近日，研究機構發布了《2017-2018中國產業園區市場研究報告》(以下簡稱《報告》)，對即將過去的2018年國內產業園發展進行了梳理和研究。
 

 

《報告》指出，產業園區經過30多年的發展，市場仍舊處在中早期。在地產銷售和租賃的價值評價下，無論是專業園區模式、產城融合模式、深耕片區模式、還是科技投行模式，都遇到了盈利挑戰。產業園區亟待有效的價值發掘，并拓展多源盈利空間。
 

《報告》認為，目前產業園區的邊界模糊、種類繁多，理解各不相同。比如，在產業園的基礎上，不斷衍生出特色小鎮、產業新城、產業新區、產業綜合體、總部綜合體、孵化器等新形態，這些概念交叉重疊，概念認知尚未統一，這讓產業園區歸類統計變得非常困難。
 

此外，數量龐大的省以下園區數量龐大難以統計。以開發區為例，目前254家官方認定的開發區中，國家級開發區占比21.7%，省級開發區占比78.3%。但是，這個數量并沒有包括數量龐大的省以下開發區。以天津為例，2018年天津共有314個工業園區，其中市及以下工業園區占比超過八成。據此推斷，全國省以下開發區有相當大的存量。
 

因此，《報告》將樣本框架確定為2543家官方認定的國家和省級開發區、19個國家級新區、1952家國家備案的眾創空間、998家國家級孵化器和403個國家級特色小鎮。

 

此外，不少開發區形成了為數龐大的區中園、園中園，甚至會出現“一區多園”園內又有“園中園”的2-3層結構。以國家級高新區中關村科技園為例，其包含了海淀園、昌平園、亦莊園、豐臺園等多個分院，其中海淀園旗下又涵蓋中關村創新園、環保園、航天城、永豐產業基地、上莊科技產業基地等。
 

《報告》認為，產業園區的產業鏈較長，可以分為頂層監管層(中央到地方)、上游資源層(管委會)、中游操盤層(地方平臺公司、產業地產開發商)、終端運營服務層(孵化器、眾創空間、產業服務平臺等)四個基礎分層。而產業地產之所以被稱為“最難的地產”，是因為對于位于中端的終端的“操盤者”來說，一端要面對政府、一端還面對企業，這樣的“雙客戶結構”正是難點所在。

 

不過，產業地產開發已經成為各類實力公司的競逐之地。公開數據顯示，截止到2108年11月，共有33家園區類上市公司從事園區開發和運營。

 

從事園區運營開發的非上市公司也達到39家。

 

此外，房企涉足產業地產在近年來蔚然成風。統計數據顯示，在銷售百強房企中，有超過50%的房企已經涉足產業地產開發和運營，成為園區產業不可忽視的力量。

 

此外，大批互聯網公司和產業企業也紛紛進軍產業地產。

 

《報告》認為，從整體趨勢來看，園區公司正在從側重地產開發向輕重并舉的方向轉變，將園區變為流量平臺，獲取運營服務和產業投資收益。但現階段以及相當長的時間內，地產開發仍將是園區公司獲得收益的最主要渠道。

園區為了適應未來發展，應該關注、理解和匹配以下發展需求：
 

第一，產城融合需求強烈，未來產業園必須具備更好的配套。

幾乎所有的受訪企業都對配套提出需求，而且這些需求非常細致和明確面設計到食堂、快餐、咖啡廳、健身房、停車位、公共花園，乃至托兒所等。因此，未來園區除了充分重視企業需求，更應該充分重視“人”的需求。
 

第二，精細化管理需求明確，未來產業園區必須做好持續運營。

企業進駐園區后，形成對物業管理、設備管理、業態管理、人流管理、交通管理的直接體驗，這要求產業園區不僅要做好招商引資，更應該重視園區招商后的運營管理。與此同時，80%的園區受訪者認為園區的運營成本呈上升趨勢。這意味著，園區需要在提升運營水平和控制運營成本之間取得更好的平衡。
 

第三，產業園區發展不均衡，園區間的合作和攻堅意義重大。

調查問卷發現，在同樣的經濟周期之下，既存在園區大量空置招商困難的情況，也存在園區土地不足、空間滿載的情況，園區間的合作有利于大量資源配置，探索相應的利益分享和運作機制富有行業意義。