旅游投資界有一句很經(jīng)典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用。田園綜合體怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？
田園綜合體不像傳統(tǒng)的景區(qū)，地產(chǎn)，拿什么？首選農(nóng)村集體建設(shè) ，四荒地， 農(nóng)村集體建設(shè)用地分為宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益性建設(shè)用地三類。
宅基地的使用對于田園綜合體開發(fā)來說是最具有商業(yè)價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權(quán)分置”，“三權(quán)分置”的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經(jīng)營，可以直接進行特色小鎮(zhèn)、民宿等旅游開發(fā)利用。例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿。第二種方式就是國務(wù)院一號文件所提出的“允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房“，將零散的宅基地集中起來之后，做田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地。
另一個值得關(guān)注的是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、 同權(quán)、同價。入市需符合以下條件：一是必須是在33個土地改革試點縣市才能允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市；二是擬入市用地必須是建設(shè)用地，農(nóng)田等其他非建設(shè)用地是不能入市的；三是擬入市用地必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃；四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業(yè)、倉儲等經(jīng)營性用地，不得用地房地產(chǎn)開發(fā)。
當(dāng)前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。
農(nóng)林用地主要包括國家林權(quán)用地和村集體林權(quán)用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業(yè)設(shè)施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那么3%的林業(yè)用地換算下來是多少？很多人理解是300畝建設(shè)用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。
除了以上幾種地外，在整個田園綜合體開發(fā)中最好用的地是什么？四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權(quán)一定50年或更長的時間不變。
另外，一定要注意生態(tài)保護紅線和土地使用年限的問題。
生態(tài)保護紅線指在生態(tài)空間范圍內(nèi)具有特殊重要生態(tài)功能、 必須強制性嚴格保護的區(qū)域,是保障和維護國家生態(tài)安全的底線和生命線，通常包括重點生態(tài)功能區(qū)域以及生態(tài)環(huán)境敏感脆弱區(qū)。納入生態(tài)保護紅線的區(qū)域，禁止進行工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開發(fā)，從而有效保護我國珍稀、瀕危并具代表性的動植物物種及生態(tài)系統(tǒng)，維護我國重要生態(tài)系統(tǒng)的主導(dǎo)功能。紅線一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經(jīng)國家同意可以延長。
有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規(guī)劃圖和土地使用生態(tài)紅線保護圖。
第二：怎么拿？
該怎么做：田園綜合體開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃 使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足田園綜合體園區(qū)對建設(shè)用地的要求。策劃需求，規(guī)劃需求，可行性方案！前期必須準(zhǔn)備的東西！
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進行管理，而非按農(nóng)用地管理。進行建設(shè)用地進行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得田園綜合體開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠痔飯@綜合體項目夭折。
第三：田園綜合體要防止土地利用當(dāng)中的政策風(fēng)險
指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。
一、利用基本農(nóng)田有哪些限制
1、農(nóng)地分基本農(nóng)田和非基本、一般性農(nóng)田，基本農(nóng)田得國務(wù)院批；
2、不要超越土地利用規(guī)劃；
3、土地要用途管制，這是國家的基本原則；
4、城市建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)不得已以劣地換好地、不得置換基本農(nóng)田。
二、有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制
1、嚴禁隨意擴大設(shè)施農(nóng)用地范圍；
2、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光的地按照建設(shè)用地的管理，稅收不一樣；
3、必須依法依規(guī)按照建設(shè)用地進行管理，而非按照農(nóng)用地管理；
4、土地用途，所有土地用途轉(zhuǎn)換都必須部交錢；了解更多
5、占補平衡。
三、利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障
我們建議通過正規(guī)渠道，立項審批申請建設(shè)用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鉆漏洞，當(dāng)心自食其果。
四：如何規(guī)避這些限制？
有些人在田園綜合體開發(fā)中，可能會使用以下六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制：
用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進行餐飲住宿的建設(shè);
以建設(shè)臨時生產(chǎn)用房名義進行修建;
修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;
用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。
但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險。還請大家注意!
最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。
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特色業(yè)務(wù)：田園綜合體規(guī)劃、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計、休閑旅游農(nóng)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計等服務(wù)，項目包含現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等。
