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養老產業被認為是潛藏了10萬億元市場的新風口

來源:中機院時間:2016-12-08 點擊:504

多年以來，中國人口的老齡化日益加劇，養老產業被認為是潛藏了10萬億元市場的新風口。面臨轉型困惑的房地產企業從中嗅到商機，包括萬科、綠地、保利、遠洋等龍頭在內的一眾開發企業紛紛扎堆到養老產業中。

        一年多以前，曾有記者問融創掌門人孫宏斌愿意做養老地產嗎？得到的答復是：“不做，現在老了的人沒錢，有錢的人還沒老”……一語道破目前養老地產的癥結所在。而除了需求尚未轉變成購買力的原因之外，開發商們的養老困局也是不得不面對的難題。

       多年以來，中國人口的老齡化日益加劇，養老產業被認為是潛藏了10萬億元市場的新風口。面臨轉型困惑的房地產企業從中嗅到商機，包括萬科、綠地、保利、遠洋等龍頭在內的一眾開發企業紛紛扎堆到養老產業中。但遺憾的是，不缺錢、不缺技術，也不缺政府關系的開發商們，“努力”多年，最后拿出手的卻大多是一些四不像的養老項目。有的只是在住宅邊上配建個醫院就聲稱養老地產；有的則選在海南、云南等風景秀麗的地方蓋個房子也叫養老地產；更有甚者，在普通住宅里安上緊急按鈕和扶手就聲稱轉型養老了。面對這些噱頭十足的養老項目，有業內人士就指出，開發商只愿做做表面功夫的最直接原因就是：養老項目是賠錢的，甚至要連續賠很多年。

現狀：前景無限但老人受益卻不多

       眾所周知，中國正在快速地老齡化，養老項目自然成了開發商轉型的熱點方向。無論是社會資本還是風投資金，都一致認為養老未來將是一塊足夠誘人的大蛋糕。

       截至2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。這是日前中國社會科學院指導發布的《中國養老產業發展白皮書》中提到的數據。

       這意味著關乎民生的養老產業將釋放巨大經濟能量。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。

       每當講完這個輝煌的故事，我們會發現，雖然養老項目已成為房地產企業炙手可熱的轉型方向，但真正成功的產品卻屈指可數。很多開發商在鑼鼓喧天地進入后，又悄無聲息地退出了。

       開發商都掙不到錢，那老人又能受益多少呢？

       “現在是風口大開（指養老業），我們把全世界最好的東西都拿回來了，萬科的養老學習日本模式，遠洋的養老項目則選擇與美國合作。但即便如此，規模上看養老項目仍然非常小。”一位業內人士表示，“現在到底有多少老人真正因為國家的政策扶持、開發商進入養老而受益？比例很小。”

       “即使在北京，養老事業發展也不大好，想找到一個合適的養老小區很不容易。”今年80多歲，一年前入住北京怡園光熙長者公寓的馬爺爺告訴記者，之前他花了很長時間在北京的養老項目中挑選，發現有的是在郊區，醫療條件不好，也有的是自然條件優秀，但卻是小產權房，而且一租就是50年，更類似于房地產的營銷，卻沒有任何養老的服務。

       對于這樣的困惑，萬科集團副總裁、北京公司總經理劉肖直言，中國的養老還處在青銅時代，遠沒有進入黃金時代。

       “我們知道中國最有錢的人，大部分是60后、70后，他們在高凈值人群中占了65%左右。但實際上，中國的30后才是目前養老的剛需人群。”

       “現在是中國養老行業青銅時代，進入黃金時代可能還有20年。這些60后、70后，需要一些有特色的、有尊嚴的、有享受的、有交流的養老，等到他們進入，中國養老才可能迎來黃金時代。”

       劉肖認為，在黃金時代來臨之前，養老產業的商業化嘗試還只能是小眾化市場，行業缺乏規范，政策缺乏引導，從業者則充滿困惑。率先進入這個行業的企業，都將經歷艱難的探索與反復。萬科也不例外。但可以在這樣的探索中，得到養老項目發展的經驗，找出最需要解決的難題。

首要難題：專業人員少

       在向養老產業探索和轉型的過程中，萬科提出了6+X計劃，其中養老就是其中的X,被萬科副總裁劉肖視為真正的轉型計劃。但同時，養老與地產相比，服務老人才是最重要的，而習慣了靠各種手段營銷的房企在涉足養老時往往面臨不知道如何發展，沒有專業人才的困境。

       全聯房地產商會創會會長、清華大學校友會房地產協會會長聶梅生認為，在銀發市場來臨的時候，養老說到底就是一個服務業，不能簡單地劃歸到地產當中去。養老產業未來發展方向應該是在重資產端去房地產化，輕資產端由銷售走向服務，同時融入“互聯網+”，融入金融創新。

       同樣，以高端定位切入養老地產市場的遠洋也更多強調養老產品的服務屬性。遠洋·椿萱茂市場營銷總監孫健也示，遠洋養老模式主要通過投資、租賃或委托管理該類物業，提供全生命周期的各層級服務、護理，包括生活服務、生活照料、失智照護、康復服務、醫療護理、臨終關懷、健康管理、養生保健以及日間照料和居家服務等全周期、鏈條化的養老服務。其中，失智照護是椿萱茂獨樹一幟的特色，在業內享有較高影響力。這都要求專業護理和管理人才。因此，遠洋·椿萱茂的服務人員都是從專業的護理學校畢業的專業人才，經過了最初亦莊椿萱茂的鍛煉與成長，慢慢培養自己的養老團隊。

       醫療、護理資源的短缺，正是房地產企業發展養老地產的一大瓶頸。《中國養老產業發展白皮書》提到的一個現實是，按照目前我國老齡化速度，我國養老護理人員數量嚴重短缺，缺口達千萬數量級。

       “專業人才對我們來說是最緊缺的。” 北京萬科醫養管理公司總經理于永玲對北青報記者介紹到，萬科最初的養老團隊有的是從地產轉行過來的，也有的是招聘的專業人才，養老項目上的護理團隊大多有三甲醫院經驗，每天會到老人房間查房，并會提供配藥、取藥、服藥以及除瘡處理等醫護專業服務。但即便如此，仍舊不夠用。針對國內養老護理人員短缺這一短板，于永玲透露，萬科除了在專業院校招聘專業人才以外，未來還有計劃做自己的護理培訓學校，以應對未來養老項目規模化后激增的人才需求。

最終難題：盈利的“硬骨頭”最難啃

       除專業人才的服務難題外，如何構建可持續發展的盈利模式，也是房企向養老地產進軍的一大“心病”。

       早在多年以前，遠洋地產控股集團董事局主席李明在宣布進軍養老產業的同時就指出，遠洋的養老項目最終是要以盈利為目的的，他認為企業如果不能做到盈利，就很難保證持續一貫的服務。

       但在整個養老產業的大環境下，短期內實現盈利幾乎不可能。

       目前，在北京最具代表性的養老項目就是遠洋地產和萬科運營的養老產品，收入來源通常為“房租或床位費+護理（服務）費+餐飲等其他費用”。對于需要特殊護理的失智老人，一個月的費用在一兩萬元左右，而完全能自理的老人甚至每月僅需要5000元左右，但開發商需要承擔土地的成本，和設施建設及人員成本，相比此前賣房的巨大利潤，養老領域并非真正能從現金流上賺錢的行業。

       此外，一位開發商也向北青報記者介紹，養老地產不但需要一塊珍貴的土地，而且對配套、醫療和人員都有很高的要求，比起簡單地賣房子，前期投資成本過大，但獲得的收益卻像“跑馬拉松”。所以很多開發商是滿懷熱情地沖入養老地產一看，是個不確定要投入多少錢的無底洞，只好就做做面子功夫得了。

       聶梅生在近日遠洋北苑椿萱茂的開業儀式上也指出，養老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案地缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養老地產領域的發展。

       不過，值得欣喜的是，一些企業在大筆真金白銀的投入后，已經開始看到了盈利的可能。萬科就在養老項目的試水上采用了合作的方式，盡量降低土地成本。11月末開幕的萬科嘉園長陽長者中心實際上就是一個公建民營的PPP項目，是政府將公有資產，委托于萬科以市場化的方式提供服務。而今年年中開業的萬科光熙門怡園項目，也是與國企北控集團合作，通過收購一部分資產來設立自己的養老機構。據于永玲介紹，在種種努力后，萬科已經在光熙門怡園的項目上實現了收支平衡。

       無獨有偶，同樣是養老產業先行者的遠洋也正在逐漸實現收支平衡。孫健在接受北青報采訪時表示，三年前遠洋第一個養老項目亦莊椿萱茂經過了三年的運營，終于實現了收支平衡。遠洋也將經驗復制到了其他的新建椿萱茂項目上，今年開業的青塔椿萱茂僅用了三個月，就實現了七成以上的入住率，達到了收支平衡。但孫健也同時解釋道，這個收支平衡的計算并未將土地成本計算在內，但相比大多數賠錢的養老項目來說，已經是很大的進步。“因為養老產業的核心不是地產，而是服務，事實上所有的服務行業其實都不是高盈利產業”。

老人的困惑：支付能力有限

       開發商在極力培養專業的養老服務團隊，收支失衡的情況也有了一定的改善，但還有一個困擾養老產業發展的重要問題就是大多數老人的支付能力有限。

       聶梅生明確對北青報記者表示，在日本，養老由政府扶植，老人實際只需要支付一小部分費用；而在美國，則有醫保、養老保險的進入覆蓋，但這兩點在中國都尚不具備，國內的養老保險、養老金仍舊無法支付養老項目的費用。

       在當今市場上，遠洋與萬科的養老項目基本實現了價格從低到高的全覆蓋。對于能夠完全自理的老人入駐養老項目，每個月的花費大概在6000-8000元左右，而作為高端養老機構的代表，遠洋·椿萱茂的平均費用也在12000元/月左右，失智老人和特殊照料的老人會再增加護理費，每月花費在一兩萬元左右。孫健以青塔椿萱茂舉例，一個房間一個自理老人的費用約為9600元，如果是夫妻入住，只需要加第二個人的餐費和服務費，大概在13000元左右。不能自理的老人服務費會隨之增加。不難看出，這樣的收費標準對于很多老人來說，仍舊是一筆很大的數目。

       聶梅生表示，目前來看，養老客戶的支付能力仍舊是行業的最大難題，她建議推出更全面的養老保險或將是解決途徑之一。同時，政府應該加大對養老項目的扶持力度，從土地端擺脫招拍掛的土地財政，盡量降低養老項目的土地成本，從資金端引入新的融資渠道，降低融資成本。同時要調動開發商將政府的扶持轉化到養老項目的服務商，有效降低成本，使更多的老人能夠享受到養老服務。

       同時，聶梅生也表示，受傳統觀念影響，養老行業不像醫療和地產那樣，有長期的積累，社會還缺少養老服務方面的經驗；此外，由于居家養老占據主流，而政府保障性機構提供的又是基礎服務，因此，對于中高端的養老需求，沒有與之匹配的市場化標準。

趨勢三種養老模式或將全國推廣

       即便面臨種種難題，但養老產業的發展思路已經逐漸清晰。三種養老模式基本得到了開發商的認可。

       北京萬科醫養管理公司董事長王垚向北青報記者介紹到，萬科的養老布局了三條產品線：城市機構型的養老，例如光熙門的怡園，偏重于照顧半自理老人，甚至失能、失智的老人；CCRC即養老社區模式的項目，例如萬科隨園，一個更大型的綜合養老社區，這里的老人大部分能夠自理，社區為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務；最后還有社區嵌入型的項目，例如萬科長陽嘉園，只是規模較小，只有幾十個床位，開在社區里面，但可以做一些日間照料服務、康復上門服務、衛生家政服務等等。

       同樣在養老產業上投入重金，并致力于成為養老運營商和投資商的遠洋集團也探索出了類似的三條產品線。

       孫健介紹道，遠洋的三條產品線，將分為高端老年公寓：包含100到300個床位，更偏向于護理，尤其是失智護理；長者社區，即兩萬平方米以上的社區，以自理老人為主，包含了餐廳娛樂健康醫療配套等；還有就是照料中心，即嵌入社區提供養老服務，照顧老人，面積在幾百到幾千平方米不等。

       同時孫健也表示，與萬科三種養老模式全部落地不同，遠洋是先重點打造椿萱茂這樣的高端產品線，以此來打出品牌，培養團隊，繼而在向社區和照料中心發展。這種模式也在遠洋集團內部得到了很多支持，孫健透露，不少遠洋在售的項目，都愿意加入養老產品，以此提高項目附加值。

       孫健介紹到，北京的老齡化已經達到了百分之二十以上，五個甚至三個人中就有一個老人，所以即便現在養老項目還未實現完全的盈利，但遠洋仍然愿意加大投入，賭未來政府會打通各種渠道，讓養老產業最終實現盈利的目標。
對于養老產業的推廣，孫健和于永玲在介紹遠洋和萬科經驗時也都提到，這三種養老模式，未來會在更多的城市推廣。孫健表示，遠洋計劃在2020年實現兩萬張床位的全國布局，將在北京、上海珠三角和成都、重慶優先布局養老項目。未來養老項目的輕資產將成為主力，預計占比會達到七成，而以養老機構為代表的重資產模式在兩成左右，以此降低成本，為老人提供更好的服務。

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