曾屬政府單方面管轄的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，現(xiàn)已逐漸成為私營房地產(chǎn)發(fā)展商和投資商的潛在開發(fā)領(lǐng)域。據(jù)聯(lián)合國人口署數(shù)據(jù)，中國業(yè)已進(jìn)入老齡化人口快速增長階段，65歲以上人口數(shù)量將于2025年達(dá)到2億，2050年將突破3億。然而，中國現(xiàn)有養(yǎng)老物業(yè)存量較為有限且品類相對單一。在意識到解決養(yǎng)老物業(yè)嚴(yán)重匱乏的一種途徑是政府與社會力量共同參與后，中央政府出臺了若干政策，以吸引境外投資者及國內(nèi)私營企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市常一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力巨大。

　　市場大但開發(fā)模式仍不成熟

　　2016年12月，中國國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》，提出全面放開養(yǎng)老服務(wù)市常到2020年，養(yǎng)老服務(wù)市場全面放開，養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升，供給結(jié)構(gòu)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新動能。意見明確提出向居家社區(qū)服務(wù)傾斜，進(jìn)一步擴(kuò)大護(hù)理型服務(wù)資源，大力培育發(fā)展小型化、連鎖化、專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)。鼓勵建設(shè)小型社區(qū)養(yǎng)老院，滿足老年人就近養(yǎng)老需求。到2020年政府運(yùn)營的養(yǎng)老床位數(shù)占當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老床位總數(shù)的比例應(yīng)不超過50%。鼓勵社會力量通過獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股、租賃等方式，參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革。

　　高力國際研究發(fā)現(xiàn)，對于發(fā)展商和投資者而言，市場存在大量發(fā)展機(jī)遇，尤其是在國內(nèi)的一線城市。在北京、上海及廣州這三大城市中，65歲以上人口數(shù)量高于全國平均水平，并且逼近美國、英國及日本的水平。同時，一線城市家庭通常為獨(dú)生子女家庭，可支配收入較高，且對醫(yī)療護(hù)理要求相對較高。這些因素將共同推動未來數(shù)十年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁需求。不過，高力國際中國區(qū)研究部高級董事謝靖宇認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場的養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分市場仍處于起步階段。盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，但最受青睞的盈利模式有待進(jìn)一步探索。

　　“為滿足養(yǎng)老房產(chǎn)市場迫切需求，中央政府推進(jìn)政策實(shí)施，對外招商引資。但主要方針須根據(jù)當(dāng)?shù)厮綘顩r來制定，并以鼓勵民營企業(yè)在該領(lǐng)域分配其資源的方式結(jié)構(gòu)化推行。雖然目前配套政策尚未實(shí)施，但對投資商和發(fā)展商而言，市場存在大量機(jī)會。于發(fā)展商而言，研究當(dāng)前商業(yè)模式及其自身相對優(yōu)勢至關(guān)重要。發(fā)展商應(yīng)該徹底分析整個發(fā)展過程，深入思考如何選擇最佳合作伙伴。隨著政府補(bǔ)貼和福利逐步發(fā)放，越早行動受益越大。”謝靖宇表示。

　　市場欠缺經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營商

　　談及在市場實(shí)踐過程中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場內(nèi)最主要的問題，高力國際中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)執(zhí)行董事鄧懿君分析認(rèn)為：“首先，可以肯定的是，市場在這一領(lǐng)域的投入資金或可投入的資金是非常充沛的。但是，市場上欠缺經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營商。外資運(yùn)營商有能力帶來成熟的經(jīng)營服務(wù)理念，但面對中國消費(fèi)需求仍略顯水土不服。”鄧懿君表示，投資養(yǎng)老地產(chǎn)一般分為房地產(chǎn)和運(yùn)營商兩個板塊。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)一般傾向養(yǎng)老土地和物業(yè)銷售或租賃價值的實(shí)現(xiàn)。但是，在缺乏品牌運(yùn)營商的情況下，此價值則難以體現(xiàn)，這種情況與酒店物業(yè)類同。與之相對的，另一批投資者則看中養(yǎng)老的巨大市場，更愿意投資輕資產(chǎn)的運(yùn)營商，可以按各自的服務(wù)定位來快速擴(kuò)張。

　　高力國際也針對市場參與者進(jìn)入這個細(xì)分市場的壁壘進(jìn)行了深入研究。鄧懿君認(rèn)為：“就房地產(chǎn)而言，土地和物業(yè)的價值來自于養(yǎng)老的服務(wù)定位、人群定位和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商以養(yǎng)老名義獲得土地、開發(fā)后將其銷售。如若后續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)沒有跟上，購房者則會覺得上當(dāng)受騙。但是，對于如何界定所提供的服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量是為合理，市場參照標(biāo)準(zhǔn)仍處于缺省狀態(tài)，連消費(fèi)者自己也沒有經(jīng)驗(yàn)去評價。”而對于運(yùn)營商而言，鄧懿君表示，外資有管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，但是，對中國老年消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和服務(wù)要求仍處于摸索過程當(dāng)中。本地運(yùn)營商或會了解老齡人消費(fèi)需求，但是，多為缺乏管理或營銷經(jīng)驗(yàn)。所以，這幾年是市場快速擴(kuò)張的時期，多數(shù)市場參與者都在摸索和嘗試階段，比試和實(shí)踐出一套成功的模式。

　　國家外匯新政抑制海外購房

　　2016年12月31日，國家外匯管理局發(fā)布公告，規(guī)定自2017年1月1日起，個人購買美元須明確填寫購匯用途，并聲明不會將外匯用于購買境外房地產(chǎn)或投資相關(guān)的保險產(chǎn)品，亦不得將個人額度借與他人使用。如有違反，將被列入“關(guān)注名單”，且個人當(dāng)年及之后兩年不享有個人便利化額度，同時須接受反洗錢調(diào)查。分析人士指出，新的外匯政策直指海外購房，國人購買海外物業(yè)的活動可能會受到抑制，但也可能會刺激更多個人進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移，以免后期外匯管制進(jìn)一步收緊。

　　第一太平戴維斯方面表示，私人及機(jī)構(gòu)型資本繼續(xù)外流的擔(dān)憂，向人民幣施加進(jìn)一步貶值的壓力，而公告正是對市場擔(dān)憂的回應(yīng)。此輪規(guī)定與去年若干規(guī)定的主旨一致，即填補(bǔ)政策漏洞，促進(jìn)現(xiàn)有規(guī)定得到更好落實(shí)，而不是單純地出臺新的政策與限制。此次公告或?qū)⒃黾觽€人向境外轉(zhuǎn)移資金的難度，因此國人購買海外物業(yè)的活動可能會受到抑制。也有部分人士分析稱，雖然難度有所增加，但也可能會刺激更多個人進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移，以免后期外匯管制進(jìn)一步收緊。無論出臺何種政策，中國資本的外流仍將繼續(xù)，但政策的更嚴(yán)格執(zhí)行應(yīng)能放慢資本外流節(jié)奏，有助于穩(wěn)定匯率，緩解中國減少外匯儲備的壓力。