一、背景
二、定義及分類
（一）定義
1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)
是一個國家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。
2、投融資模式
是指對于某類具有共同特征的投資項目進行投資融資時可供仿效和重復(fù)運用的方案。
（二）分類
三、現(xiàn)狀
國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布
四、發(fā)展趨勢
●向前端的一級開發(fā)延伸，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級開發(fā)
在地方政府債務(wù)總量限制的新背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以幫助地方政府通過PPP等模式實現(xiàn)開發(fā)。
●向后端運營管理延伸
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以從原來的開發(fā)到運營全產(chǎn)業(yè)鏈突破，在招商、運營、管理和服務(wù)方面予以突破。更多的可能是與區(qū)域共同成長，增強持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運營能力。
●創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的投融資模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要一手牽兩頭
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級開發(fā)、二級開發(fā)、三級運營乃至資產(chǎn)證券化的各個階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以與各類金融機構(gòu)攜手合作，設(shè)計投融資架構(gòu)和產(chǎn)品，實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。
五、問題
●開發(fā)團隊的瓶頸：產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是開發(fā)團隊的經(jīng)驗，開發(fā)團隊的經(jīng)驗將決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的水平。
●資金方面的瓶頸：2015年9月份，國務(wù)院發(fā)布了43號文。針對地方債務(wù)進行了剛性限制，對未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)帶來了很多資金上的制約。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面臨突破。
●產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸：隨著云計算、大數(shù)據(jù)以及移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于園區(qū)空間的需求現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，園區(qū)發(fā)展最終是要服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，這些企業(yè)的形態(tài)、業(yè)態(tài)和模式已經(jīng)發(fā)生了新的變化，因此需要和園區(qū)的經(jīng)營者緊密結(jié)合。
●機制和政策的瓶頸：過去三十年開發(fā)區(qū)的體制機制的發(fā)展和現(xiàn)在面臨的形勢已經(jīng)有了很大的變化。規(guī)劃的政策、土地的政策，包括62號文稅收返還的政策都已經(jīng)發(fā)生了非常大的改變。
六、模式
（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)一般路徑
（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式的三大要素
（三）園區(qū)開發(fā)建設(shè)中的三次資金需求
第一次（前期投融資）：項目啟動之初的財政注入可能不夠維持開發(fā)區(qū)公司運轉(zhuǎn)。園區(qū)項目融資平臺需要被注入土地、財政收入等資源才能正常運轉(zhuǎn)，然而很多財政力量薄弱的政府無法依靠自身收入啟動項目乃至維持運作，導(dǎo)致開發(fā)區(qū)項目胎死腹中。
第二次（中期投融資）：園區(qū)建設(shè)公司建設(shè)大量的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施需要資金支持。基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)需要大量的資金墊付，園區(qū)政府一般以財政收入、土地出讓金作為自有資金、以銀行負債等方式獲得債務(wù)融資，來支持基建和公共服務(wù)設(shè)施的資金需求。然而，對于很多縣級工業(yè)園區(qū)而言，其政府財政收入有限，因前期沒有土地開發(fā)而無法獲得自身土地出讓收入，又由于擔(dān)保不足，無法獲得銀行貸款支持，從而導(dǎo)致土地一級開發(fā)難以為繼，大量土地被閑置。
第三次（后期投融資）：招商引資與廠商面對面談判時需要成本。在招商引資的過程中所發(fā)生的費用和成本主要包括：人員成本，政府下屬的專業(yè)招商機構(gòu)和人員的維護成本是比較高的，除了正常的機構(gòu)維護、人員工資等費用外，還要支付招商過程中的差旅費、通訊費、展會費和出國拜訪客戶等費用；中介成本，在各地區(qū)招商引資過程中，通過中介招商是一種重要的形式。
（四）開發(fā)建設(shè)三階段
1、前期
前期投融資階段是指園區(qū)政府搭建項目融資統(tǒng)籌平臺，并與園區(qū)建設(shè)公司建立“委托-代理”關(guān)系的過程。園區(qū)政府根據(jù)國家的宏觀經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等因素，制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)規(guī)劃，以規(guī)劃內(nèi)容為藍本，以土地資本和政府財政為依托，建立項目融資平臺。
2、中期
園區(qū)開發(fā)建設(shè)的中期階段主要是基礎(chǔ)設(shè)施項目和公共服務(wù)項目的建設(shè)。無論采用何種開發(fā)模式，都需要借由平臺公司將各種渠道和方式獲得的資金劃撥至各項目對應(yīng)的開發(fā)公司。這一階段的特點是建設(shè)需求規(guī)模大、多元化，資金需求量大，因此存在著第二次“很差錢”的危機。
（1）基礎(chǔ)設(shè)施分類投融資模式
（2）公共設(shè)施投融資模式
3、后期
到了第三階段，園區(qū)生地經(jīng)過園區(qū)開發(fā)公司的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)項目建設(shè)，變成熟地，達到了出讓的條件。園區(qū)政府此時將土地拿到土地交易中心，通過“招”“拍”“掛”的方式進行出讓。整個園區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作隨即進入招商引資階段。
后期開發(fā)模式（整體）
開發(fā)區(qū)土地銀行模式（局部）
七、案例
（一）固安工業(yè)園區(qū)—與華夏幸福基業(yè)聯(lián)手的“產(chǎn)城融合”模式
1、概況
（1）固安工業(yè)園區(qū)
●2002年6月28日奠基，為河北省省級開發(fā)區(qū)中較為知名的產(chǎn)業(yè)區(qū)，地處天安門正南50公里，大北京核心區(qū)，符合“一小時工業(yè)區(qū)”的區(qū)位條件。
● 2004年左右，國家對全部園區(qū)進行整頓，因此固安工業(yè)園正真發(fā)展時間是2006年。
●2006年4月6日，三浦威特、固安工業(yè)園區(qū)管委會簽署《河北固安工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施委托開發(fā)協(xié)議》、《河北固安工業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)協(xié)議》及其他委托開發(fā)協(xié)議，委托期限50年。創(chuàng)新的園區(qū)開發(fā)模式為固安工業(yè)園注入新活力，此后園區(qū)發(fā)展迅速。
●2010年，固安按照“京南衛(wèi)星城”的全新定位，與北京融合對接、互補互利，翻開了嶄新的一頁，固安工業(yè)園區(qū)也成為固安縣經(jīng)濟發(fā)展的主要引擎，由此奠定了固安京南衛(wèi)星城市的地位。
●2011-2012年，固安工業(yè)園區(qū)的發(fā)展已與固安的城市發(fā)展深度融合，與首都北京的快速發(fā)展緊密對接，與國家新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢高度一致。一個產(chǎn)業(yè)高端、空間生態(tài)、人文薈萃、近悅遠來的現(xiàn)代田園城市崛起在永定河南岸。
（2）華夏幸福基業(yè)
●公司現(xiàn)狀
1998年成立，2002年開始運營固安工業(yè)園區(qū)，形成“園區(qū)+地產(chǎn)”模式
園區(qū)開發(fā)：前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理、市政設(shè)施建設(shè)管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。
房地產(chǎn)開發(fā)：已形成孔雀城、大衛(wèi)城、華夏等產(chǎn)品系列。
事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟圈等地。
投資開發(fā)園區(qū)：固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）、懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。
新拓展建設(shè)園區(qū)：昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、文安園區(qū)、沈北浦河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、廣陽園區(qū)、于洪園區(qū)。
●股權(quán)結(jié)構(gòu)
2、創(chuàng)新模式
（1）運作模式
在政府主導(dǎo)，企業(yè)化運作的背景下，公司在企業(yè)未起步之時，即與園區(qū)簽訂排他性園區(qū)整體開發(fā)協(xié)議，由公司對園區(qū)進行前期規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地整理，商品房開發(fā)，工業(yè)廠房開發(fā)，園區(qū)招商引資以及企業(yè)入園后物業(yè)管理服務(wù)，政府僅提供行政方面的服務(wù)與管理。
（2）前期研究規(guī)劃
緊緊圍繞區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位，開發(fā)公司在不長時間累計投資3000萬元，從全球范圍找尋公司給開發(fā)區(qū)出謀劃策，而當(dāng)時固安財政收入僅7000萬元。
（3）土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
●道路：已建成市政道路75公里，58條（段）道路的建設(shè)。
●供水：供水站4座，日供水能力17萬立方米的地下水為水源的凈水廠，未來工業(yè)區(qū)供水能力將達到35萬立方米/日。
●供氣：園區(qū)內(nèi)沿廊涿路鋪設(shè)有2000MM的天然氣管道，目前日供氣10萬立方米，并根據(jù)企業(yè)進行更容改造，保證滿住客戶需求。
●供電：10KV三個電壓等級的電網(wǎng)，電網(wǎng)供電能力達到178600萬KVA，年供電量達到15億千瓦時。園區(qū)內(nèi)擁有35KV變電站2座，110KV變電站2座,1千伏開閉站1座。
●供熱：園區(qū)現(xiàn)有2座熱力站，鍋爐能力共178噸/小時，換熱站1個，可供熱面積100萬平方米。
●排水：污水處理能力達到30000立方米/天，配套管網(wǎng)長度54公里，出水標(biāo)準(zhǔn)國家一級A標(biāo)準(zhǔn)，再生水可直接用于農(nóng)業(yè)灌溉。
●通訊：園區(qū)內(nèi)主要基礎(chǔ)通訊設(shè)施：固定電話、移動電話、IP電話、出租電路、寬帶上網(wǎng)、無線上網(wǎng)、VPN、IDC、區(qū)內(nèi)還可開通北京區(qū)號電話。
●貨運站：園區(qū)內(nèi)設(shè)有京九鐵路三級甲等貨運站，年貨運能力100萬噸。
●倉儲物流：沿京開高速公路分布著10家大型物流倉儲基地，距離園區(qū)范圍30公里范圍內(nèi)。
（4）招商引資
●華夏幸福成立了專業(yè)的招商機構(gòu)，采取了全員聘任制的聘用人員。
●建立了橫跨多個行業(yè)的企業(yè)數(shù)據(jù)庫，整合全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)專家，同時與歐盟經(jīng)濟合作洽談委員會商洽，為開發(fā)區(qū)引進成熟的、先進的科技園模式和跨國企業(yè)資源。
●建立了產(chǎn)業(yè)研究院、推廣策劃部、招商部等“特種部隊隊型”，并將招商窗口移至北京CBD地帶。
●指定了激勵政策，按任務(wù)進行考核，并與績效掛鉤。
