隨著2018年中央一號文件的出臺，“三農(nóng)”問題進入實質(zhì)性解決階段，田園綜合體上升為國家戰(zhàn)略。2014年之后國家啟動新一輪農(nóng)村土地改革，主要包括征地、經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地三大改革，“三農(nóng)”問題進入實質(zhì)性解決階段，田園綜合體作為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的主平臺與城鄉(xiāng)融合發(fā)展的主要抓手，將助力“三農(nóng)”發(fā)展邁上新臺階。那么，如何成功打造一個田園綜合體項目呢？
 

1、什么是田園綜合體？

        田園綜合體是城鄉(xiāng)融合的一個地域經(jīng)濟綜合體。第一，田園綜合體不同于農(nóng)業(yè)綜合體、、農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)、農(nóng)旅綜合體，我們認為田園綜合體是鄉(xiāng)村振興的抓手、三農(nóng)系統(tǒng)解決方案。第二，田園綜合體既不是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也不是新型田園地產(chǎn)，更不是旅游度假區(qū)，而是實現(xiàn)鄉(xiāng)村環(huán)境、配套設(shè)施、特色功能、人與產(chǎn)業(yè)關(guān)系“四個再造”的新田園都市，打破城鄉(xiāng)的分隔壁壘，消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，最終形成城鄉(xiāng)一體化的新格局。

 

        田園綜合體的要義是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，激活農(nóng)村土地價值。其本質(zhì)是從產(chǎn)業(yè)、業(yè)態(tài)、主體、消費方面的“四個融合”，有三大轉(zhuǎn)變：從承接消費轉(zhuǎn)移到承接城市功能轉(zhuǎn)移；從三農(nóng)問題“點式突破”到“系統(tǒng)解決方案”；從“沉睡的農(nóng)村土地資源”到“激活的農(nóng)村土地資產(chǎn)”。導(dǎo)入“新人群、新功能、新產(chǎn)業(yè)”，最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體、城鄉(xiāng)融合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
 

2、如何獲取田園綜合體土地？

        農(nóng)村改革進入新時代，土地獲取解除高壓線。田園綜合體的用地主要分為國有土地、農(nóng)村集體土地兩大類：國有土地大部門分布于城郊和城中村，主要通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等方式獲?。晦r(nóng)村集體土地主要通過租賃、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、作價入股、出讓（入市）等方式獲取，成都多利桃花源、無錫陽山鎮(zhèn)桃園村、山東棗莊等地已有落地案例，嘉興、重慶分別探索出“兩分兩換”模式、“地票”制度。
 

3、如何申報田園綜合體？

        財政部牽頭完成農(nóng)村綜合性改革和田園綜合體試點，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負責(zé)規(guī)劃制定、監(jiān)督實施。全國首批17個國家級田園綜合體開始試點，第二批亟待申報，須符合“七大立項條件”：功能定位準(zhǔn)確、基礎(chǔ)條件較優(yōu)、生態(tài)環(huán)境友好、政策措施有力、投融資機制明確、帶動作用顯著、運行管理順暢。對于國家級、省級試點，國家提供全方位政策支持，并且從中央財政到市級財政都有明確規(guī)定的相應(yīng)獎補政策。
 

4、田園綜合體有哪些新商機？

        特色小鎮(zhèn)觸紅線，田園綜合體將擁抱國家級藍海市場。對比特色小鎮(zhèn)與田園綜合體：政府發(fā)文特色小鎮(zhèn)須“降溫”，且目前全國布局超5000個，開發(fā)競爭大；而國家正全方位支持田園綜合體，僅藍城、碧桂園、萬科、華潤等少數(shù)龍頭企業(yè)布局，投資空間大。就目前而言，田園綜合體處于無標(biāo)準(zhǔn)、無品牌、無模式的探索階段，正是企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的機會點，企業(yè)應(yīng)搶占先機，向田園綜合體運營商、內(nèi)容提供商、全產(chǎn)業(yè)鏈農(nóng)業(yè)發(fā)展商、“田園+”新業(yè)態(tài)品牌商等轉(zhuǎn)型。

 

        國之所向，民之所趨，“五類玩家，五大玩法”讓你成為“田園新時代”的“弄潮兒”。五類玩家包括：政府、開發(fā)類企業(yè)、金融類企業(yè)、農(nóng)業(yè)類企業(yè)、內(nèi)容服務(wù)商，這五類玩家如何撬動田園綜合體？ 

 

        1、合作聯(lián)盟。企業(yè)通過行業(yè)聯(lián)盟或互補聯(lián)盟的方式，做大開發(fā)主體影響力，整合田園綜合體復(fù)合業(yè)態(tài)資源，順利申請國家政策。

 

        2、雙創(chuàng)孵化。農(nóng)業(yè)類企業(yè)聯(lián)合政府、專業(yè)合作社，通過集聚各類新型農(nóng)業(yè)科技、鄉(xiāng)村文創(chuàng)機構(gòu)和團體，推動鄉(xiāng)村業(yè)態(tài)創(chuàng)新，實現(xiàn)群眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。主要盈利設(shè)計是投資退出，最典型的是【遷西“花鄉(xiāng)果巷田園綜合體”】案例。了解更多

 

        3、IP植入。區(qū)域性龍頭企業(yè)想要進入田園綜合體，可通過全球抓藥，與內(nèi)容類企業(yè)合作，引進國內(nèi)外具有品牌知名度的成熟項目，如臺灣文創(chuàng)鄉(xiāng)村、荷蘭特色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)等，易獲得政策支持和流量導(dǎo)入，最典型的是【蘇州樹山鄉(xiāng)伴】案例。

 

        4、社群拉動。項目一般位于大城市周邊，以輕帶重，通過國學(xué)踐行、民藝手工、田園農(nóng)耕、養(yǎng)生養(yǎng)老等主題社群活動導(dǎo)入高端流量，從拉動鄉(xiāng)村地區(qū)振興。主要盈利設(shè)計是物業(yè)出售、物業(yè)租賃，最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一個模具，通過社群營銷將老人、兒童等引進來、住下來，并營造創(chuàng)業(yè)環(huán)境，導(dǎo)入創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)業(yè)態(tài)，讓社群落地生根，住有所居、居有所業(yè)、老有所養(yǎng)。