項(xiàng)目背景
        通過(guò)幾個(gè)月的資料搜尋，問卷調(diào)查和市場(chǎng)方面的調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身的積累經(jīng)驗(yàn)和所學(xué)知識(shí)，以及對(duì)該項(xiàng)目的了解，為日后項(xiàng)目推廣提供客觀的依據(jù)，從而我們做出了這份方案。
        這份項(xiàng)目策劃方案包括市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、銷售策略的建議、宣傳策略和結(jié)束語(yǔ)五哥方面組成，我們從整體到局部再到各層次方面的戲細(xì)分，全面的闡述了方案的整體思路，我們同時(shí)做到了言簡(jiǎn)意賅，簡(jiǎn)介明了，讓客戶在很多的時(shí)間內(nèi)更加具體全面的了解我們的房產(chǎn)項(xiàng)目。在合市場(chǎng)分析區(qū)域分析的同時(shí)我們緊密的與客戶相聯(lián)系起來(lái)，分析周圍以及本市的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及相應(yīng)的配套設(shè)施和建筑風(fēng)格，更加明確我們的項(xiàng)目?jī)?yōu)越性。在隨后的推廣銷售中我們將采用先進(jìn)的推廣媒體，人格化、自然化的宣傳理念，更加生動(dòng)明確的闡明我們的建筑理念、建筑風(fēng)格和建筑品味。只要我們建設(shè)的產(chǎn)品是市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，我們的推廣手段和方法符合本區(qū)、本市以及周邊市區(qū)的消費(fèi)者的消費(fèi)心理，我們的項(xiàng)目策劃銷售工作完全能夠達(dá)到預(yù)期設(shè)想的狀態(tài)。

項(xiàng)目思路
        項(xiàng)目市場(chǎng)定位
        1、市場(chǎng)地位
        本案的均價(jià)在9300元/平方米，整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高層，社會(huì)層次較廣，隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂兄懈邫n樓盤的聚集之地，這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。
        2、項(xiàng)目形象定位
        戶數(shù)：總共1865戶
        建筑由18層，23--24層，30--34層組合而成
        機(jī)動(dòng)停車位：1367個(gè)
        非機(jī)動(dòng)停車位：6001個(gè)
        戶型面積在90--150平方米
        戶型：
    4室2廳2衛(wèi)1廚
    3室2廳1衛(wèi)1廚
    3室2廳2衛(wèi)1廚
    2室2廳1衛(wèi)1廚
        建筑面積：280000平方米
        占地面積：88000平方米
        項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
        3、項(xiàng)目客戶定位
        根據(jù)客源所處的區(qū)域，社會(huì)地位，購(gòu)房意圖，購(gòu)房時(shí)間等差別做如下分析，本地客源為本案客源的基礎(chǔ)，且為先期客源的主力，我們認(rèn)為主要有以下類型：
        公司職員工：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太高，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；
        私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定。有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；
        政府官員：此類人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；
        中青年人：此部分人因結(jié)婚等原因，需要房子，但收入較低，無(wú)太多存款。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
        4、目標(biāo)客戶
        ①　新婚夫婦，單身一族，老婆夫婦等；
        ②　經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭；
        ③　經(jīng)濟(jì)收入超高階層，追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。

        銷售策略建議
        1、市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)
        市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
        （一）視覺體系
        意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞；
        看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè)；
        各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；
        樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望；
        （二）聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂。
        （三）味覺體系：為來(lái)訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；
        （四）觸覺體系：營(yíng)銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑，手感溫潤(rùn)，一塵不染；
        （五）嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營(yíng)造清雅氛圍；
        綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目充分認(rèn)可。
        同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷售氣氛。
        2、促銷手段建議
        ①　本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書；
        ②　選擇訪問量大的正規(guī)門戶網(wǎng)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè)；
        ③　成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目；
        ④　成立客戶服務(wù)熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源；
        ⑤　參加房地產(chǎn)展銷會(huì)，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購(gòu)樓及下定購(gòu)買；
        ⑥　參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書；
        ⑦　工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望及視覺效果；
        ⑧　電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果；
        ⑨　進(jìn)行潛在客戶的開發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。
        3、付款方式建議
        （1）一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份，贈(zèng)送車位一個(gè)，同時(shí)可以享受98折的驚人優(yōu)惠政策；
        （2）分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi)；
        （3）銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

        宣傳策略
        1、媒體選擇建議
        我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對(duì)不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：
        a.    戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣告效力持久；
        b.    DM:透過(guò)客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話訪問，并向每個(gè)客戶推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料；
        c.    網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我們的網(wǎng)站主頁(yè)，進(jìn)行樓盤宣傳和推廣；
        d.    報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信息，讓讀者更加了解；電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過(guò)在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風(fēng)格和特色。
        綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。
        2、宣傳主題
        湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受。
        選擇此樓盤，體驗(yàn)新鮮人生！
        陽(yáng)光明媚的地方。
        3、廣告創(chuàng)意及訴求
        以周邊的環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合樓盤的整體風(fēng)格和優(yōu)點(diǎn)特色，突出個(gè)性化和人性化，使其推廣創(chuàng)意和理念更深入人心，抓住消費(fèi)者的心理需求打造時(shí)尚、舒適有品位的高質(zhì)量樓盤。
        湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受:三條動(dòng)態(tài)人工湖，絕對(duì)的綠化率，讓你在喧囂的城市里享受到詩(shī)意般的生活，同時(shí)商務(wù)理念的高品質(zhì)打造，更能讓你有高檔的享受，提高你的身份地位；
        選擇此樓盤，體驗(yàn)新鮮人生：優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，合理的人文搭配理念，優(yōu)美的居住環(huán)境，是景與文的絕妙結(jié)合，讓居住其中的你體驗(yàn)新鮮人生，提高人生的品味和精神的升華；
        陽(yáng)光明媚的地方：良好的地段選擇，最大限度的采光點(diǎn)，讓你體驗(yàn)生活的同時(shí)感受陽(yáng)光的味道。
        4、廣告宣傳推廣策略
        （1）預(yù)熱期
        在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購(gòu)工作。在這個(gè)期間，推出“選擇此樓盤，體驗(yàn)新鮮人生！”的宣傳主題，讓大家開始了解本項(xiàng)目的整體品味。
        （2）公開推廣期
        進(jìn)入公開推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場(chǎng)，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運(yùn)用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場(chǎng)漸漸熱起來(lái)。這個(gè)階段可以推出“選擇此樓盤，體驗(yàn)新鮮人生！”和“陽(yáng)光明媚的地方”的宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時(shí)，更多的了解樓盤的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。
        （3）強(qiáng)力出擊期
        強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰。這個(gè)階段，“選擇此樓盤，體驗(yàn)新鮮人生！”、“陽(yáng)光明媚的地方”、“湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受”，三則推廣理念同時(shí)強(qiáng)勢(shì)推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的特色，促使其達(dá)到最終的購(gòu)買欲。
        （4）消化期
        強(qiáng)力的出擊期過(guò)后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營(yíng)銷周期的到來(lái)做準(zhǔn)備。
        5、媒體的組合策略
    戶外廣告：投放3--5塊，投放時(shí)間在2011年1月至2012二月，打出“選擇此樓盤，體驗(yàn)新鮮人生！”和“湖水環(huán)繞，綠色生活商務(wù)享受”的宣傳語(yǔ)；
    報(bào)紙、電視：在《南通日?qǐng)?bào)》、《南通房產(chǎn)》上面刊登軟文信息，同時(shí)在電視上做動(dòng)態(tài)廣告，讓讀者及觀眾了解樓盤信息；
    活動(dòng)：展銷會(huì)，在現(xiàn)場(chǎng)展銷樓盤，同時(shí)安培人員推廣等；
    網(wǎng)絡(luò)：設(shè)置專業(yè)網(wǎng)站，制作網(wǎng)頁(yè)廣告，人人們更加快速的了解，同時(shí)文字、圖片以及相應(yīng)的特點(diǎn)結(jié)合介紹，讓人們?cè)诰W(wǎng)上全面了解，刺激客戶的購(gòu)買欲。

項(xiàng)目效果
        經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的努力，從走訪，到確定項(xiàng)目，再到問卷、數(shù)據(jù)分析和現(xiàn)在策劃書的完成，我們力求能夠做到全面完善，做出一份符合本項(xiàng)目且結(jié)合市場(chǎng)情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的策劃書，讓客戶更加全面、具體、詳細(xì)的來(lái)了解我們的項(xiàng)目，為以后項(xiàng)目的推廣銷售做出貢獻(xiàn)，從而達(dá)到預(yù)期或者意想不到的驚奇效果。