去年以來，特色小鎮建設風起云涌，地產資本短時內快速涌入，碧桂園、華僑城、藍城等多家房企紛紛搶灘布局。

 

　　其中，碧桂園于2016年8月發布產城融合戰略，啟動科技小鎮計劃，稱近五年將投資上千億元做“科技小鎮”。5月17日，碧桂園首個科技小鎮在廣東省惠州市潼湖生態智慧區動工。

 

　　不過，地產商做小鎮一直面臨“圈地”質疑，碧桂園也不例外。日前在2017第五屆清華同衡學術周“產業引領特色小鎮健康發展”分論壇上，碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波就此回應稱，碧桂園做特色小鎮一方面是響應國家號召，一方面，從碧桂園董事會主席楊國強心里來說，“想做一個未來城市的探索”。

 

　　“其實碧桂園要做產城融合，最簡單的方式就是去做旅游、教育、養老，這是我們最有優勢的項目。但是我們沒有去做簡單的，反而去做科技，其實還是考慮到未來的發展。”他在接受財新記者采訪時表示。

 

　　向俊波還表示，目前還不能完全說碧桂園要轉型，主要業務板塊還是地產，這部分業務還在持續增長。但是，傳統地產面臨天花板限制，尤其是中央命令限制炒房之后，市場空間相對有限。今后，碧桂園利潤來源肯定會更加多樣化。此外，從地方政府來講，對產業的需求也越來越強烈，甚至成為拿地的準入門檻。

 

　　從傳統短線快周轉的地產業務，進入長線的特色小鎮，如何在商業上可持續？向俊波在論壇上算了筆賬。

 

　　他舉了個例子，揭示了地產商的苦惱。

 

　　碧桂園最大的樓盤叫鳳凰城，在廣州，占地7平方公里，約一萬畝。從2003年拿地至2013年，碧桂園用十年的時間將其全部開發完畢，最高售價賣到1.3萬-1.4萬/平方米，“我們也賺了一些錢”。但在2017年，碧桂園拿鳳凰城周邊招拍掛的400畝用地，花了差不多200億。“這個話怎么說呢？就是我開發了一萬畝地花了十年時間，可能賺的錢就投到了最后買這400畝用地上。”

 

　　“快速開發模式沒有保留住企業核心利潤，今天我們所有的大型房企其實利潤率并不高。”向俊波說，碧桂園想把機會留一點在未來。“如果說當時一萬多畝地只拿出九千畝地開發，剩下的一千畝賺的錢比開發完的九千畝多得多，這就是經濟上的合算制。”

 

　　“慢開發也是合算的，只要安排好現金流。”向俊波說，碧桂園會在開發過程中先出售部分可售的物業，“不是把錢回來，只需要覆蓋住產業投資的資金成本，碧桂園的資金成本是4%-5%。”

 

　　他透露，已動工的潼湖科技小鎮總計25公頃的土地，產業用地占12公頃，商業用地10公頃，居住用地12.5公頃。在第一期動工的45萬平米的建筑面積中，僅有8萬平方米是住宅，其余37萬平方米均為產業、商業用地的建筑面積。

 

　　“我的住宅不著急開發，我把產業做起來，有了人氣之后，賺未來的錢。我們跟地方政府同甘苦共患難，我只有把特色小鎮做大，才能變現或者是升值，所以政府很歡迎我們做這個事，因為我們錢都在這押著。”向俊波表示。

 

　　地產商如何聚集產業資源，是否有產業孵化能力，也是外界的一大疑問。

 

　　向俊波回應稱，碧桂園做科技小鎮，要求每個特色小鎮一定要有一個主要產業，并引入一到兩家世界級或者至少是國內的產業龍頭一起來做。他表示，潼湖科技小鎮定位為物聯網產業，引入思科作為龍頭企業聚集相關產業鏈要素。5月17日動工時，已經簽約的企業有70家，都是物聯網公司，以中小企業為主。

 

　　他告訴財新記者，碧桂園要做的科技小鎮，就是按照智慧城市標準去建，這本身就是一個巨大的市場，“很多人跟我們合作也是奔著這個來的，包括思科、華為、中興在內的IT企業也是想往這方面轉型”。

 

　　向俊波表示，碧桂園對小鎮選址有嚴格要求，集中于一二線城市周邊。科技小鎮目前已經在珠三角、環北京等區域初步布局。“上海我們也在找項目。”截至2017年4月底，已簽約九個項目。潼湖生態智慧區項目硬件和基礎設施投資預計為70億元-100億元。小鎮將不設管委會，由碧桂園運營。