旅游作為一個產業，是中國市場經濟發展的必然結果。旅游市場的需求與實實在在的高速增長的消費，已經不斷沖破著旅游文化相關各界已有的行政藩籬，以市場為中心形成一個產業的構型。
從為了接待而形成的事業單位――風景區，到為了保護而形成的事業單位――風景名勝區、自然保護區、文物保護單位，再到為城市配套及教育等等而形成的事業單位――城市公園、開發綠地、博物館、收藏館、文化館等等；由政府推動發展了一個極大的旅游觀光休閑基礎。
但是，作為市場化的產業來看，旅游仍然是一個非常不成熟，缺乏最基本法律基礎的產業！
旅游產業的結構，具有極為復雜的綜合性，并處于不斷打破行政制約，建立良性支撐的過程之中。
一、產業的現狀與問題
1、法律基石不牢、政策不配套――旅游資源資本化的障礙
市場化旅游產業發展的第一個障礙，就是旅游資源資本化的障礙。
這也是我們企業在境外上市的障礙，是旅游企業與民營資金合作的障礙。
民營資金將成為我們旅游開發的主流。國家不可能投資去開發旅游產品，那么在這種形式下，資源又被認為是國家保護的資源，在國家體制與法律基礎上存在著的這個重大缺陷，已經成為了這個產業發展的第一個障礙。
這個問題這么多年一直沒有得到解決，但隨著WTO和國內政企之間的改革發展，這個問題已被提到了很尖銳的前臺，建設部最近正在修改風景名勝區的管理條例，準備出一個關于特許經營權的相關辦法，但是仍存在許多問題。
其實，旅游資源，首先屬于土地資源，沒有土地也就沒有生命，也就不可能有旅游資源，（當然文化資源可以作為另一類資源），風景旅游資源是附著于土地之上的一種資源形態，它應該屬于國土資源部統一進行管理，才符合資源管理的一個基本規范，現在關于國有資源中形成了土地的租賃、土地使用權，其它的礦藏有開采權，那么旅游資源除了它本身的土地價格之外，當土地不能進行建設性開發的時候，其上的旅游資源以什么方式出現，那么以旅游經營權或者旅游特許經營權的方式出現完全是完全有可能的，一旦標準化，形成法律法規，比如五十年特許經營權這種概念，就象采礦權一樣，旅游資源的價值也可能變成這樣一個模式，這個問題解決了，那么就解決了一個很重要的問題。
我們可以說旅游資源是無價之寶，但無價之寶也是有價值的，有價資源的價值評估而并非旅游資源的生態評估，是對其經濟價值的評估、投資價值的評估，只有對旅游資源的經濟價值有了評估并有了準確的價格結構，那么進一步延伸的才是資本化，資源有價才可以進入資本，它資本化以后，它才可以成為一個公司的投資、可以成為股權、它也可以和其它的現金投資結合形成資本結構上的安排，那么現在這個問題未解決之前，特別是對于國家保護性的資源而言，已經成為旅游開發中間的重要障礙，這條線也已使得我們仔細地去研究如何去解決它。
現在存在的問題就是旅游資源的價格無法評估，不允許評估，沒有法律前提。
2、畸形投資行為與投資心態
任何一個地方政府與投資商簽訂的聯合開發協議，特別是國家級風景名勝區和國家級自然保護區，都存在一個沒有法律依據，合同違法的問題。
按風景名勝區現有的規定，資源是不允許出讓的，所以任何投資商簽定了這個合同以后，都面臨著隨時有可能被攆出局的危險，因為畢竟沒有真實的法律依據。投資商在這樣一個法律前提下，它投資的行為作為一個非純國有的行為，特別是只要是非本地政府的投資的行為，就都會面臨無法克服的障礙。
旅游投資的一個很大的特點是投資非常大、收益期比較長，收回投資的速度比較慢，前期投資成本很高，如果又在一個缺少法律依托的環境下進行投資，投資商的投資風險性就會很大，因此所有的投資商都希望先投入少一點，然后盡量用銀行的錢來投，同時爭取在投資中間用各種方法把自己的投資基本收回，這是目前普遍的投資商心態。
每一個投資商就一個旅游景點的投資運作問題與政府談判的時候，政府的要求一般是可以把資源無償地給你，希望你在三年五年投入多少進來，達到什么目標，但是對于投資商來說并不愿意這樣做，他有個非常強的目標就是如何在短期內獲取收益把他的自有投入資金收回，同時盡量擴大規模通過融資，用別人的錢來運作項目。
這是一種畸形的投資行為和投資心態。
3、政府能主導旅游嗎？
“政府對旅游產業具有主導作用”的定位是錯誤的。
政府很重要的職責之一應該是規劃職責。旅游項目一定要按照規劃的思路和目標來安排，政府一個很重要的作用就是做產業的規劃，十年規劃、五年規劃，最后落到旅游產業上的旅游產業發展規劃，這些規劃是起指導性作用的規劃而不是指令性的東西，所以如果要說成是在主導一個產業的話，這個定位是不科學的。實際上起主導作用的應該是市場，政府的職責是制定好對產業的整體布局、生產力布局、土地利用等等的規劃和保護，資源的保護、環境的保護、文物的保護以及監管，包括市場的行為監管。
二、旅游行為的要素構成
旅游業流行的是六要素，但可以擴大為十要素:吃、住、行、游、娛、購、體、療、學、悟。
體育和療養也是非常重要的兩大要素，它跟娛樂和游覽等還有很大的差異，學習與感悟，是旅游中非常重要的精神要素，這樣，可以區分出幾類結構：
基礎要素：吃住行；
游樂要素：游覽、游樂、娛樂；
康體要素：體育運動、建身、修復、療養；
精神要素：修學、學習、感悟。
三、旅游的產業構成
旅游產業是一個多行業的綜合構成，綜合性太強。
我們可以將旅游產業的概念提升后概括為：旅游是離開住所及辦公場所的所有人類休閑方式，包括了離開家庭與單位的出游過程中所涉及到所有的方面。
旅游涉及的行業非常多，我們大體上將其分為八大類別、十三個行業：
１、游憩行業：包括景區、公園、娛樂區、游樂區、主題公園、體育園區、康療區、旅游商業區等的經營管理和運作的行業；
２、接待行業：賓館、飯店、餐飲、會議、展覽等。
３、營銷行業：旅行商務行業、旅游媒介廣告行業。主要是旅游營銷渠道方面，包括旅游文件、旅游廣告等等相關的方面；
４、交通行業：公路客運、鐵路客運、航運、水運等。#p#分頁標題#e#
５、建設行業：園林綠化、生態恢復、古建、藝術裝飾等建筑行業。
６、生產行業：車船交通工具生產、游樂設施生產、土特產品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產。
７、商業行業：旅游購物商業、購物休閑商業等。其中購物休閑商業就是SHOPPING MALL的概念，如北京六十八萬平方米的金元商場，超大規模的商業休閑場所，足足可以玩三天，它已完全超越了一般的商場提供多樣的購物選擇的概念，而成為了一個購物、觀賞和娛樂完全結合在一起的場所，我們把這一類商業項目都作為與旅游相關聯的項目看待，包括步行街，是一個商業旅游中很重要的產品，一邊觀物、一邊游覽，步行街中必須要有文化、小品以及其間的一些娛樂化的概念，這一類的產品是旅游產業發展的一個新的階段；
８、旅游智業：規劃、策劃、管理、投融資、景觀設計等咨詢行業。
由上述八大類別基本形成了旅游產業鏈，即我們所謂的大旅游視野概念：就是把旅游產業鏈作為一個更加全面的、互動的結構清理出來，形成一個大的構造，即為旅游大視野中核心的部分，它包括——
（１）與旅游直接相關的產業：
賓館酒店業、餐館業、運輸業、文化業、娛樂業、體育業、保健美容療養業、博彩業、會展業、生態與觀光農業、加工工業、技術產業
（２）綜合提升的產業：
就是旅游與其相關聯的目的地的結構導致了旅游整合而形成的相關結構，其中：
第一是旅游房地產業，以度假結構為依托，第二居所和第三居所等所體現的旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區等等形態，將旅游與房地產相結合的旅游房地產業；
第二種是城市游憩型商業，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什剎海等）是城市休閑的核心區及旅游小城鎮，這就把旅游的產業鏈與城市經營、城市運營結合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周邊旅游、景區旅游結合在一起，形成整個以旅游產業為依托的城市經營的理念。
這樣地把旅游不同層面結合起來之后，當我們作一個旅游產品、作一個片區開發的時候、作一個旅游規劃的時候，我們應該不再只局限于一個景區、一個景點，不再只局限于一種類別，而應該將產品的多個層面、多種類別和城市整體發展相關聯、相互動起來形成一個整體結構，這樣的結構使得我們的視野開闊起來，當我們考慮一個旅游項目的時候，我們可能會參與到完全不同的產業結構里面去，也可能因此形成完全不同的贏利結構，它有可能與旅游房地產為贏利前提，它有可能以商業房地產為贏利前提（商業房地產包括中央游憩區、步行街等），它也有可能以小城鎮建設為贏利模式，以及區域開發的贏利模式等等，這些贏利模式最后與旅游產業結構中的分類要素相結合，旅游項目的開發思路就不僅限于現有的景區景點的運作了。
四、 旅游產業結構分級
旅游產業結構依其形態依次分為五級。
１、一級形態：分離產業形態——觀光、游樂為核心，各自獨立；
２、二級形態：多元產業形態——滿足多種需求各類產品出現，形成觀光、游樂、美食、修學、康體、娛樂、其它休閑等多元結構形成；
３、三級形態：一體化產業形態（或目的地形態）——以旅游目的地為核心打造的一個旅游多要素、多層面混合的進行區域開發的形態；
４、四級形態：度假產業形態——以較長時間的工作與度假分離節奏安排為基礎，私人度假資產的普及為依托，形成的產業形態；#p#分頁標題#e#
５、五級形態：生命體驗形態——當旅游開發達到一個非常高的境界的時候，不再是作一個簡單的產品，而是在作一種人類生存方式和生命體驗形成的旅游開發模式，這也是我們作旅游策劃人追求的個人目標——能夠開發一種生活方式。比較典型的例子就是麗江古城模式，去麗江古城不僅僅是看它的阿西古樂、瞧它的古建筑，你不僅對它的民俗感興趣、對它的旅游商品感興趣、你對它的商業感興趣，還有就是你對它的酒吧文化感興趣，而麗江的酒吧文化是種非常奇特的東西，一種城市休憩方式中出現的方式，包括有外國人參與的方式與民俗文化風格相結合而形成的文化內容，所以很多人到麗江會呆下來，呆一個星期，甚至留在麗江開酒吧，他們在追求一種文化，一種體驗另外生命的生活方式，包括夏威夷、拉斯維加斯這些著名的地方，都是一種生命新的體驗的方式，特別是拉斯維加斯這個地方，以博彩業為中心形成了一個極盡奢華的完全新型的生活方式。從規模上、從一體化的形式上、到一種境界的提升上逐漸地構成了這么多旅游產業的結構形態，這是一個逐步進步的進化結構，這是旅游產業縱向發展的進化論。
五、目前我國旅游產業結構的調整方向
旅游產業整體正在處于調整階段，目前正處于二級向三級過渡，多元化和一體化構成的產業中間，并開始萌生四級、五級雛形的階段，即度假旅游開發和以生命體驗為中心的生活方式開發相結合的狀態。具體表現在以下幾個方面：
１、品深度化與多元化結構調整：加速開發交叉產品、邊沿化產品、深度化產品、滿足多元需求的產品要求；
２、產業一體化調整：全力推廣一體化整合，向整體開發、綜合開發、規模開發、多產業融合方向發展；
３、目的地產業化調整：強化旅游目的地整合理念，向區域優化、特色化、城鎮旅游化方向引導，形成產業目的地化及目的地產業化的雙向趨勢；
４、啟動度假產業：啟動度假制度、度假產品、度假資本品的法律制度建設與產品市場開發；
５、探索體驗與生活方式新理念：遵循人本主義方法，推進生活方式變遷
