近日，在京召開的兩會(huì)可謂萬眾矚目，而地產(chǎn)又將再次成為熱門議題。在經(jīng)歷2018年“寒冬”后，全國房地產(chǎn)市場逐漸從高溫狀態(tài)“退燒”，回歸理性。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)已身處尷尬處境，房地產(chǎn)界的代表委員紛紛赴京，為行業(yè)生存發(fā)展建言獻(xiàn)策。

 

        無論兩會(huì)將會(huì)為地產(chǎn)行業(yè)釋放出哪些信號(hào)，“穩(wěn)”字當(dāng)頭必然無疑。搜集兩會(huì)相關(guān)的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞，以下10個(gè)關(guān)鍵詞或?qū)⒊蔀?019房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素。
 

 

        房地產(chǎn)稅

 

        在2018年，從立法機(jī)關(guān)到國務(wù)院政府工作報(bào)告，從財(cái)稅部門到統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，“房地產(chǎn)稅”在多個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)被反復(fù)提及，屢屢撥動(dòng)市場敏感的神經(jīng)。

 

        房地產(chǎn)稅作為一個(gè)新稅種，其實(shí)要開征必須有很多門檻，最重要的自然是立法程序，其次就是作為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記+房價(jià)的動(dòng)態(tài)評(píng)估體系。

 

        最簡單的一個(gè)基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記，從國稅總局的政策看，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)基本完成，但房地產(chǎn)稅法的立法程序還未開始。

 

        綜上，房地產(chǎn)稅“會(huì)不會(huì)收”已經(jīng)基本無懸念，但“房地產(chǎn)稅怎么收”，則是意見不一。

 

        不管采取何種征收方式，根據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期看，肯定是先從增量開始。

 

        從之前已經(jīng)有的試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)。這樣政策落地難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會(huì)擴(kuò)大，至少重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量。

 

 

        一城一策

 

        調(diào)控政策避免一刀切，未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

 

        房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過去，2019年全國可能出現(xiàn)一輪30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見底，未來多個(gè)城市的的很多微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。

 

        據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河南省、安徽省以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙、成都、上海宣布“一城一策”。除寧波和長沙以外，其余都曾列入熱點(diǎn)城市行列，而河南省由于整體提出一城一策，省內(nèi)熱點(diǎn)城市鄭州列入其中。

 

        從全國16個(gè)熱點(diǎn)城市來看，有幾個(gè)已經(jīng)提出了一城一策的概念，這也體現(xiàn)了此類城市相對(duì)緊湊、相對(duì)務(wù)實(shí)的管控思路。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

 

 

        三穩(wěn)政策

 

        最近是各地兩會(huì)集中時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)的各種定調(diào)將不斷，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢。

 

        從2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對(duì)調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

 

        未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

 

 

        房地產(chǎn)長效機(jī)制

 

        建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。

 

        根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的相關(guān)研究報(bào)告可知，要建立好房地產(chǎn)長效機(jī)制需注重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場體系和保障能力，在實(shí)現(xiàn)“住有所居”基礎(chǔ)上全面改善住房條件。

 

        同時(shí)還需提升居住品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和住房市場協(xié)調(diào)發(fā)展，全面提升防范房地產(chǎn)領(lǐng)域系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

 

        從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。

 

 

        熱點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃紅利

 

        從全球看，城市群已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)重心轉(zhuǎn)移的重要承載體，決定著未來世界政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局。

 

        2018年11月，中央正式宣布支持長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展并上升為國家戰(zhàn)略，在此背景下，我國已形成長江三角洲區(qū)域一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的四大跨區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體格局。

 

        2019年2月《粵港澳大灣區(qū)》規(guī)劃正式出爐，帶來大波紅利，成為地產(chǎn)開發(fā)商新一輪投資熱點(diǎn)區(qū)域。熱點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃仍是政府發(fā)展關(guān)注的重點(diǎn)問題之一。

 

        此外，為實(shí)現(xiàn)省域子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，夯實(shí)跨省區(qū)域合作基礎(chǔ)，廣東提出“一核一帶一區(qū)”，將區(qū)域發(fā)展格局明確為三大板塊；海南提出增強(qiáng)“海澄文”、“大三亞”輻射帶動(dòng)作用等。

 

 

        租賃住房

 

        自從十九大提出“租購并舉”以來，租賃住房便成為我國房地產(chǎn)市場的“熱詞”。近年來，中央也曾多次強(qiáng)調(diào)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場。

 

        在近期舉行的各省級(jí)兩會(huì)上，租購并舉、大力發(fā)展住房租賃市場，也是各級(jí)政府關(guān)注的重點(diǎn)。

 

        過去一年多時(shí)間，是歷史以來，各級(jí)調(diào)控對(duì)租賃市場最關(guān)注的一年。而出現(xiàn)租金依然明顯上漲的原因核心。雖然政策發(fā)力，但資本大量進(jìn)入存量領(lǐng)域，在增量市場供應(yīng)滯后下，當(dāng)下租金被影響。

 

        另外一類是針對(duì)租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國已經(jīng)有超過8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

 

 

        農(nóng)村城鎮(zhèn)化

 

        推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化被列為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的六大任務(wù)之首。城鎮(zhèn)化是新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，涉及“人、業(yè)、錢、地、房”五大要素，而“人”是城鎮(zhèn)化的主體與核心。

 

        當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化亟須從偏重土地城鎮(zhèn)化向重視人的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，基本公共服務(wù)由戶籍人口獨(dú)享向常住人口全覆蓋轉(zhuǎn)變，公共服務(wù)能力的提高是市民化進(jìn)程中政府必須解決的關(guān)鍵問題。

 

        此外，農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村戶籍的捆綁關(guān)系，也是農(nóng)民進(jìn)城的一大障礙。建立一個(gè)怎樣的“退出”機(jī)制、讓農(nóng)民從集體經(jīng)濟(jì)組織中無損失退出并得到適當(dāng)回報(bào)十分關(guān)鍵。

 

        另外一個(gè)不容忽略的因素是，城鎮(zhèn)化進(jìn)程需要強(qiáng)大的配套資金來保障。新型城鎮(zhèn)化也不可能單純依賴市場和民間資本，仍需政府進(jìn)行合理引導(dǎo)。

 

        實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，以上問題是其實(shí)現(xiàn)過程中的攔路虎，也成為兩會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)民生問題之一。

 

 

        宅基地

 

        目前農(nóng)地改革試點(diǎn)中存在的最主要問題仍是“三塊地”相互割裂的問題，特別是農(nóng)村宅基地問題僅局限于集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

 

        農(nóng)村的承包土地和宅基地是法律賦予農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)民帶著土地權(quán)利進(jìn)城成為新市民是保護(hù)農(nóng)民利益的需要，也是促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的需要。

 

        所以，現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城落戶定居，是不是放棄承包的耕地、草地、林地和宅基地，必須完全尊重農(nóng)民的意愿，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

 

 

        棚改

 

        近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，住房保障制度建設(shè)的重要性日益凸顯，改善城市低收入居民的居住條件，是各省最為關(guān)注的民生問題之一。

 

        棚改項(xiàng)目作為保障性住房建設(shè)的重要一環(huán)，2019年的各省市棚改目標(biāo)量也存在較大的變動(dòng)幅度。

 

        從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時(shí)代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。

 

        在2019年房地產(chǎn)市場和兩會(huì)上，棚改本身的地位并不會(huì)發(fā)生改變。2019年棚改數(shù)量相比2018年會(huì)有所減少，是按照2018年既定目標(biāo)推進(jìn)的結(jié)果。另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

 

 

        房住不炒

 

        自2016年“房住不炒”首次被提出以來，一直是房地產(chǎn)發(fā)展核心基調(diào)。而在2019年各省級(jí)政府工作報(bào)告中，“房住不炒”仍然是高頻詞匯。民生證券統(tǒng)計(jì)數(shù)字也顯示，至少有10個(gè)省市在政府工作報(bào)告中提到“房住不炒”。

 

        值得注意的是，在“房住不炒”頻繁出現(xiàn)的同時(shí)，“確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展”也在今年各地兩會(huì)上被頻繁提及。部分同行更傾向于“房住不炒”總基調(diào)不會(huì)改變，但在“一城一策”的調(diào)整下，樓市調(diào)控政策就有結(jié)構(gòu)性變化。

 

        以上關(guān)鍵詞最終會(huì)不會(huì)出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，是全國民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。新一年房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵要素如何變化，我們?nèi)孕枋媚恳源?br />