田園綜合體作為鄉(xiāng)村振興的重要抓手，同樣需要城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)業(yè)融合、三生融合，其融合的根本要素就是土地，即：城里的資本、人才和技術(shù)下鄉(xiāng)，與農(nóng)村資本交換，而農(nóng)村最根本的資源就是土地，那么土地如何由資源轉(zhuǎn)化為資本，是搞好田園綜合體的關(guān)鍵，也是鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵。
 

 

一、概念
 

1、啥叫土地流轉(zhuǎn)？

 

        土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

 

        可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營(yíng)權(quán),鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn),發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

 

        農(nóng)業(yè)用地在土地承包期限內(nèi)，可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)，鼓勵(lì)農(nóng)民將承包的土地向?qū)I(yè)大戶、合作農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

 

2、啥叫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)？

 

        土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就是公民集體對(duì)集體所有或國(guó)家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國(guó)有土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，權(quán)利內(nèi)容由合同約定。分為主體和客體兩種。

 

        該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利主體為公民或集體；權(quán)利客體為集體所有土地或國(guó)家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國(guó)有土地。

 

        2017年10月18日，第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)三十年。

 

3、啥叫土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)？

 

        土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，是指通過(guò)承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)·“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)”最早是1995年提出的，國(guó)發(fā)﹝1995﹞7號(hào) 《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)部〈關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見(jiàn)〉的通知》中明確提出“建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制”。

 

4、啥叫土地入股？

 

        土地入股，是指土地權(quán)利人將土地使用權(quán)和投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)體。初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社處理社員私有土地的辦法。對(duì)社員入社的土地，根據(jù)其常年產(chǎn)量評(píng)定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據(jù)。評(píng)定社員入社土地的產(chǎn)量，主要根據(jù)土地的質(zhì)量和實(shí)際產(chǎn)量，以使每個(gè)社員的利益不受損害。土地入股并沒(méi)有改變土地私有制，但土地所有權(quán)已與使用權(quán)相分離，為進(jìn)一步過(guò)渡到土地公有制奠定了基礎(chǔ)。

 

5、啥價(jià)土地托管？

 

        土地托管是指部分不愿耕種或無(wú)能力耕種者把土地托給供銷社等合作組織和種植大戶,并由其代為耕種管理的做法。

 

        土地托管現(xiàn)象是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,在土地制度改革進(jìn)程中產(chǎn)生的新成果。通過(guò)規(guī)模化的土地托管,在不改變農(nóng)民的土地承包權(quán)、收益權(quán)和國(guó)家惠農(nóng)政策享有權(quán)的前提下，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模化、集約化、機(jī)械化生產(chǎn)，較好解決了“誰(shuí)來(lái)種地、怎么種地”的問(wèn)題。為了更好的服務(wù)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)雙贏的很好合作方式，目前全國(guó)各地還在共同努力營(yíng)造良好的環(huán)境。

 

6、啥叫土地使用權(quán)？

 

        土地使用權(quán)（Land Use Rights）是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。

 

        土地使用權(quán)是中國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利，國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。

 

        農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

 

        農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過(guò)發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過(guò)土地使用者申請(qǐng)，縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。

 

7、啥叫土地使用稅？

 

        土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

 

8、啥叫農(nóng)村宅基地？

 

        農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經(jīng)建設(shè)房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建設(shè)房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

 

9、啥叫責(zé)任田？

 

        責(zé)任田是指將村集體所有耕地承包給農(nóng)戶，由農(nóng)戶自己負(fù)責(zé)耕種和管理，但不能隨意買(mǎi)賣(mài)和挪作使用的田地。

 

        根據(jù)效率原則，責(zé)任田采取按人承包、按勞承包和招標(biāo)承包等三種主要方式承包經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)農(nóng)地為社區(qū)總面積的2/3。剩余社區(qū)面積作為生活保障用地，根據(jù)公平原則，按人口平均分配給農(nóng)戶，稱作自留地。

 

        農(nóng)村稅費(fèi)改革之前，責(zé)任田要交納農(nóng)業(yè)稅、土地承包費(fèi)、糧食定購(gòu)任務(wù)。稅費(fèi)改革后不再交納農(nóng)業(yè)稅等費(fèi)用，國(guó)家還每年發(fā)放補(bǔ)貼。

 

10、啥叫土地置換？

 

        土地置換，是指在城市發(fā)展過(guò)程中，利用級(jí)差地價(jià)置換土地改造老城區(qū)，加快城市發(fā)展的一種方法。包括異區(qū)地塊的置換和同區(qū)內(nèi)地塊的置換兩種情況。兩種情況：

        （1）因?yàn)橥恋匚恢玫牟煌云涫褂脙r(jià)格也不同，即地租不同，從而產(chǎn)生級(jí)差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)等越近，土地使用價(jià)格越高；反之則越低。這樣，政府就可以利用土地的差價(jià)進(jìn)行土地置換改造老城區(qū)，發(fā)展新城區(qū)。中心城市土地價(jià)差較大，在土地置換中更有優(yōu)勢(shì)。

 

        （2）土地置換是以符合土地利用總體規(guī)劃為要求，以耕地“占一補(bǔ)一”為前提條件，以調(diào)整優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)布局為目標(biāo)，以土地的適宜性為依據(jù)，通過(guò)異地調(diào)整，使不符合土地利用總體規(guī)劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來(lái)置換的建設(shè)用地均為國(guó)有土地，運(yùn)作時(shí)不涉及土地性質(zhì)問(wèn)題，僅限于權(quán)屬的重新調(diào)整和界定。

 

二、模式

 

1、土地流轉(zhuǎn)模式

 

（1）土地互換

 

概念：互換土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換。

依據(jù)：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

對(duì)象：屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊

特點(diǎn)：同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

 

（2）土地出租

 

概念：土地出租，這個(gè)名字從字面意義上就很好理解了，就是把土地租出去嘛。其實(shí)不然，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

租賃方式：國(guó)有土地租賃、土地使用權(quán)出租

性質(zhì)：國(guó)有土地有償使用的方式

依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》

 

（3）土地入股

 

概念：土地入股，是指土地權(quán)利人將土地使用權(quán)和投資者的投資共同組成一個(gè)公司或經(jīng)濟(jì)實(shí)體。初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社處理社員私有土地的辦法。對(duì)社員入社的土地，根據(jù)其常年產(chǎn)量評(píng)定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據(jù)。

社會(huì)背景：十七屆三中全會(huì)提出

解釋意義：處理社員私有土地的辦法

操作方法：入股(股份合作)合同

 

（4）宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保

 

概念：宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社保。也就是說(shuō)，農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。

 

（5）“股份+合作”

 

“股份+合作”的這種模式，是農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。按照“村民自愿、土地入股、集約經(jīng)營(yíng)、收益分紅、利益保障”的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股。合作社按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。合作社實(shí)行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時(shí)，首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元，留足公積公益金、風(fēng)險(xiǎn)金，然后再按股進(jìn)行二次分紅。

 

2、土地托管模式

 

目前土地托管的模式大致可以分為三種：

 

模式一、全程托管。托管方收取一定托管費(fèi)用后，為農(nóng)戶提供耕、種、收、管、售等系列服務(wù)。

 

模式二、勞務(wù)托管。農(nóng)戶將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中的全部勞務(wù)項(xiàng)目委托給托管方承擔(dān)，農(nóng)戶負(fù)責(zé)種子、化肥、農(nóng)藥、水電等全部農(nóng)資投入。

 

模式三、訂單托管。農(nóng)戶將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中某個(gè)時(shí)段的勞務(wù)項(xiàng)目委托給托管方，托管方按勞務(wù)項(xiàng)目獲得報(bào)酬。

 

3、土地入股模式

 

土地入股基本上是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式入股到公司或者合作社。農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式入股公司或合作社，并劃分詳細(xì)的股權(quán)比例，年底扣除相應(yīng)稅費(fèi)之后，按照股權(quán)比例給土地入股的農(nóng)戶分紅。目前有6種：

 

（1）“農(nóng)民+土地股份合作社”直營(yíng)模式。即農(nóng)民以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，成立土地股份種植專業(yè)合作社進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

 

（2）“土地股份合作社+企業(yè)”社企合作模式。即農(nóng)民以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企業(yè)開(kāi)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

 

（3）“農(nóng)戶+農(nóng)業(yè)企業(yè)”土地股份公司模式。即農(nóng)民以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)直接入股企業(yè)，采取租金保底、股金分紅、薪金創(chuàng)收“三金合一”。

 

（4）農(nóng)民+合作社+公司，建立新公司。農(nóng)戶以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股組建土地股份合作社，土地股份合作社再以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)以技術(shù)和資金等要素作價(jià)入股，組建新的農(nóng)業(yè)公司。

 

公司采取“優(yōu)先股+分紅”分配方式，在確保農(nóng)戶土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股基本收益后，剩余利潤(rùn)再參與公司分紅。

 

（5）農(nóng)民+公司，建立新合作社。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)以技術(shù)、資金等要素入股土地股份合作社，成為土地股份合作社的社員，土地股份合作社以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為優(yōu)先股，按照公司需求開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，合作社財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算，公開(kāi)聘用農(nóng)業(yè)職業(yè)經(jīng)理人從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，獲得的純收益優(yōu)先保證土地經(jīng)營(yíng)權(quán)基本收益。

 

（6）入股農(nóng)戶直接成立合作社。“土地股份合作社+農(nóng)業(yè)職業(yè)經(jīng)理人”模式，即村委會(huì)引導(dǎo)農(nóng)民以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股成立合作社，合作社理事會(huì)聘請(qǐng)農(nóng)業(yè)職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)生產(chǎn)，合作社盈余用于支付職業(yè)經(jīng)理人傭金和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)分紅。

 

當(dāng)然，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)者還有更多的模式在探討。還有在土地流轉(zhuǎn)和入股過(guò)程中，千萬(wàn)要注意合同簽訂和約束，防止上當(dāng)受騙。