不同于普通獨立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態(tài)智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產項目中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國內外的成功實例，而應根據(jù)項目實際情況專門研究并制定技術解決方案。
商業(yè)地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某商業(yè)地產項目進行招商，其地段、規(guī)模等均對一家大型超市具有相當?shù)奈?，但其柱網、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與這家超市的要求有較大差距，最后雙方的合作都沒有成功。
在商業(yè)運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業(yè)設施的運營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應充分考慮技術實現(xiàn)的可能性。
商業(yè)業(yè)態(tài)的繁榮，滿足了人們日益豐富的物質和精神需求，也對建筑設計提出了更高的要求，甚至其中有許多內容在國內無規(guī)范可循。這都需要設計師具有對商業(yè)地產從策劃到實施全過程的更全面的綜合了解，和處理新出現(xiàn)的特殊建筑類型的專業(yè)技術能力。
綜合來講，商業(yè)綜合體的設計涉及的功能多，業(yè)態(tài)廣，需要多方協(xié)作，每個階段都對商業(yè)地產的成功運作是非常重要，甚至事關項目的成敗，設計者應對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業(yè)態(tài)的物業(yè)需求、發(fā)展商的投資目標等多方面綜合考慮，才能設計出一個成功的商業(yè)地產項目。
