“度假休閑易、產業集聚難”是當前特色小鎮發展難題。特色小鎮作為近兩年來的熱門話題已經持續火熱了一段時間,目前在概念和落地層面都有了一定程度的發展。本文將分享一下河南特色小鎮的發展現狀和機遇。

 

發展基礎

產業升級趨勢和消費升級

最早的特色小鎮范本主要出現在長三角地區的杭州，如夢想小鎮、玉皇山南基金小鎮等，以產業帶動新型城區的發展和升級，實現了產業集聚和發展，成為全國的范本。

其中，夢想小鎮以互聯網創業和天使投資兩大核心為主，依托大學城豐富的學術及創業團隊資源，成為杭州未來科技城的重要板塊。而玉皇山南基金小鎮則以頂級的自然資源+低密度物業+配套的產業政策+企業高管落戶子女教育優惠等資源，吸引高端基金行業落戶發展。

杭州特色小鎮發展契機類似于我們鄭州正在經歷的專業市場外遷。在配套和交通完備的基礎上，雙創、金融、教育等很多產業更適合在效率更高、成本更低、環境更好的新城區來發展。長三角城市和地區在此類經濟和產業結構上的調整和互補已經到了一定程度，各自發揮不同的功能，對河南及鄭州的城市發展和功能劃分將是重要的參考。

那么我們可以看出來，城市經濟的發展、產業升級和城區功能的設定將是特色小鎮重要的發展基礎。在本土操作項目時，需要重點考慮項目所在地的產業基礎、產業在城市中的角色和發展機會以及區域的城市功能定位。

 

小鎮類型

 

產業集聚型和度假休閑型

從上述夢想小鎮和基金小鎮來看，主要是產業集聚型小鎮，將實際帶來產業的集聚、升級、產業鏈的完善發展，以及圍繞產業所帶來的就業、稅收、辦公、居住等一系列城市功能。而實際上我們也要看到另外一種小鎮的需求和類型——度假休閑型。

同樣是從較為發達的長三角地區說起，近幾年郊區文旅項目和區域出現了眾多網紅明星項目，諸如拈花灣、莫干山區域等。除了確實產品打造別具一格之外，更多的是因為長三角地區經濟發展、財富積累和郊區游度假游的需求。在需求增長的基礎上，以獨有的自然環境、文化生活方式體驗（拈花灣禪意生活），以及特色產品打造（莫干山民宿）、極致產品打造（裸心谷）等方式，形成了另外一種特色小鎮的驅動方式——度假休閑型小鎮。

 

度假休閑型小鎮更加適合與房地產項目結合，優美的自然環境、高端的度假休閑生活配套，配合文化內涵的導入和極致產品的打造。正好順應房地產郊區度假生活第二居所的需求。典型案例是無錫的田園東方，通過生態農業、休閑旅游、田園居住形成了一個非常吸引人的新型田園綜合體社區，生態農業產業為休閑旅游提供內容，也為居住提供環境和配套，相輔相成。其實在度假休閑方面，特色小鎮更加偏向于傳統的郊區大盤的升級。開發已久的萬科杭州良渚文化村一直在不斷地豐富社區配套，順應各個房地產發展時期的政策導向。在提供豐富的村民配套的同時，近期又推出了安藤忠雄設計、高曉松為館長的圖書館——曉書館，再次博得眾多眼球和熱度。

 

當然，以上所述僅為定位發展層面的內容。在政策匹配和開發策略方面仍有很多可以探討的地方。

 

河南現狀

度假休閑易、產業集聚難

產業集聚型和度假休閑型小鎮在河南的發展還在起步期。

產業基礎較為薄弱的河南和鄭州，產業建設和產業招商一直是各地政府和產業運營商的難點。既要求政府能夠從實際的落地層面考慮，也需要企業從政府的高度去做產業運營和小鎮（新型產業城區）規劃。

此類案例較為成功的是華夏幸福在環北京周邊的產業新城開發，在政企合作、盈利模式方面都有了很好的經驗積累。傳統的房地產企業的運作思路和盈利模式方面，復制難度較大。如果沒有很好的產業招商能力以及類似華夏幸福一樣的介入園區、產業新城運營分配的模式，很難順利推進。且河南整體產業環境來看，產業功能外溢給新建新型產業城區小鎮帶來的支撐明顯不足。

 

另外一類的度假休閑型小鎮，在河南及鄭州機會較大。依托于城市首位度高、人口導入、住宅市場火熱的鄭州，隨著財富積累、社會中堅力量“7080”改善需求的到來、交通條件的改善，郊區大盤和第二居所型的小鎮存在明顯的發展機會。特色小鎮所要求的產業，特別是偏重度假休閑配套的健康養生、運動休閑、文化體驗等內容都是第二居所需要的特色配套。同時，與全國情況類似，品質化或者更為豐富多樣的休閑娛樂等消費正日益成為拉動經濟增長和居民支出的重要組成部分。

如習近平總書記所言，省內人民日益增長的生活水平也逐步呈現由“物質文化需要”過渡到“美好生活需要”。怎么讓客戶花錢游玩又買單環境和房子，將是此類特色小鎮重點需要考慮的。

就目前條件下的操作難易程度而言，單純由產業帶動的特色小鎮難度較大，相對容易操作的“生活需求型”的特色小鎮則在“郊區化度假休閑康養”的市場需求中應運而生。

另一方面值得一提的是度假休閑游市場的打造，目前省內的老大和實際投入較多的仍然是我們的本土領軍企業——建業集團。目前已開業運營的就有開封七盛角、濮陽大集古鎮、許昌神垕古鎮，開發中的有中牟電影小鎮、王潮歌“只有”主題演藝公園、登封項目等多個項目。此類項目通常前期資源引入投入大、建設成本高、收益回收慢、運營難度高。雖然都有著房地產銷售的資金回流，但實際動作較快的仍然是我們的本土企業建業，值得肯定。
 

 

定位層面的注意要點

幾點意見

特色小鎮操作周期長，資金與資源投入巨大也是企業正在面臨破解的困局。雖然在特色小鎮的建設過程中，以房地產開發模式去打造小鎮被政策抵觸，但從企業回報角度來看，難以避免通過住宅的銷售快速進行資金周轉。

如何打造既符合政策與城市發展需求，又具有獨特性的特色小鎮呢？就定位規劃層面總結了幾點建議可供參考。

 

1、提前落定特色產業與獨特IP

拿產業小鎮來說，如果確定是以某產業為集聚，就需要盡早對用地規模、盈利模式進行測算。產業落地可行性研究越早進行，就能越早落實用地和規劃，避免出現反復和調整。通常來說，真正的產業小鎮開發的產業部分對于用地規模都會有較大要求。整合多個相關產業企業及其配套需求，幾百乃至上千畝的產業用地和接近幾十萬平方米的建筑面積是必不可少的。前期對于產業招商成本投入、產業用地與常規商住用地的配置與關系等方面都需要提前進行仔細地研究和設計。產業部分的盈利模式無法用房地產銷售的模式快速變現，需要有心理準備。而配備的現金流住宅產品在主城區剛需外溢的基礎上，能夠有產業人群的導入銷售則會更好。

 

而度假休閑型小鎮則稍有不同。雖然郊區化居住第二居所的發展基礎在，但度假休閑型小鎮非常容易同質化，主要都集中在健康養生、景觀打造等方面，容易出現“特色”不足或出現地緣性偏好的問題。

 

因此在更為符合第二居所需求的產品打造上，總價和面積控制方面要尤為注意。同時更為重要的差異化要點是——IP類資源的選取帶動，用貼切性較強的大IP為小鎮品牌賦能。甚至可以說匹配合適的IP，小鎮故事就講好了一半。從IP落地的角度出發，由虛入實做特色業態組合，先做好完整的內容，進行局部的驗證后再進行實體的開發。也就是說，在主題明確后這類小鎮更要考慮生活方式類配套在啟動區的呈現，以率先吸引第一批住宅購房客戶的需求。無論是建筑還是服務，小鎮內的一切都為內容呈現服務，并且在IP精神內涵的提綱挈領下，所有內容的呈現將趨于一致化，項目的中后期，也能根據IP的變化來進行調整。該方法在鄭州也同樣適用。目前大鄭州版圖內，最穩定的消費需求仍然是郊區化度假與第二居所功能。

 

因此在打造完整的康養體系基礎上，亟待注入特色IP以吸引普通游客及購買能力充分的目標客群。諸如特色溫泉、戲曲、名人、藝術、電子競技等充分發揮其他領域運營資源的小鎮目前已經出現。例如鄭州已有的“建業電影小鎮”，即是以華誼兄弟利用其旗下藝人和電影IP與房地產企業打造的影視小鎮。還有去年年底，雅居樂官方稱攜手劉國梁，將投資500億在威海建設體育產業特色小鎮項目。

 

2、整體研究下的修規推控規來確定開發方案

不少品牌房企已經陸續進駐中原，觸及特色小鎮，以“1小時都市生活圈”立地畫圓，建立了一套選地標準。以鄭州為例，區位考慮在距離主城區30~60公里。因鄭州這類強二線城市，60公里以內符合1小時通勤圈范圍，比較容易吸附大量的消費人口。而交通則選擇緊鄰高速公路、主干道或高鐵、輕軌、機場類交通工具通達處。大交通體系直接影響項目到達性，對于未來的發展極其重要。

 

特色小鎮是多維度復合的生態體系，產業、文化、旅游、社區四位一體，包含社區。而在產業主題規劃確定的基礎上，一級開發的規劃則尤其重要。簡單地說就是要修規推控規，而不能只是一個完全脫離實際、宏大的概念方案。對于整盤來看的用地規劃，產業、居住、商業、科教文衛資源的配置，在前期應該有盡量落地的思考和布局。以修規推控規的方式來反推方案，呈現匯報給政府。從未來實際的物業類型體量、產業規劃、業態構成、主力店使用以及開發節奏等多個方面進行提前研究和規劃。即產業大規劃在前，圍繞產業延伸的小鎮產業、辦公、生活、居住、科教文衛等規劃也才能有計劃有節奏地落地。這也是我們建議策劃部門和規劃部門需要深入合作探討的方面。

 

結 語

總的來說，河南的特色小鎮發展雖然還在起步階段，但發展速度較快。產業小鎮的導入能夠提供新興產業和就業，對拉動社會經濟發展有重要作用。而河南的文化底蘊與特色生態，完全有能力承載多個度假休閑型特色小鎮。

特色小鎮的建設，無論初心是什么，終極目標還是要符合市場規律，惠及民眾。從發展規律上來看也會為我們帶來更多的產業和消費選擇升級。企業在操盤特色小鎮時，需且行且思考。經歷數年耐心打磨，期待這些小鎮為我們創造驚喜以及理想的生活。