本文旨在探究以工業功能為主導的存量更新地區亦莊核心地區醫藥產業聚集區更新問題，通過構建存量資源評估體系，篩選出綜合價值較低、空間產業不匹配的工業用地，并明確用地更新條件，以引導醫藥產業聚集區的存量更新。研究采用多因子評價和矩陣分析的方法，依據空間和產業更新三個維度對工業用地進行評價，構建了存量資源評估體系?；谠u價結果，本文針對性地分類設計了工業用地更新臺賬，并提出了具體的控制和引導策略，以形成創新發展路徑。

一、醫藥產業聚集區概況與現狀特征

1.1 區域概況

生物醫藥產業聚集區位于亦莊新城核心區北部，東至經海路，西至榮華東一路及宏達中路，南至科創街，北至文化園東路，用地面積約 8.01 平方公里。該區域交通便利，緊鄰于通往北京市區的五環路及六環路，同時擁有優質的公共交通網絡，包括地鐵、公交和快速公路等。自然環境優美，植被覆蓋率較高，為生物醫藥產業的可持續發展提供了良好的環境基礎。此外，該區域還擁有豐富的人力資源和科研機構，為生物醫藥產業的發展提供了堅實的人才和技術基礎。

1.2 工業用地全部已實施

生物醫藥產業聚集區作為一片集聚著生物醫藥企業和創新資源的區域，近年來迅速發展。其在用地規模、建筑規模等方面都已具備一定的優勢，形成了較為完整的生物醫藥產業鏈。然而，隨著產業的不斷發展，生物醫藥產業聚集城鄉建設用地實施率高達98%，工業用地實施率更是為100%，工業用地已全部實施，面臨著無可用地的瓶頸。盡管工業用地已全部出讓，但多數用地已出讓時間大于15年，建筑、設施的老化和產能的不足成為制約產業進一步發展的瓶頸。因此，城市更新重點在于拆除重建類更新項目，存量用地供應較少，難以滿足城市建設用地結構調整和產業升級發展的需要。該區域亟需通過更新擴容工業用地，提高產能和效率，城市更新制度績效需要在支持產業用地轉型升級方面加強，以促進產業結構優化和城市可持續發展。

1.3 土地開發強度普遍較低

生物醫藥產業聚集區的土地開發強度普遍較低，生物醫藥產業用地平均容積率為1.15，工業用地平均容積率為1.19，雖然略高于亦莊新城核心區，但整體建設強度偏低?？紤]到當前生物醫藥產業的發展需求，立體改造空間較大。由于建設年代和生產功能需求等原因，生物醫藥產業聚集區內工業風格和現代風格的建筑混雜，同時存在部分工業建筑老舊或體量過大等現象，建筑設施亟待更新升級。

1.4 產業結構待優化

生物醫藥產業作為具有高技術含量和高附加值的新興產業，是未來經濟發展的重要方向。然而，生物醫藥產業聚集區的產業結構尚待優化，新興生物醫藥科技企業的占比偏低，活力不足，已有的本地醫藥企業以中小型為主，缺乏新興生物科技企業。相比上海張江和蘇州工業園，經開區科創板上市企業數量僅有4家，這與其作為生物醫藥產業聚集區的地位存在一定的不相符之處。雖然青年人占比高達75%，大專及以上學歷占比高達51%，但與北京市本科及以上學歷的水平仍存在一定的差距，這意味著生物醫藥產業聚集區的人才結構需要進一步優化，以支持更多的創新型企業的發展。目前，生物醫藥產業聚集區的現狀以生物藥生產企業為主，研發企業相對較少，需要進一步發展創新型企業，以增強該產業在未來的競爭中的核心競爭力。

二、存量資源評價

2.1 評價體系構建

空間、產業和主體更新意愿是影響亦莊醫藥產業聚集區存量資源開發與更新方向的三個關鍵方面。因此，在本研究中，我們采用三維分析框架，基于的空間、產業和主體更新意愿三個方面，構架評價體系中空間價值、產業價值和更新條件三個維度，對亦莊醫藥產業聚集區的存量資源進行深入分析。具體而言，我們將評價因子分層次進行梳理，并根據其重要性和導向性進行拆分，以明確各層次評價因子的作用和意義。

在評價體系中，我們以土地現狀、POI 點、設施點、建筑質量等矢量數據為基礎，通過對全域空間的評價，從土地價格、區位條件和空間熱力三個方面來評估空間的價值。同時，我們基于地上企業的經營情況數據，從生產效益、科技水平與匹配度、企業規模三個方面來評估現狀產業的價值。此外，我們還通過對使用情況和企業規模信息的收集和更新意向調查，從企業意向和搬遷難度兩個方面來評估更新的條件。

在評價因子的權重上，我們采用 AHP 分析加專家打分法，對各項指標的權重分值進行了計算和整理。通過對數據的統計和整理，我們得出了存量更新評價體系的權重分配，并篩選出了因子中的核心指標，作為后期決策判斷的主要關鍵因子。

同時，我們在對評價因子得分進行歸一化的基礎上，根據各因子的權重進行加權疊加計算，得到了三個方面的評分結果，即空間價值、產業價值和更新條件評分。這一步驟是為了在綜合考慮不同維度的影響因素的基礎上，對存量更新評價體系的各項指標進行量化評估，為后續的決策提供有力的參考依據。通過歸一化處理和權重分配，我們可以更加客觀地評價不同因素的貢獻程度，避免了單一指標評估的主觀性和片面性（圖 1）。

圖1  生物醫藥產業聚集區存量資源評價體系

2.2 數據來源

本文使用了多種數據來源來進行存量資源評估，其中包括經開區“企業鏈”數據、現狀及規劃用地設施梳理、調研訪問和網絡信息收集等。通過經開區企業鏈平臺，我們明確了企業相關數據的可利用情況，并選取了經濟效益、科技水平等產業價值相關因子，具體包括地近三年地均稅收、近三年地均產值、企業標簽、專利數量等。同時，我們梳理了現狀用地和設施情況，明確了亦莊核心地區街區控規用地總量控制和設施布局規劃，并選取了區位條件、土地價格等空間價值相關因子，具體包括現狀建筑規模、規劃建筑規模、地上設施、地上建筑情況等。此外，我們還通過企業和政府訪談、調查問卷、網絡資料收集等方式，明確了企業意向、更新政策等內容，選取了企業意向、政府計劃、搬遷難度等更新條件相關因子，具體包括城市更新項目清單、企業訪談記錄、人群畫像等。

圖 2 生物醫藥產業聚集區信息

綜合這些數據來源，我們以用地為單元建立了生物醫藥產業聚集區信息庫，為后續的分析和決策提供了參考（圖 2）。

2.3 評價結果

2.3.1 產業價值

產業價值評價分三方面，一是產業生產效益，企業財務狀況越好，對地塊的價值就越有正向影響；二是企業規模，大型企業會給用地帶來正向影響，增加用地的價值；三是產業科技，科技（生物醫藥）公司能夠帶動片區的經濟發展（圖 3）。

圖 3 產業價值評價分析

這一指標是評估企業在一定時間內工業生產的規?？偹?，從而反映企業對地區經濟的貢獻程度，將各地塊的產出規模進行排序和劃分，生成了產業價值評價得分圖。從該圖中可以看出，西側整體的產業價值優于東側，大地塊更易于孕育好的企業。然而，東北角的產業整體來看，情況較差，需要進一步的發展和改善。

2.3.2 空間價值

空間價值評價分三方面，地塊價值：地塊形狀較小或細長不利于開發；區位條件：位于交通不便、社區資源匱乏區域地塊；使用歷史：空間現有風貌較差，使用中存在空置情況的地塊。

該指標是衡量用地品質和建設容量的重要指標，反映了用地現狀的建設、配套、土地價格、空間活力等條件，同時也能反映空間的更新擴容能力。通過建立空間價值評分標準，將各地塊的區位條件、土地價格等因素進行排序和劃分，生成空間價值評價得分圖。從圖面來看，西南邊沿用地價值較高，而東部和中部連片的小工業用地空間價值較低，這也可能影響到這些區域的產業發展和經濟增長。

2.3.3 更新條件

更新條件評價分兩方面，一是拆建難度，評估土地的潛在價值和未來發展空間，以及土地更新的潛在收益；二是主體意愿，土地所有權和使用權的明確，土地所有權和使用權的明確是土地更新的關鍵條件。

該指標反映當前用地主體的搬遷和更新意愿，以及政府對用地更新的計劃情況。這些因素對用地的可持續發展和提升空間價值具有重要影響，因此這一指標能夠較好地衡量主體當前更新用地的條件和意愿程度，特別是對于產業園和大體量地塊來說，其更新難度明顯高于其他地塊。根據更新條件評分得分，并將各地塊的主題更新條件進行了排序和劃分，最終生成了更新條件評價得分圖。從圖面可以看出，整體北側的更新難度要小于南側，可能是因為北側地塊的產業類型更為多元化，政策支持力度也更大（圖 8）。

三、工業用地更新臺賬

3.1 矩陣分析

矩陣圖法是一種分析多維問題的方法，它將成對的因素排列成矩陣圖，然后根據矩陣圖來分析問題。該方法可以用于綜合分析用地的多種因素，從而評估用地的潛力資源。在對亦莊醫藥產業聚集區進行分析時，我們可以將空間、產業的評價得分分別放在矩陣坐標系的XY 軸上，并根據數據定量化各維度之間的關系，在矩陣圖上獲得資源潛力評價象限圖。這樣，我們就可以綜合考慮各種因素，全面評估用地的潛力和價值，為用地規劃和開發提供科學依據。

3.2 分類實施引導

通過對企業聚集情況進行深入的分析，可以更精準地了解各地塊的特點和潛力。在重點保障地塊方面，由于其空間價值和產業價值較高，應該優先保護地上已有的優質企業，并且在進行微更新時需要更多地考慮企業意愿和需求，以確保企業的順利運營。對于強產業地塊，應該進一步完善設施配套和改善環境，以提升該地塊的空間品質，從而留住和吸引更多的優質企業入駐。在產業問題地塊方面，盡管其空間價值較高，但地上企業的產業價值卻比較低，難以對區域發展提供幫助，應該優先考慮更新這些地塊上的企業，并吸引新的、具有較高產業價值的企業入駐，從而推動區域發展。在待更新地塊方面，應該采取更為積極的城市更新策略，回收用地，整體進行更新，選擇符合區域發展方向的新的入駐企業，從而推動整個區域的發展和進步。

在確定產業問題地塊和待更新地塊的實施時序時，需要考慮更新條件的因素。根據這些因素，可以進一步確定更新計劃，將更新條件好的地塊列為近期實施的項目，而更新條件較差的地塊則可以考慮提供更新政策等方式，延后實施。在具體實施過程中，需要進行細致的規劃和管理，包括地塊的整體設計和實施難度等。同時，還需要積極開展相關政策宣傳和落實，吸引更多優質企業參與區域發展，進一步優化區域的產業結構。

3.3 引入企業清單

在生物醫藥產業聚集區進行用地更新過程中，除了產業發展和業態引導方面的更新策略之外，還需要考慮入駐企業的具體條件。應該明確入駐企業的準入標準，包括企業規模、技術水平、生產能力等方面，確保入駐企業符合區域產業發展方向和整體經濟發展需要。針對傳統制造業，可以制定負面清單，淘汰低效行業和環節，以促進其升級轉型。此外，政府還可以鼓勵傳統制造業企業向高附加值和高科技產業領域轉型，進一步提高整個區域的產業水平。對于生物醫藥相關產業，政府可以積極發展研發生產類生物醫藥產業，并引導其配套市政設施的發展，以提高區域整體產業水平。

根據引入企業的畫像，提供引入企業的名單，政府可以主動引入其中的優質企業，以提升區域的產業結構。政府可以對符合條件的企業提供優惠政策，例如減免稅收、提供低成本土地和公共服務等，以吸引更多優質企業入駐。

四、結語

綜上所述，本文對以工業功能為主導的存量更新地區亦莊核心地區醫藥產業聚集區更新問題進行了深入研究，提出了針對性的控制和引導策略，并構建了存量資源評估體系和工業用地更新臺賬，為該領域的理論探索和實踐指導提供了有力支持。希望本文的研究成果能夠對類似存量工業地區城市的用地更新提供有益借鑒，推動區域產業結構優化和創新發展。（作者：李姿璇，陸遙，趙建民）