一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場
1.我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場競爭格局分析
整體競爭格局
根據(jù)我國”十三五”規(guī)劃，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老占老齡人口比重分別約為90%、7%和3%。房地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)是率先進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探索的兩大主力。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)一直是近年來資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先選擇，不僅各大房企積極涉足該領(lǐng)域希望在未來分一杯羹。人壽、新華等保險機構(gòu)也積極投資養(yǎng)老地產(chǎn)，包括興建養(yǎng)老社區(qū)和結(jié)合保單推廣地產(chǎn)預(yù)售等，以提高資金使用效率。
企業(yè)競爭格局
目前僅從上市企業(yè)布局來看，養(yǎng)老地產(chǎn)和醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)前景較為看好，主要是因為該領(lǐng)域盈利模式清晰，且國內(nèi)外有大量可供借鑒的經(jīng)驗。并且養(yǎng)老保險、地產(chǎn)等行業(yè)最先受益于人口趨勢。
2.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資兼并與重組分析
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資兼并與重組整合特征
1）并購基金
以星浩資本為例，當房地產(chǎn)整體市場進入深度調(diào)整期時，星浩也完成了對未來發(fā)展方向的確定。一是以“星光耀廣場”為代表的地產(chǎn)開發(fā)類私募基金；第二則是打造地產(chǎn)持有類基金，主要以商業(yè)并購基金和養(yǎng)老并購基金為主。
2）險資+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)
目前上市公司紛紛成立子公司定位于房地產(chǎn)開發(fā)，以此為主題開發(fā)養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)。國壽、平安、太保和新華都成立了對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司在成立房地產(chǎn)開發(fā)公司的同時，也成立了相應(yīng)的養(yǎng)生、健康管理中心，以達到健康管理和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條完善的效果。
二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細分市場分析
1.養(yǎng)老服務(wù)市場分析
中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
盡管中國老年健康服務(wù)目前仍處于初始發(fā)展階段，但近年來國家出臺了一些扶持政策，市場空間逐漸打開。2004年，我國老年健康服務(wù)市場規(guī)模為1335億元，2016年已發(fā)展到1.7萬億元，2004-2016年，年均復(fù)合增長率達到23.94%。
中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿?/strong>
1）老年健康服務(wù)需求多樣化
我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，老人對老年健康服務(wù)需求將呈多樣化、迅速增長態(tài)勢。老年醫(yī)療服務(wù)，老年護理服務(wù)，老年健康保險，老年旅游等需求日益增多。
2）政府對養(yǎng)老業(yè)發(fā)展日益重視
近年來，我國出臺一系列相關(guān)政策，提出了建立公開、平等、規(guī)范的老年健康服務(wù)業(yè)準入制度，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦老年健康服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)意見。之后，遼寧、黑龍江、寧夏、湖南、福建、上海等省市先后也出臺了地方鼓勵發(fā)展老年健康服務(wù)業(yè)的政策措施。這些政策措施的出臺，對進一步加快推動我國老年健康服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了重要作用。
3）中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投資情況
近年來老年健康服務(wù)行業(yè)投資加快，地產(chǎn)企業(yè)、保險企業(yè)均開始涉足養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，主要的參與企業(yè)包括萬科、保利地產(chǎn)、世聯(lián)行、鳳凰股份、上實發(fā)展、浦東金橋、遠洋地產(chǎn)、綠城集團、中國人壽、新華保險、泰康人壽、太平洋保險等。
2.養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析
中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)市場容量
1）市場需求狀況
（1）宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大
據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至40萬億元；至21世紀中葉養(yǎng)老市場規(guī)模預(yù)測將達到106萬億，市場潛力巨大。
（2）老年人養(yǎng)老居住觀念逐步變化
養(yǎng)老觀念改變，41%的老人選擇與子女分住，隨著觀念改變這一趨勢將上升。
2）市場供給狀況
（1）社會資本紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，目前投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)主要是房地產(chǎn)商、保險商、社會養(yǎng)老機構(gòu)。目前由于國內(nèi)養(yǎng)老模式還在于家庭養(yǎng)老，進入企業(yè)或社會養(yǎng)老機構(gòu)還占少數(shù)，導(dǎo)致目前許多養(yǎng)老住宅入住率不高，普遍處于虧損狀態(tài)，供大于求的局面還一直存在。下面為近年來進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的商家統(tǒng)計。
（2）需求空間
國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在環(huán)渤海、長三角、珠三角等沿海發(fā)達和海南等環(huán)境優(yōu)異地區(qū)。
中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?/strong>
在市場機會與房企轉(zhuǎn)型的推動下，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將會迎來新的發(fā)展機遇。首先，“十三五”對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持與鼓勵有助于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其次，老齡化進程的加快，散放式經(jīng)營已經(jīng)很難適應(yīng)未來市場需求，一個管理規(guī)范、市場運營高效以及服務(wù)到位的養(yǎng)老需求市場基礎(chǔ)已經(jīng)形成；最后，當前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍然是個朝陽產(chǎn)業(yè)，市場需求空間巨大。
