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聶梅生女士做《房地產行業創新與養老產業》的主題演講

來源:中機院時間:2016-10-28 點擊:620

商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生女士做《房地產行業創新與養老產業》的主題演講,以下為她的發言實錄。

商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生女士做《房地產行業創新與養老產業》的主題演講,以下為她的發言實錄：

剛才兩位專家都講到了房地產的改革，我前一段對房地產的供給側改革做了一個思考，我覺得其實就是三件事，第一件事就是土地供給側改革，就像王所長講的，如果不改，整個房地產的供給側改革就沒戲。一個積極推動同地、同權、同價農地入世，一個是完善改進土招掛牌制度，還有一個是改革70年土地使用權制度。

　　第二個方面融資體制的改革，一定要建立個例的房地產融資基金，昨天我們剛剛開了一個年會再成立REITs，其實總1990年到2016年全世界的REITs的總量從大概98億美元發展到現在是2.2萬億美元，這個實際上是20幾年間全世界增長了200倍，而中國現在幾乎沒有，所以它應該是房地產金融最后一片藍海，還有關于住房公積金的改革等等，這是從銀根方面一系列的，怎么樣加大融資比例，減少完全從銀行出來的辦法，這是銀根。

　　第三個和前兩個配套的，剛才王所長和劉教授都講到了，就是稅費，如果房地產的稅費不改革，土地也好，金融也好，他今后改革的結果一定要和財稅融在一起，所以供給側改革這幾個方面要突破。

　　大家對形勢很感興趣，我們看到實際上我們固定資產融資和房地產融資在低位徘徊，最高的時候房地產融資35%的增長，現在是很低很低的，這是節大家一個概念，房地產投資是在5%左右，低于GDP。

　　第二個概念，房價與M1高度正相關關系，也就是說M1和房價基本上高度正相關，這是我做出來以后非常相關的一個數據，也就是說今年的情況，很多的企業的錢沒有地方投，投不出去，所以全到房價上去了，只有房地產金融屬性在今年是空間發揮了它的金融屬性。

　　另外一塊和匯率有關系，這一年來我們國家的外匯儲備持續下降，下降的速度非常大。2015年7月到2016年7月基本上就是折半這么一個情況，匯率下降就是人民幣對美元匯率下降，結果投資上不去，房子今天賣的空前，剛才都報出來數據今年幾百強賣了多少，超了多少倍，房子的非常多，錢回來的空前多，投資空前低，錢都哪去了？這要好好思考一下這個事。

　　房地產的供給側改革和目前現狀，為什么錢不一定往國內的開發項目，房地產資產負債率一直上升，資產負債率從2000年到2015年從50%到上升到將近80%，資產負債率非常高。

　　然后再看房地產開發毛利率近年來有所下降，而且直線下降的非常多，我們來看2006年毛利率大概30%多，結果從2012年一直到現在降到20%。剛才講了利率低錢貴，供給側改革跟不上，貨幣在下降，就形成現在這么一個情況，再怎么樣去，今天加那么多杠桿都跑到哪去了，都跑到房價上去了，這真的不是一個辦法。

　　我從來不大講房地產泡沫的，但是今年我確實在說，我說如果某些城市沒有房地產泡沫，那也對不起這個行業，肯定是這個泡沫在今年某些城市在大量杠桿情況下，就急速上升，凡是急速上升肯定會急速下降，這是關于房地產這一塊。

　　回過頭來講，我這幾年在養老，在做養老當中，我特別覺得養老的供給側改革比房地產的供給側改革還難，幸好最近習主席開了一個會，關于支持養老產業降低門檻等等，這里面供給側改革當中恰恰是重資產的去房地產化，土地絕對不能招牌掛，絕對不能擺脫原來的一大套，一定要降低成本。

　　第二，資金這一塊沒有穩定的資金鏈，老人又不能抵押貸款，產業用地也不能土地抵押。

　　第三，建設和原來蓋房子不一樣，它有適老化的特點，這是重資產端。

　　輕資產端在養老里面沒有銷售，如果是賣房子這個思路，回收前期投資一定和后期脫節，這個是行不通的，它是服務業，是消費，它的銷售是靠口口相傳的，而不是提廣告，它要長期服務、呵護終生這樣一個產業。

　　現在供給側供需錯位的很厲害，養老產業的供給側改革應該是老者的需求就是我們的給。但是現在不是這樣，我們提供了很多脫鉤的需求，并不是真實的需求，真實的需求有可能脫節，比如說醫療，醫療當中醫養結合，生病后期康復這一部分不能報銷，結合不起來，最近在解決這個事。

　　另外異地不能解決，現在沒有完全解決，關于醫療這是一個大的問題，兩大障礙沒有解決。

　　第二個旅居養老，想讓他候鳥旅居，旅行社不讓75歲以上的旅游，我76歲就不讓參加旅游團旅游。

　　養老類的金融，普遍存在貸款難，收益率低，企業生存很困難，不敢輕易涉及。現在需求側怎么激活老年人的存量資產。

　　最后一個要求老年人老有所為，結果讓60歲退休，想為也不讓他為。我們在清華大學的時候，就是讓健康的為祖國工作50年，25歲開始工作要工作到75歲，結果60歲就讓你退休了，怎么為祖國健康工作50年，健康也不讓工作，現在養老退休政策也有很多問題，政策應該支持延長退休年齡，這些問題不解決，中國迅速老齡化以后出現的問題會比房地產更難。

　　最近，習近平主席召開了一個第28次會議屢了一遍，我覺得真是非常好，在當前這樣一個局面之下沒有人會忽視互聯網，互聯網一定有用，互聯網大數據怎么進去，O2O怎么進去，因為中國老人很快要漲到3億多，將近4億，所以這個事情占中國總人口的將近1/3，誰的數據有它大呢，互聯網怎么融入，這個沒有什么懷疑，一定有巨大的潛力。

　　第二個是金融創新，沒有一個行業能脫離全球性金融的世界。所以怎么樣融入創新眾籌，B2B、B2C的，公益性基金怎么介入。

　　實際上上面是互聯網，下面是金融創新，它包圍起來中間核心部分就是養老產業的核心，就是核心的實體在中間，這兩個圈之間我們發現用金融和互聯網促進這樣一些安排，就有可能在這里面。

　　比如說現在有居家社區養老，這個是政府大力支持的，很多政策和投資都在這個地方，這里面和我們開發的小區有巨大的關系，這里面政策支持特別多。像朝陽就是將近一千個驛站政府來支持，實際上就是社區的養老站，這是一大塊居家社區。

　　機構養老還有旅居養老，也就是說旅居融合了居住和機構養老，融入了老少的服務，這三塊我們現在都在做，就在全聯房地產商會和清華校友雙平臺下我們做的。做了一個候鳥、旅居和社區。現在我們就發出來一個清華華友四季候鳥卡，這是第一個為老年人發的可充值的消費金融類的卡，這里面就有錢，就可以刷卡在旅居地、候鳥地消費，從今年10月26號第一個點牽頭，加盟基地全國，最后走向全球，這是一個真正的卡，是一個銀行卡就發出去了，發出去以后老年人非常滿意的。

　　根據攜程的報告實際上現在中國老年人的旅游已經占全國旅游人數的20%，相當多的是老人，老年人已經成為中國旅游市場重要的一級，而且原來這些老年人摳門，尤其是那次出了一件事情翻了一次船，基本上都是老年人，其實現在不是，他們人均一次旅游4000元人民幣，選擇四星級以上的住宿達到70%，而且子女兩代游、三代游，以送爸媽旅游作為重要的孝親禮。這個卡可以年輕人給父母買，也可以父母自己買，從攜程的調研包括，中國已經進入了旅居的時代，我們就把消費金融加上互聯網金融，以最低面值5000元，支持多人、多次多地區旅游，這樣資金周轉快，使用者沉積的資金少，接受程度高，而且它是輕資產的運營，不必到處去建基地，這樣也激活了我們這樣一些存量資產和一些庫存，形成一個需求性的旅居平臺。

　　同時為什么可以做旅居，就是因為大數據的應用，可以應用線上線下大數據來做這件事情。比如說我們自己做學子園，我們有一個機構自己做不過就幾百強，如果通過攜程來做很快就幾千張，如果上線通過互聯網去做那就是上萬，別看它是小小的一張卡，但是如果數據足夠大的時候，實際上他會激發的其實就是跟阿里巴巴的支付寶和最后的錢包，剩下那一點點錢全國加起來就是一個很大的數字。

　　我們做了兩年的候鳥，積累了經驗，到現在才開始正式的發卡。要求加盟的也非常多，它加盟進來以后，我們給他們帶來的是什么，他們給老人帶來的是服務基地。

　　第二個是社區養老，社區養老都有十幾、二十個社區，多的幾百個社區，為什么他自己不能做，我們曾經房地產開發企業艱苦的做了兩年，那個思路實際上是來收購物業管理公司，認為這樣可以怎么樣，結果不然，我不詳細分析，現在大家都認為這個模式有問題，現在進入了第二塊。到底是灑錢買公司，還是扎扎實實聚量，做一個算一個，真正把養老做進去，先聚量還是先聚資，我覺得在社區養老這一塊一定要先聚量。那是因為這個非常大，一共是17萬家的物業管理公司，遠遠高于開發商的量，2016出了很多政策都是支持居家養老，所以商業模式要擺脫房地產的思路，擺脫物業管理公司那種思路來做真正的社區養老。

　　最后我說一下機構養老，剛才我說的供給側改革當中一些問題能不能在這兒解決，我們試了一下還是可能的。就是說做養老要引入三零，一個是土地成本趨近于零，融資成本趨近于零，土地成本趨近于零，我們就用的農村人口集體用地，他進來了以后，他這個土地成本基本上為零，就不用抵押貸款，銀行也不認可，這是第一土地成本基本歸零，這是第一個。

　　第二個融資成本怎么樣運營，怎么做呢，不能抵押貸款，但是有一個反向做了一次，相當于是對老年人做了一次貸款，因為我向你貸款就相當于押金100萬你給我了，我三年以后還給你，我對客戶進行貸款的，而我給你100萬，你20年以后還給我的，我的利息是服務消費利息，每個月給你服務多少，什么物業這個那個的，租金他不要你的，老人覺得可以，我把銀行一百萬轉到你這兒換了一套房子，銀行利息8%換成服務費了，是挺值的。這里面有一個反向的貸款，或者我們把它叫做眾籌，關鍵是眾籌的利息回到了服務上，這就是一種服務消費，消費性的金融和房地產投資因脫的金融完全不是一回事。

　　關于平臺、私募股權基金、眾籌基金我就不了，怎么樣把綠色建筑服務放進去，因為我們清朋華友做的是高校畢業生，也就是30后、40后，現在我們針對這樣一些人做，就成立一個書院，等一會兒大家可以看到有一個售書，看他們的書是什么樣子，這些老年人都是清華大學的。

　　核心競爭力是通過這個項目的成功，我覺得核心競爭力就在超值服務，能不能做出來超值服務老人才會來，我們就提出來一個倡導積極養生，避免消極養老，不能進了養老機構越養越好，應該越老越年輕逆生長，應該是身心健康。所以文化養老就成為一個主題，等一會兒我們自己清朋華友兩周年，可以看出來老年人給你們秀成果，一個是書院發售書，另外會有一個清朋華友的走秀，同時我們各種各樣的益工，而且大家搶著做。

　　我昨天看到一個清華的曲老師他扶著一個96歲的人送他回家，我說我去送他回家吧，他說不用你，我去吧，他說我是益工。心態非常年輕，這就是我們的會所，非常有很多清華的符號在里面。最近中央2臺播了對清朋華友的采訪。

　　最后說一下我們的帳怎么算的，我們這棟樓是2.8萬平方米，一共300套，總投資1.5億。因為它的地價為零，單套入住是5500一平方米，當時我們算了一下一定得有眾籌，就是說有反向的押金，如果大家都不交一百萬，11萬才能回收成本，如果反向押金達到了50%，三年多就能回成本，這個就代替了首付和抵押貸款，而且人家一次100萬，150萬打給你，所以這個非常重要。IRR如果沒有的話，就是12.14%，如果有的話，可以達到22%。

　　最后結果前期投資1.5億，我們一年半就給它回收了1億，一共1.5億，我們一年半就回收了1億，現在3號樓基本上沒有什么房子可選，今年是兩周年，兩周年的時候沒有房子可選，很多清華同學都住到其他樓里面去了，有一些房子短期租，兩年內全部回收前期投資，符合商業理論。

　　并不是說做養老就沒路，是有路的，看你怎么做。當然這里面有一些政策的間隙，當時選這個點的時候，很多人說你選農村集體建設用地，到時候小產權拆了怎么辦，我說沒有這個風險。因為習主席講了同理同權同價，只要他管這個事，不可能給我們炸了，我堅持用農村集體建設用地，這是一件事。

　　第二件事做反向押金會不會亂集資，我說也不會，我們這應該是屬于金融創新當中的一個環節，因為關于老年人中的反向抵押貸款美國是很多的，中國就沒有，以房養老這個事也沒有推開，但是各個養老機構都必須有一定的會員制、押金制。這個倒是解決了怎么樣把金融能夠通過正規的渠道，民間渠道和正規化。這兩個事一突破，養老才能走，如果土地這個環節突破不了，不要說房地產立項下不來，就包括剛才劉洪玉教授講的去庫存，實際上是和城鎮化相關的。如果土地問題解決不了，城鎮化也沒戲，所以這個時期肯定是一個攔路虎，這件事情大家要注意這件事。

　　最后我想說一下，在座在做的時候一定要注意土地用地，哪一些是屬于政府補貼的，哪一些是屬于中高的，中高的就是五千到八千的土地資金，我們這次做的退休金基本上在5000以上的，我們做養老完全是服務業，完全是消費，不在第一駕馬車，完全在第三駕馬車，大家一定要注意土地融資和管理服務的模式，才能把它做起來，希望整個年會能夠成功，希望和大家進一步交流，謝謝大家！

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