2018年7月，上海推出《關于推進健康服務業高質量發展加快建設一流醫學中心城市的若干意見》（簡稱“健康服務業50條”），明確提出到2035年將建成亞洲醫學中心城市，構建與卓越全球城市相匹配的高品質健康醫療服務業體系。基于多年來東灘顧問對上海健康產業發展的持續追蹤與研究，結合筆者對上海健康產園區的實地考察與項目對接，本文就上海健康地產的發展模式做個梳理，以供業界人士參考。
近幾年來，國內健康產業市場規模逐步擴大，預計到2020年市場總規模將超過8萬億元，健康產業已成為拉動國家經濟增長的強大動力。健康醫療產業作為上海市重點發展的戰略性新興產業，產業發展對促進上海產業結構優化升級，培育發展新動能具有重要意義。結合目前發展情況來看，上海初步形成了浦東張江－周康、閔行和徐匯建設生物醫藥研發、臨床服務外包和產業基地，以及奉賢、金山、青浦建設生物醫藥產業基地等六大優勢互補、錯位發展、各具特色的健康醫療/生物醫藥產業板塊。
隨著新一輪發展戰略的調整，上海政府結合自身實際制定出臺了一系列政策規劃如上海全球科創中心建設規劃及健康服務業50條等，生物醫藥和健康醫療被列入上海全球科創中心及國際醫學中心城市戰略的重點內容之一，未來規劃建成國際影響力的亞洲醫學中心城市，將重點打造“5+X”健康服務業園區。 “5”是指上海國際醫學園區、新虹橋國際醫學中心、嘉定精準醫療與健康服務集聚區、普陀桃浦國際健康創新產業園、徐匯楓林生命健康產業園區；“X”是指在楊浦、奉賢、金山、崇明、松江等區域建設若干健康醫療服務業集聚區，建成一批業態集聚、功能提升、特色鮮明的現代健康服務業園區和基地。
上海國際醫學園區：以上海質子重離子醫院、上海國際醫學中心為平臺，打造專科特色醫療服務產業鏈。
新虹橋國際醫學中心：以國家健康旅游基地建設為核心、集約化為特色，形成高端醫療服務集聚區。
普陀桃浦國際健康創新產業園：跨界融合發展，打造“保險+健康+金融+互聯網”健康服務生態圈。
徐匯楓林生命健康服務業園區：以健康科技研發和成果轉化為特色，健康科技創新企業集聚發展。打造健康小鎮等健康服務業新載體，促進區域產城融合。
嘉定精準醫療與健康服務集聚區：嘉以國家肝癌科學中心、區域內中醫醫療機構、聯影醫療為依托，建設以細胞免疫技術、腫瘤精準治療和中醫藥健康服務為特色的精準醫療與健康服務集聚區。
隨著生物醫藥和健康醫療被列入上海全球科創中心戰略的重點內容之一，規劃打造亞洲醫學中心城市，上海大健康產業進入一個高速成長期，這里結合筆者參與過的一些上海健康產業地產項目實地考察和資源對接情況，嘗試研判趨勢、總結規律、挖掘商機，以期為政府和投資者提供決策參考。
1、上海國際醫學園區
2016年張江科學城規劃出臺，上海國際醫學園區作為張江科學城副中心，引領南部崛起。上海國際醫學園區以高端醫療服務業和生物醫藥及醫療器械制造業為核心，以打造高端醫療服務平臺、建設高科技醫療器械產業基地為目標，以國際化、現代化、多元化為導向，打造集“醫、教、研、產”為一體的新型綜合性醫學園。借助張江高新區共享資源平臺，加速國際高端醫藥研發企業落戶，因交通便捷、人才集聚、導向明確，已經成為全國醫療器械產業集聚度和成熟度最高的區域之一，目前園區正步入發展成熟期。
園區依托國際醫院、康復機構、醫學院校等三大主題，規劃打造國際醫院區、醫學院校區、醫療器械及生物醫藥產業區、國際康復區、醫學研發區、國際商務區等六大功能片區。構筑醫療器械及生物醫藥制造（教育培訓——研發制造——展示交易——物流倉儲）和現代醫療服務（教育培訓——臨床研究——診斷治療——康復體檢）兩條完整的產業鏈。
利用國際醫學園區的優勢，醫生多點執業，強化與周邊的醫療機構合作，打造高端醫療健康服務平臺。重點打造上海國際醫學中心引擎項目，以上海醫師多點執業試點單位強化與上海10家著名三甲醫院的專家團隊達成合作，推動周邊上海市質子重離子醫院、國家兒童醫學中心、上海腫瘤醫院等10余家高端醫院項目的建設，協調發展，共同建設市級高端醫療發展平臺，推進張江板塊健康服務產業的集聚和轉型升級。瞄準長三角地區的富裕人群，提供閉環式的醫療服務，打造從未出生到臨終，覆蓋醫療、康復、養老和健康管理的一整套優質服務鏈。構建以客戶為中心、覆蓋全生命周期的健康保險服務體系，并與國際60家保險公司如AIG、CIGAN、Aetan、Healix完成直付簽約，發揮商業健康保險在健康服務業鏈中的資源整合作用，將健康保險打造成為醫療健康服務需求的入口，構建國際高端醫療健康服務業體系。
打造高端研發辦公環境，引入大量健康醫療第三方檢驗檢測服務機構，集聚國際醫療器械及生物醫藥企業。重點打造醫谷·現代商務園、留學生創業園、時代醫創園三大重點項目，通過引進如上海市醫療器械檢測所、博奧生物、金域檢驗、華大基因等20余家第三方醫學檢驗檢測機構，打造全國最大醫學檢驗集群，依托第三方檢驗檢測專業服務，集聚400余家國際高端醫療企業及150余家生物制藥企業，打造集教學、研發、測試、制造、流通、服務為一體的世界先進的醫療器械產業鏈。建設集臨床試驗、臨床藥理、毒理、臨床試驗、中心實驗室為一體的生物醫藥服務外包產業鏈。
2、上海新虹橋國際醫學中心
上海新虹橋國際醫學中心以高端醫療服務集聚為核心，以營造醫療產業多元化格局為導向，以市場化機制創新醫療服務模式為探索，立足“部市合作”高度，配合公立醫療體系改革，打造滿足多元化、多層次需求的醫療衛生改革試驗區，同時契合虹橋商務區 “綠色、生態、低碳”經濟實踐區開發理念，建設具有國際水準的“醫、教、研、康、養、游”為一體的醫療服務集聚區。
園區規劃一期建設上海百匯醫院，上海泰和誠腫瘤醫院、上海萬科兒童醫院、上海慈弘婦產科醫院、上海覽海康復醫院、上海綠葉愛麗美醫療美容醫院、骨專科醫院、醫技中心并積極引入悅心門診部、美視美景眼科診所和上海名醫診所，形成1個醫技中心、7家高端醫院、若干個特色門診的“1+7+X”布局。目前醫技中心、華山醫院進行對外試運營。二期規劃引入知名的國內外醫療機構，重點發展先進的專科醫療服務，打造醫療服務貿易平臺，培育醫療服務產業鏈。
多學科整合，打造高端醫療及健康管理服務綜合發展平臺。一期重點打造腫瘤、兒童、婦產科、康復、美容、骨專科等特色專科醫院，引進國際先進的醫療服務模式和管理理念，打造診療、護理、康復、心理等多學科整合服務以及健康管理服務綜合發展平臺。
醫技共享，發展高水平、國際化、集團化的醫學檢驗、病理診斷、醫學影像、消毒供應、血液凈化、藥品配送等第三方專業機構，推動專業技術資源集約共享。重點建設醫技中心共享平臺，通過引入市場機制，以“名醫、名術”為核心，引入各類醫學檢測、醫生集團和特色診所如國藥虹潤中心藥房、美中嘉和醫學影像診斷中心、千麥博米樂醫學檢驗所、名醫主刀凱特琳門診部、九圣源中醫門診部、盛諾一家門診部、張強醫生集團等，整合藥品配送、影像診斷、病理檢驗、洗滌消毒、高端醫療等醫技服務，以及滅菌消毒、醫療污水處理、集中能源供應等配套服務，統一對接、供應新虹橋國際醫學中心內各家醫療服務機構，降低各入駐醫療機構的投資，實現醫療資源的最優配置。
通過社會辦醫園區模式的探索，搭建投融資發展平臺，撬動百億社會資本投入，推動社會辦醫進程加速。打造兩大投融資發展平臺，一是與上海國際信托合作，國資和上信健康基金組建組建上海虹信醫療投資控股公司，投資醫技中心及參股百匯醫院、婦產科醫院、兒童醫院、康復醫院等4家合資醫院；二是與華潤信托合作，設立園區醫療產業基金，根據園區項目需要靈活募集，參股投資藥品中心、影像中心、高端診所、信息化服務平臺、后續合資醫院項目等。
3、上海安亭健康醫療產業集聚區
2017年，上海全球科創中心建設規劃出臺，嘉定成為“1+5”科創中心戰略布局的重要承載區，嘉定區全面推動科技嘉定、汽車嘉定、教化嘉定、健康嘉定、美麗嘉定“五個嘉定”建設。嘉定安亭在引領全球汽車科技革命的同時，積極承接上海全球科技創新中心建設，規劃建設健康醫療產業集聚區，打造國內領先的健康醫療產業發展生態，形成以腫瘤、癌癥領域先進治療服務為鮮明特色，目標是建成國際現代健康醫療產業綜合發展高地。
集聚區精準定位，采取“1個核心園與若干專題產業園并行推進”的發展方式，聚焦精準醫療、細胞科技、腫瘤治療等三大專業細分領域，促進片區高端醫療資源的集聚及資源共享。規劃打造一核兩園一心，即上海安亭健康醫療產業核心園、上海安亭國際精準醫學園、上海安亭生命醫療產業園、上海安亭國際健康服務中心。
上海安亭健康醫療產業核心園：園區地處上海嘉定104工業地塊，目前尚處新一輪區域發展的1.0階段，區域發展空間框架已拉開，園區策劃通過首期建設現有東方肝膽醫院、國家肝癌科學中心兩大醫療項目，促進后期引進覆蓋腫瘤癌癥預防、診斷、治療、康復全過程的各種“新、特、優”服務項目，打造以腫瘤癌癥治療為鮮明特色的現代醫療服務中心。
國際精準醫學園：目前，國際精準醫學園已引進上海細胞治療集團，依托集團資源重點打造上海細胞治療保存庫、細胞生產中心、細胞醫院、上海白澤醫學檢驗所等項目。后期將圍繞精準醫療服務產業鏈所涵蓋的前期篩查、精準診斷、精準治療、康復治療、隨訪監測各個環節，重點聚焦一圈四端十二業態，集聚基因檢測和基因治療、免疫細胞及干細胞治療、精準放療、創新藥物及創新醫療設備等領域內的研發機構、醫療服務機構，建成國際精準醫學產業基地。
生命醫療產業園：通過資源整合、專業運營、平臺聯動，打造以生命醫療科技研發及成果加速轉化功能為主要特色的醫療產業創新型園區。
國際健康服務中心：整合安亭區域高端酒店資源如驛島酒店、穎奕高爾夫皇冠假日酒店，與國內國際優健康醫療服務機構開展各類合作，引入生物醫療健康管理中心及國際高端醫療門診等項目，發展高端國際健康服務、休閑養生、健康文化產業。
4、上海健康智谷
上海健康智谷依托天億集團在醫療健康產業內的領軍企業、產業資本資源，以及美聯大健康集團龐大的用戶群體、健康大數據和線下醫療服務平臺，打造集健康產業孵化、投資、整合、服務于一體的特色孵化服務平臺，建設覆蓋醫療健康領域全產業鏈的孵化服務平臺。
引入美年大健康集團，吸引集團上下游企業集聚，強化健康產業生態圈企業投資。通過引入美年大健康集團，以健康體檢需求平臺入口，底層流量入口，導入生態圈數據、渠道、資源，并帶動集團生態圈企業入駐園區。近年來，園區已投資布局生態圈企業總市值突破1000億元，與近千家醫療器械、醫用耗材、檢驗試劑、醫療服務等公司深度合作，共同搭建醫療健康行業豐富的產業資源鏈。
物理空間聚焦發展，塑造靈活共享的辦公交流環境。健康智谷以物理空間為載體，既為企業提供各類物理辦公空間租賃，亦對其中的優秀項目進行投資，并提供產業資源整合對接服務,打造中國醫療健康產業的WeWork。
5、上海臨港生命科技園
上海臨港生命科技園響應上海科創中心建設要求，依托臨港地區的區位及政策優勢，著重發展健康信息技術、醫療器械、保健品及健康服務等產業，建設專項產業孵化基金聯盟，集聚大健康產業優質企業、投資機構、服務平臺，重點構建全業態、全方位、全鏈條、全要素的大健康產業生態圈，打造國內領先健康醫療產業集聚區。
搭建園區平臺經濟、強化城市功能配套，產城融合，變園區為社區，塑造大健康產業生態圈發展的軟硬環境，集聚優質高端醫療企業。上海臨港生命科技園依托開發主體臨港集團旗下資源，按照“專業化、市場化、國際化、品牌化”的要求，推動“產城融合、產金融合、產學研融合”，提供全方位的園區配套服務 ，打造一個集實體、虛擬、服務、投資、整合、共享、聯盟于一體的生態圈層的園區平臺經濟。構建大數據信息平臺、科創服務平臺、戰略合作平臺，三大體系支撐園區平臺經濟發展。同時增加城市商業和功能服務 導入優質餐飲、購物、娛樂、教育、醫療、居住等配套服務，打造與市中心品質相當的生活環境，重點建設臨港產城融合重要實踐區(臨港藍灣),推動園區向商業社區、生活社區轉變，塑造大健康產業生態圈發展軟硬環境，吸引國際高端醫療企業集聚。
基于對上海不同園區的健康＋業務模式的梳理，結合對健康＋業態的發展趨勢分析，筆者認為上海及各地政府和地產開發商在打造區域健康醫療產業項目時，需重點從以下六個方面構建適合自身條件的產業地產發展模式。
一是多學科整合，構建醫聯共同體，打造高端醫療健康綜合服務平臺。通過建設大型國際醫療引擎項目，依托分級診療改革、醫生多點執業政策優勢，強化與區域的醫療資源的合作，并帶動周邊各類專科醫療項目的集聚，打造高端醫療健康綜合服務平臺。如上海國際醫學園區、上海新虹橋國際醫學中心、安亭健康醫療產業發展集聚區。
二是打造醫技共享平臺，提高園區內土地利用率和社會資本辦醫投資效益。通過引入市場機制，醫學影像、醫學檢驗、病理診斷、藥品配送等醫技服務，以及滅菌消毒、醫療污水處理、集中能源供應等配套服務，由第三方專業機構向所有醫療機構集中提供，最終實現醫技服務、公共服務、后勤保障的集中共享，將資源整合做深做細，提高園區內土地利用率和社會資本辦醫的投資效益。如上海新虹橋國際醫學中心。
三是精準定位，采取“1個核心園與若干專題產業園”方式，拉開區域產業發展空間框架，打造專業健康醫療發展平臺。核心園前期通過以重醫療項目建設，帶動后期覆蓋預防、診斷、治療、康復全過程的各種“新、特、優”服務項目的建設發展。若干專題產業園可以從臨床試驗、醫學研發、生產加工等各環節縱向深入發展，如圍繞健康醫療服務產業鏈各環節，打造重大產業技術基礎實驗室、藥品與器械公共服務平臺、醫學人工智能研發與轉化功能型平臺、開放共享的臨床試驗平臺等，集聚優質健康醫療產業資源，建成某一專業特色醫學健康產業基地。如安亭健康產業發展集聚區精準醫學園。
四是物理空間聚焦發展，打造高端研發辦公硬環境，通過引入大量健康醫療第三方檢驗檢測服務機構，塑造產業發展生態服務配套軟環境，集聚健康醫療企業。硬環境方面，提供靈活共享的研發辦公環境，打造創業苗圃-孵化器-加速器-產業園全鏈條一體化發展空間，集聚健康醫療產業鏈各環節不同類型企業，激活區域創新發展環境如上海國際醫學園區、上海健康智谷；軟環境方面，打造醫學檢驗集群，構建區域健康醫療第三方專業服務發展平臺，營造高水平園區產業生態發展服務配套環境，圍繞特色，集聚國際高端醫療器械及生物醫藥企業，打造高端醫療器械與設備生產、重大疾病個性化經濟產業、醫療等經濟產業創新基地如上海國際醫學園區。
五是引入龍頭企業，吸引上下游企業/機構的集聚發展，打造健康產業生態圈。依托龍頭企業強大的產業資源及吸附效應，建設覆蓋醫療健康領域全產業鏈的孵化服務平臺如上海健康智谷。
六是產城融合，變園區為社區，建設園區發展平臺經濟，塑造大健康產業生態圈發展軟硬環境，吸引國際高端醫療企業集聚如上海臨港生命科技園。發展園區平臺經濟，為企業提供全方位的園區配套服務。強化園區城市功能配套，推動園區向商業社區、生活社區轉變，塑造大健康產業生態圈發展軟硬環境，構建全業態、全方位、全鏈條、全要素的大健康產業生態環境，集聚國際高端醫療企業。
