田園綜合體和特色小鎮(zhèn)有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業(yè)+"項目，就農業(yè)而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產業(yè)。因為它是涉農的，包括特色小鎮(zhèn)中共中央沒有發(fā)文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優(yōu)惠的，稅收是要減免的。
田園綜合體：特點和短板
一、田園綜合體的特點
從理念和模式上來說，田園綜合體是一種資源的整合、循環(huán)農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、農事體驗為依托的一二三產業(yè)融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點是外來資本，也就是城市資本和當地"三農"要素的深度整合。
田園綜合體和特色小鎮(zhèn)有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業(yè)+"項目，就農業(yè)而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產業(yè)。因為它是涉農的，包括特色小鎮(zhèn)中共中央沒有發(fā)文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優(yōu)惠的，稅收是要減免的。
二、發(fā)展田園綜合體的短板
第一，它是舶來品，包括三產融合、體驗式、創(chuàng)意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑒過來的，但是結合了我們國家的實際。
第二，我們現在的發(fā)展階段和國外是不一樣的，日本、臺灣、歐洲、美國城鎮(zhèn)化已經完成，是逆城市化的產物，而我們國家正處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的過程當中。
第三，我們現在面臨一些限制：一是城市資源下鄉(xiāng)面臨結構性、體制性的障礙； 二是從日本到臺灣有一個非常重要的條件，就是農協(xié)非常重要，這個沒有；三是任何一個產業(yè)人才特別重要，新經濟要隨著人才走，農村沒有人才，這是我們遇到的非常巨大的短板。
新政策與農村土地改革為田園綜合體發(fā)展創(chuàng)造條件
如果沒有現有新政策，沒有農村土地改革、集體產權制度的改革，田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場之外還要研究政策。
一、城市資本下鄉(xiāng)買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙
目前城市的各類生產要素已經商品化。農村資源是屬于集體財產，是非市場化的，包括小產權房，同樣的房子不受法律保護，城市資本要進入農村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。
二、新政策：促進農村要素資源市場化
關于農村相應的改革很多都是中共中央的文件，整個政策導向就是促進了農村要素資源的市場化。
三、政策導向：鼓勵支持城市資本人才下鄉(xiāng)
支持返鄉(xiāng)人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯，利用空閑的地進行創(chuàng)業(yè)。
四、激活農村資源、資本化實現市場價值
通過確權、股份、確定價值、可交易、可轉換，為城市資本進去創(chuàng)造了一個基本條件，沒有這個是非法的。
五、農村集體產權制度的改革，為城市資本下鄉(xiāng)發(fā)展田園綜合體創(chuàng)造條件
一是農村集體產權制度改革是促進鄉(xiāng)村資源市場化的前提；
二是有了集體產權制度改革把農村死資源變成活資源以后，才能夠平等交換和市場配置；
三是農村很多基礎設施，包括農田基礎設施全部用PPP；
四是資本下鄉(xiāng)搞田園綜合體創(chuàng)造了必要條件。
農村集體資產改革中，哪種類型土地適合搞田園綜合體
一、新政策：從三權分制到集體產權改革
中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產股份制改革》，改革將屬于集體資產的山林、山塘、荒地等等產權到人以后為交易創(chuàng)造條件，是農村資源市場要素市場化的重大突破。
二、農村集體資產：田園綜合體的物質基礎
田園綜合體離不開三大類：
自然類、資源性的；
經營性資產；
非經營性的。
三、哪些土地可以作為田園綜合體用地
第一，農民自有住宅限制宅基地；
第二，農村集體建設用地。
四、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"
建議大家高度關注四荒地，下一步是進行田園綜合體最佳領域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開了，為了扶貧、為了生態(tài)，最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣四荒。
五、利用"城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求
國家發(fā)改委和農業(yè)部發(fā)了一個農業(yè)領域實施PPP模式的政策文件，其中20個項目當中2個是土地整治性質的，土地整治也可以賺錢，也可以搞的很專業(yè)，土地整治出來可以順便建設一個田園綜合體，這個特別具有魅力。
田園綜合體：防止土地利用當中的政策風險
一、利用基本農田有哪些限制
1、農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
2、不要超越土地利用規(guī)劃；
3、土地要用途管制，這是國家的基本原則；
4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。
二、有關農用地的一些政策限制
1、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍；
2、以農業(yè)為依托的休閑觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
3、必須依法依規(guī)按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
4、土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；
5、占補平衡。
三、利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障
建議通過正規(guī)渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鉆漏洞，當心自食其果。
挖掘土地改革紅利，解決土地問題
一、利用土改紅利，創(chuàng)新合作方式探索田園綜合體用地新辦法
第一，土地銀行模式；
第二，土地股份合作式模式。
二、利用土改紅利，創(chuàng)新合作模式，探索田園綜合體的用地新辦法
三、農民退出，企業(yè)從農民手里購買土地
中機產城規(guī)劃設計研究院10余年來致力于產業(yè)及園區(qū)、鄉(xiāng)村旅游綜合體、農業(yè)休閑綜合體的研究，積累了豐富的項目經驗、專家及政資源?？蛻舯椴既珖鞯兀〗浭稚享椖?00+例，其中田園綜合體方面的案例有汕尾市陸河縣林中花溪農業(yè)綜合開發(fā)田園綜合體項目策劃、河間景和田園綜合體發(fā)展規(guī)劃、九臺區(qū)大健康田園綜合體策劃、北京大興區(qū)愛情海玫瑰園定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃、恩施硒茶產業(yè)園產業(yè)規(guī)劃與招商前置研究、北京蟹島農業(yè)觀光園總體建設規(guī)劃、國家首批試點項目中國高安巴夫洛田園綜合體規(guī)劃等。
特色業(yè)務：田園綜合體規(guī)劃、創(chuàng)意農業(yè)園規(guī)劃設計、休閑旅游農業(yè)園規(guī)劃設計等服務，項目包含現代農業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農業(yè)產業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等。
