目前我國(guó)不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨“產(chǎn)業(yè)空心化，地產(chǎn)泡沫化”的現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是解決這一問題的關(guān)鍵，得到政府以及多方利益相關(guān)者的追逐。2014年被認(rèn)為是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)之年，在房企紛紛轉(zhuǎn)型、實(shí)體企業(yè)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、地方投融資平臺(tái)盤活等背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅得到眾多資本的青睞與投資，一批以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)登陸資本市場(chǎng)成功上市，顯現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿ΑＳ绕?/span>以物流、孵化器、影視產(chǎn)業(yè)園等行業(yè)分支為代表迅速占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展跑道。2015年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱度不減，這些熱點(diǎn)版塊能否持續(xù)發(fā)熱成為地方政府及業(yè)內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。

物流園區(qū)或面臨洗牌

新的一年，物流地產(chǎn)熱依然會(huì)持續(xù)。國(guó)內(nèi)對(duì)現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，投資回報(bào)率已超過商業(yè)地產(chǎn)。很多之前拿到土地的開始實(shí)際落實(shí)項(xiàng)目，而且依然會(huì)有地產(chǎn)商繼續(xù)進(jìn)入。

不過，企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入物流地產(chǎn)，或會(huì)有泡沫存在。目前已經(jīng)出現(xiàn)一些物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)不善、閑置和重新定位的問題。這是因?yàn)椋M管國(guó)家出臺(tái)了《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，但具體到地方的一些細(xì)則仍沒有具體規(guī)劃，因此，千軍萬(wàn)馬擠上物流地產(chǎn)之路，各地涌現(xiàn)大量物流園區(qū)，形成魚龍混雜的局面。此外，“重開發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”的現(xiàn)象依然普遍存在，很多物流園區(qū)，開發(fā)商銷售之后走人，園區(qū)后期服務(wù)不到位。甚至有的物流園區(qū)根本就沒有運(yùn)營(yíng)起來(lái)。

中機(jī)院認(rèn)為，物流行業(yè)重點(diǎn)在于形成網(wǎng)絡(luò)。雖然各地開發(fā)建設(shè)了物流園區(qū)，也運(yùn)營(yíng)起來(lái)了，但是物流園區(qū)與物流園區(qū)之間沒有形成業(yè)務(wù)互動(dòng)，整體社會(huì)效率沒有得到有效提升。物流園區(qū)在未來(lái)兩年內(nèi)會(huì)重新洗牌。

如何應(yīng)對(duì)行業(yè)洗牌？首先要圍繞《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，抓好細(xì)化工作，以便于執(zhí)行落實(shí)；根據(jù)物流園區(qū)發(fā)展情況，出臺(tái)專業(yè)物流園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃；此外，國(guó)家的扶持政策不能單純體現(xiàn)在稅收減免和資金支持。目前稅收政策已經(jīng)弱化，資金支持也可以分期、甚至在園區(qū)進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)階段再扶持。國(guó)家扶持資金甚至可以折合在土地上與開發(fā)單位一起參與園區(qū)的開發(fā)。

孵化器要學(xué)會(huì)“精耕細(xì)作”

近日，科技部黨組印發(fā)《關(guān)于落實(shí)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，加快科技改革發(fā)展的意見》。意見指出，要系統(tǒng)推進(jìn)科技體制改革，進(jìn)一步營(yíng)造創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境。隨著大眾創(chuàng)業(yè)的熱潮持續(xù)高漲以及政策的推進(jìn)，一批成績(jī)傲人的孵化器號(hào)開始走進(jìn)人們的視線，創(chuàng)業(yè)就找孵化器已成為一些創(chuàng)業(yè)者們的不二之選。

科技部火炬中心孵化器處處長(zhǎng)陳晴表示，未來(lái)孵化器的建設(shè)一定要向?qū)I(yè)化、規(guī)模化和國(guó)際化方向發(fā)展。而近幾年，生物醫(yī)藥、新材料、互聯(lián)網(wǎng)、電子信息的專業(yè)型孵化器成為行業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)。從共性上來(lái)看，2015年孵化器的建設(shè)仍將圍繞著新一代互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)、大數(shù)據(jù)等重點(diǎn)新興產(chǎn)業(yè)展開。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)孵化器建設(shè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，很多在早期建設(shè)的具有一定物理體量的孵化器，投資資金已經(jīng)開始回?cái)n，開始將發(fā)展重點(diǎn)放在孵化服務(wù)的深根細(xì)作上，而對(duì)于一些輕資產(chǎn)的創(chuàng)新型孵化器來(lái)說(shuō)，強(qiáng)調(diào)孵化服務(wù)一直是其一大特色。

但是在中國(guó)，孵化器不論從數(shù)量上、規(guī)模上還是地理布局上都在逐步增加，但是不同地方的創(chuàng)業(yè)發(fā)展史、科技發(fā)展水平以及新興產(chǎn)業(yè)的活躍程度層次不齊，所以需要根據(jù)本地重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)、主流產(chǎn)業(yè)來(lái)建設(shè)孵化器。

中部地區(qū)或迎來(lái)發(fā)展契機(jī)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目的是整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

目前傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)、一般產(chǎn)業(yè)園區(qū)等進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的階段，開始向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。開發(fā)者不再僅僅關(guān)注房子、園區(qū)的投資建設(shè)，更加落實(shí)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)園區(qū)的發(fā)展。

中經(jīng)匯成認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)周期過程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要緊密結(jié)合國(guó)家政策，根據(jù)政策引導(dǎo)和考察地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況來(lái)定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主題。2015年受到國(guó)家鼓勵(lì)的行業(yè)為文化傳媒、生物產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)等，這將是2015年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)，原有的物流、孵化器、影視產(chǎn)業(yè)等也將持續(xù)得到關(guān)注。

“先圈地，后打算”的發(fā)展模式似乎已成定律，目前，盡管一些知名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已完成基本布局，但隨著越來(lái)越多的開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加之政策的一再調(diào)整，如何布局仍是一個(gè)讓人頭痛的問題。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不僅有國(guó)內(nèi)房企、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商等進(jìn)入，更有國(guó)外大佬如普洛斯、豐樹集團(tuán)等較早介入，深耕細(xì)作，因此行業(yè)壁壘較高。目前東部地區(qū)土地稀缺性高，拿地成本高，而未來(lái)國(guó)家將發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起，因此企業(yè)可以適當(dāng)考慮在中部地區(qū)拿地。