摘要：中機(jī)院調(diào)研分析北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，認(rèn)為未來北京養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)注重空氣質(zhì)量、有一定的自然資源和便利交通的環(huán)境；強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施的多功能復(fù)合，滿足老年人醫(yī)療、文化、乃至親情友情維護(hù)等多方面的需求；同時(shí)，居家式的專業(yè)化養(yǎng)老將是重點(diǎn)趨勢(shì)。
一、北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2008年底，北京市民政局、市發(fā)改委等五個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見》，提出了北京“9064”養(yǎng)老模式目標(biāo)； 2013年8月16日，李克強(qiáng)總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出:要推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。把服務(wù)億萬(wàn)老年人的“夕陽(yáng)紅”事業(yè)，打造成“蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”； 2014年伊始，政府各部門頻出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確新建商品房需配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等系列要求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需要逐步走入國(guó)民大舞臺(tái)的中心，并且催生了社會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，也讓各路資本開始淘金養(yǎng)老行業(yè)，不少企業(yè)開始探索養(yǎng)老行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的道路。
目前從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式更多地還是以養(yǎng)老地產(chǎn)為主。以北京養(yǎng)老床位調(diào)研觀察。
北京養(yǎng)老床位資源不及需求一半，老年人對(duì)量身定做的養(yǎng)老社區(qū)需求強(qiáng)烈。《北京市2012年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告》顯示，2012年底全市戶籍老年人口263萬(wàn)，較上年增加15萬(wàn)人，占戶籍總?cè)丝?strong>比例增至20.3%；2012年底北京養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)400余所，床位總數(shù)達(dá)7.6萬(wàn)張，按照“9064”模式目標(biāo)計(jì)算，2012年末北京存在養(yǎng)老床位缺口近18.7萬(wàn)張；按目前趨勢(shì)，即使不考慮北京市過半的外來人口，2020年戶籍老年人將達(dá)380萬(wàn)人，按照6%的老年人需要社區(qū)養(yǎng)老床位、4%的老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位的比例計(jì)算，到2020年北京需要養(yǎng)老床位38萬(wàn)張，目前仍有待落實(shí)。
圖例1：
圖例2：
據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京被調(diào)查老年人70%以上對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境不滿意，其中的醫(yī)護(hù)急救條件、體育娛樂場(chǎng)所意見很大，半數(shù)以上對(duì)社區(qū)活動(dòng)、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對(duì)較低；
在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51％，打算租賃房屋使用權(quán)的占24％，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％，老年人對(duì)量身定做的老年社區(qū)消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。
二、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)
目前我國(guó)養(yǎng)老資源的短缺，養(yǎng)老需求逐漸多樣化，使得企業(yè)成為養(yǎng)老市場(chǎng)的主要力量。中國(guó)入世首席談判代表、原國(guó)家外經(jīng)貿(mào)部副部長(zhǎng)龍永圖曾表示，大包大攬會(huì)讓政府的負(fù)擔(dān)越來越重，最終走到國(guó)家社會(huì)保障瀕于破產(chǎn)的地步。我國(guó)老齡化雖然還沒有真正到來，但是我國(guó)政府的債務(wù)水平已超過了經(jīng)濟(jì)總量的50%。隨著我國(guó)老齡化社會(huì)腳步的加快，巨大的養(yǎng)老需求日益凸顯，政府公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，進(jìn)而由市場(chǎng)化力量提供的專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)終將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)。
圖例3：養(yǎng)老地產(chǎn)的三個(gè)階段
圖例4：現(xiàn)有養(yǎng)老住宅的5個(gè)類型。
三、北京養(yǎng)老地產(chǎn)趨勢(shì)
理想中的養(yǎng)老——生態(tài)優(yōu)美的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)。
隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的迅速增長(zhǎng)，人們對(duì)于精神層次和物質(zhì)享受的層次要求也相對(duì)越高，北京退休的高級(jí)知識(shí)分子和越來越多的高精尖人才老齡化，這一代老人的需求不再滿足傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。老有所為、老有所樂、老有 所盼的現(xiàn)代養(yǎng)老理念已經(jīng)逐步取代了傳統(tǒng)養(yǎng)老思想，北京養(yǎng)老社區(qū)功能配套也有了更高的要求。
圖例5：
四、綜上所述，中機(jī)院分析員認(rèn)為未來北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展方向是：
1、空氣質(zhì)量好、有一定的自然資源、交通便利是共同規(guī)律。
2、強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施的多功能復(fù)合，滿足老年人多方面需求，醫(yī)療、文化、乃至親情友情維護(hù)。
3、提供居家式的專業(yè)化養(yǎng)老是未來養(yǎng)老項(xiàng)目的主要發(fā)展方向。
