“特色小鎮(zhèn)”成為今年一大風(fēng)口，幾乎一夜之間人人都開始討論“特色小鎮(zhèn)”，但在資本眼中，特色小鎮(zhèn)卻只可遠觀、不敢褻玩，和訊房產(chǎn)近日來接觸的資本機構(gòu)和小鎮(zhèn)項目等方面的人士，幾乎都在資本對接的第一環(huán)上發(fā)出了“慎重”的信號。
 

　　在“特色小鎮(zhèn)”概念剛剛提出時，可能還沒有人特別明白這是件什么事，就開始討論小鎮(zhèn)的模式、業(yè)態(tài)，結(jié)果輿論方向都開始關(guān)注模式，但其實很多資本方，在他們考察的時候，問的最多的兩個問題是：前期進入門檻有多高？后期如何解決退出問題？

 

　　百億門檻

 

　　特色小鎮(zhèn)的進入門檻有多高呢？

 

　　按照浙江省特色小鎮(zhèn)的概念特征而言，規(guī)劃面積一般控制在3平方公里左右，而建設(shè)面積一般控制在1平方公里左右，原則上3 年內(nèi)要完成固定資產(chǎn)投資50 億元左右。

 

　　但這僅僅是一些概括得來的特征，國開金融考察的結(jié)果是，“由于小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施等等土地一級開發(fā)內(nèi)容，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投入，因此需要大量的資金，基本上在幾十億，甚至上百億不等。”

 

　　任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權(quán)代理一個小鎮(zhèn)項目都不是一件簡單的事，更何況自去年下半年以來，多家銀行已經(jīng)收緊房企開發(fā)貸，部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

 

　　所以說，誰來統(tǒng)籌，是第一件事。這方面，當(dāng)?shù)卣疇渴仲Y本方成立開發(fā)基金平臺，進而招商成為辦法之一。

 

　　據(jù)國開金融在2017特色小鎮(zhèn)發(fā)展峰會上介紹，他們已經(jīng)與海南（樓盤）省政府成立了一支總規(guī)模200億元的基金，其中省財政廳出資21億元，國開金融負責(zé)募集179億元，對于基金的項目，國開行海南分行將優(yōu)先給予配套貸款支持。“這個基金最大的創(chuàng)新兩點，不單純只是提供資金，而是強調(diào)優(yōu)先篩選具有創(chuàng)意品質(zhì)和運營能力的小鎮(zhèn)運營商。”

 

　　還有一種就是大集團的獨自開發(fā)，這主要在一些大型國企或央企身上出現(xiàn)。比如綠地集團京津冀事業(yè)部在保定（樓盤）和大廠投入的小鎮(zhèn)，就是以自有資金投入為主。

 

　　綠地集團京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，“綠地在保定和大廠兩個特色小鎮(zhèn)的統(tǒng)籌開發(fā)，主要是自有資金的投入，這些資金在規(guī)定的開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)要賺出來。綠地作為上市公司，有ROE、ROI的考核，否則這個在集團過風(fēng)控是過不去的。”

 

　　歐陽兵還表示，“后期運營上，我們留下來的產(chǎn)業(yè)是要通過扎扎實實的招商、運營來拿到利潤，換句話講，如果只有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力，沒有產(chǎn)業(yè)的策劃招商運營能力的話，是賺不到錢的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項目能夠把它玩成功。”

 

　　資本方：要回報和退出機制

 

　　但是各路資本對于是否加入小鎮(zhèn)投資，還是抱有很濃厚的觀望態(tài)度。

 

　　“我們之前主要做文創(chuàng)方面的投資，主要是因為我之前從事過這個領(lǐng)域，也比較熟悉，現(xiàn)在在考察這些特色小鎮(zhèn)項目，主要是看看有沒有我們能熟悉的文創(chuàng)類項目，但現(xiàn)在還是沒有看到特別好的退出機制。”深圳（樓盤）市鼎銘金融的一位高管表示。

 

　　另外一家私募基金管理公司—穩(wěn)盛投資則表達了對回報和退出機制的要求，這家被評為人民幣房地產(chǎn)基金top10的公司，由金地集團(600383,股吧)在2006年成立，目前累計管理的房地產(chǎn)私募基金規(guī)模已超過300億元。

 

　　穩(wěn)盛投資的總裁許亞峰在對特色小鎮(zhèn)的投資上表示，“我們考察的一些小鎮(zhèn)項目，大多是通過一個IP做一些核心資產(chǎn)運營，比如做度假目的地、文旅、養(yǎng)生養(yǎng)老等等，但是這些資產(chǎn)運營是相對長期和漫長，投資回報周期很長，我們希望能夠配套一塊能夠快速實現(xiàn)回報的資產(chǎn)或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長期租賃的一塊資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)一個快速的回報，這是很重要的。”

 

　　“基本上我覺得現(xiàn)在比較好的類型項目，是在核心城市的周邊，因為高鐵完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項目處于一個能夠相對快速到達的區(qū)位。” 許亞峰表示。

 

　　在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來考察，前期會有一個類似于開發(fā)基金和機會型基金，投資于前端的開發(fā)，這種前期開發(fā)相對承受的風(fēng)險更高，但預(yù)期回報會更高一點；后期開發(fā)周期結(jié)束之后，也可以投資后期的持有資產(chǎn)運營，我們也在規(guī)劃這階段的情況，我覺得這條路也是比較對的。”

 

　　至于后期的退出機制，許亞峰認為，“未來真正持有階段可能要依靠長久的資本市場持有能夠長期運營的資產(chǎn)，未來持有的資產(chǎn)都是具備現(xiàn)金流的，可以通過資本證券化的方式，把持有型物業(yè)再進行第二輪的資金的一個回收，我覺得核心的項目要看到好的市場的前景，同時有好的團隊，同時還要有好的匹配的資金能夠?qū)崿F(xiàn)，這樣我覺得一個小鎮(zhèn)項目才能比較順利的進行。”

 

　　據(jù)了解，雖然現(xiàn)在很多人都在談小鎮(zhèn)的商業(yè)模式，但在商業(yè)模式之前，實際上還有很多問題，其中政府協(xié)調(diào)、獲取融資以及小鎮(zhèn)運營是三個最關(guān)鍵的問題。

 

　　“開發(fā)企業(yè)首先需要在規(guī)劃審批、土地指標(biāo)、土地價格、基礎(chǔ)設(shè)施配套增方面獲得政府的支持，這對單一企業(yè)來說很難；其次，特色小鎮(zhèn)的投入周期很長，很多小鎮(zhèn)項目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資；第三是有運營能力的企業(yè)不多，特色小鎮(zhèn)不是單純的搞工程建設(shè)或者賣房子，還要做好相關(guān)產(chǎn)業(yè)策劃、資源的整合、商業(yè)運營，對企業(yè)的操盤能力要求非常高，一般的企業(yè)很難勝任。”國開金融某部高管表示。

 

　　就像上文中那位來自深圳市投資公司的高管表示的那樣，“當(dāng)有一件事需要花費5年到10年的時間去完成的時候，你總要想清楚退路在哪里。”