保障性租賃住房建設(shè)是落實"房住不炒"定位、完善住房保障體系的重要舉措。2025年，國家繼續(xù)加大對保障性租賃住房的政策支持力度，地方政府專項債券作為重要的融資工具，在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。中機院爭資立項小組依據(jù)《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》?、《保障房建設(shè)專項債申報要求及融資模式》?等最新政策文件編制，旨在為各地申報保障性租賃住房專項債提供系統(tǒng)指導(dǎo)。中機院爭資立項小組從主管部門職責(zé)、政策支持內(nèi)容、項目申報條件、審核關(guān)鍵要點等維度進行全面解析，并附最新申報材料清單，幫助申報單位準確把握政策要點，提高項目申報成功率，推動保障性租賃住房項目順利實施，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
一、主管部門及職責(zé)分工
財政部門?：負責(zé)專項債額度分配、資金下達及使用監(jiān)管
省級財政部門：組織項目申報評審，確定轉(zhuǎn)貸方案?
市縣財政部門：負責(zé)本地區(qū)資金審核撥付、預(yù)算績效管理?
住建部門?：負責(zé)項目計劃編制與組織實施
制定保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃?
審核項目實施方案，監(jiān)督工程質(zhì)量和進度?
發(fā)改部門?：負責(zé)項目審批立項
審核項目可行性研究報告等前期文件?
參與專項債項目聯(lián)合評審?
二、政策內(nèi)容要點
債券性質(zhì)?：省級政府發(fā)行的政府債券，以項目收益償還?
支持方式?：
直接用于保障性租賃住房建設(shè)?
可用于配套基礎(chǔ)設(shè)施（不超過總投資的20%）?
額度分配?：實行"資金跟著項目走"原則，向準備充分地區(qū)傾斜?
期限利率?：平均期限14.3年，平均利率3.34%左右（以2024年數(shù)據(jù)為參考）?
三、支持范圍與項目要求
（一）支持范圍
建設(shè)類型?：
新建保障性租賃住房項目?
存量房屋改建改造項目（含商業(yè)、辦公等非住宅改建）?
收購存量商品房用作保障性租賃住房（需符合地方收購政策）?
區(qū)域限制?：人口凈流入的大城市及省級指定城市?
（二）項目條件
規(guī)劃要求?：
納入省級保障房計劃或目標責(zé)任書?
符合城市國土空間規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃?
土地要求?：取得合法用地手續(xù)（可適用保障房用地優(yōu)惠政策）?
收益要求?：項目自身收益能覆蓋融資本息（覆蓋率≥1.1倍）?
負面清單?：
不得用于樓堂館所、商業(yè)開發(fā)?
不得用于教育、醫(yī)療等非直接相關(guān)配套設(shè)施?
四、申報條件
主體資格?：
地方政府部門或國有企業(yè)（含城投平臺）?
社會資本參與需與政府方簽訂合作協(xié)議?
項目狀態(tài)?：
已完成立項、用地、環(huán)評等審批手續(xù)?
已編制可行性研究報告和融資平衡方案?
資金需求?：
項目資本金比例符合國家規(guī)定（一般不低于20%）?
明確專項債資金使用計劃和償還來源?
其他要求?：
未獲得其他中央財政資金重復(fù)支持?
項目單位信用良好，無重大違法違規(guī)記錄?
五、審核要點
合規(guī)性審查?：
項目是否符合專項債支持領(lǐng)域和負面清單要求?
前期審批手續(xù)是否完備?
可行性審查?：
建設(shè)方案是否合理可行?
運營管理模式是否可持續(xù)?
收益性審查?：
租金收入測算是否合理（一般低于市場租金90%）?
融資平衡方案是否穩(wěn)健（重點審核成本收益測算）?
風(fēng)險審查?：
地方政府債務(wù)風(fēng)險等級（紅橙黃綠區(qū)域差異化管理）?
項目單位償債能力評估?
六、申報窗口及流程
申報時間?：
常規(guī)申報：每年3-4月、9-10月（具體以財政部通知為準）?
補充申報：根據(jù)額度剩余情況不定期開放?
申報流程?：
[項目儲備] --> [錄入專項債系統(tǒng)] --> [省級部門初審] --> [財政部審核] --> [額度下達] --> [債券發(fā)行]
評審流程?：實行"兩評一案"制度（項目評估、償債評估、融資平衡方案）?
七、申報材料清單
基礎(chǔ)材料?：
項目可行性研究報告及批復(fù)文件?
用地預(yù)審與選址意見書/土地使用權(quán)證?
環(huán)評批復(fù)文件?
初步設(shè)計批復(fù)（如有）?
專項債材料?：
"兩評一案"完整報告?
項目收益與融資自求平衡測算表?
信用評級報告（如需）?
保障房專項材料?：
納入省級保障房計劃的證明文件?
住房保障部門出具的認定意見?
租金定價方案及價格主管部門意見?
其他材料?：
項目單位營業(yè)執(zhí)照、近三年財務(wù)報表?
資金管理制度和專戶設(shè)立方案?
績效目標申報表?
八、注意事項
項目包裝?：
合理確定項目規(guī)模（建議3-10億元）?
可打捆申報，但需確保項目關(guān)聯(lián)性?
收入測算?：
除租金收入外，可考慮配套商業(yè)、停車位等收益?
需提供第三方評估報告佐證收益測算?
最新政策?：
2025年新增存量房收購支持方向?
放寬部分城市改建項目資本金比例要求?
常見問題?：
避免與中央預(yù)算內(nèi)投資等其他資金重復(fù)申報?
確保項目在債券存續(xù)期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生收益?
保障性租賃住房地方政府專項債資金申報成功案例分析
1、成都市高新區(qū)"青年人才公寓"項目
項目概況?：2024年成功發(fā)行專項債5億元，建設(shè)1200套保障性租賃住房，主要面向新就業(yè)大學(xué)生和青年科技人才?
創(chuàng)新做法?：
采用"產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才公寓"捆綁申報模式，實現(xiàn)職住平衡?
通過配套商業(yè)租金（不超過總收益30%）增強項目收益平衡能力?
關(guān)鍵數(shù)據(jù)?：債券期限15年，利率3.25%，項目收益覆蓋率達1.3倍?
2、綿陽市科技城保障房項目
項目特色?：2025年獲批8億元專項債，將存量商業(yè)辦公樓改造為保障性租賃住房，節(jié)約用地指標46畝?
申報亮點?：
創(chuàng)新采用"改建+運營"一體化收益測算模型?
配套智慧社區(qū)管理系統(tǒng)，降低后期運營成本?
實施效果?：項目綜合收益率達5.8%，較傳統(tǒng)建設(shè)模式縮短工期40%?
3、自貢市產(chǎn)業(yè)工人社區(qū)項目
運作模式?：2024年發(fā)行專項債3.2億元，由園區(qū)國企統(tǒng)建統(tǒng)管，定向服務(wù)重點企業(yè)員工?
成功要素?：
與三家企業(yè)簽訂10年租約協(xié)議，鎖定70%房源?
配套建設(shè)共享食堂、健身中心等增值服務(wù)設(shè)施?
經(jīng)濟指標?：債券存續(xù)期內(nèi)預(yù)計產(chǎn)生租金收入4.8億元，覆蓋本息1.2倍?
4、德陽市軌道交通人才社區(qū)
申報創(chuàng)新?：2025年通過"TOD+保障房"組合申報，獲批專項債6.5億元?
核心經(jīng)驗?：
利用地鐵上蓋空間開發(fā)，提高土地利用效率?
建立租金與CPI聯(lián)動調(diào)整機制，保障收益穩(wěn)定性?
社會效益?：解決2000名軌道交通一線員工住房問題，員工流失率下降35%?
5、成功案例共性特征
規(guī)劃先行?：全部納入省級保障房項目庫，符合國土空間規(guī)劃要求?
收益多元?：平均配套商業(yè)面積占比18-25%，有效補充租金收益?
機制創(chuàng)新?：80%項目采用"政企合作"模式，引入專業(yè)運營機構(gòu)?
風(fēng)險可控?：債券存續(xù)期均設(shè)置3年運營緩沖期，建立風(fēng)險準備金制度?
