在城市開發過程中，有效釋放與利用產業用地，是促進土地集約化利用與產業升級轉型的關鍵，也是區域增速發展的突破口。文章以深圳市龍田片區為例，先介紹了片區統籌規劃的思路及深圳市龍田片區概況，然后從三個方面剖析了深圳市龍田片區統籌規劃實踐，包括確定開發模式、生成規劃方案和確定實施方案。通過片區統籌探索，對片區內用地功能布局、產業用地規整、公共配套設施建設等進行統籌規劃，以期破解片區發展的空間難題，為坪山高新區釋放連片產業用地空間，推動深圳市龍田片區的快速發展。

一、片區統籌規劃的思路

片區現有的法定圖則與區域的快速發展難以充分匹配，當前的發展建設需求遠高于現有法定圖則的管控要求，降低了規劃實施效率。同時，市場主體往往選擇推進難度小的單元進行開發，易出現開發碎片化現象，編制片區統籌規劃應運而生。

片區統籌規劃是從存量規劃角度出發，面向土地二次開發的具體實施，以研究片區內的若干個項目為統籌靶向，從中觀層面實現統籌協調與利益平衡的存量用地詳細規劃，最終實現優化空間布局、完善城市功能、改善環境品質、促進產業轉型升級的目標。

1.1? 開發單元劃定

開發單元是進行現狀梳理、規劃管控及指導二次開發的基本單元，一個開發單元可包含多個開發項目，每個開發單元規模應控制在 10—30hm2。合理地劃分開發單元是片區統籌規劃的基本前提，應在充分考慮土地權屬、建設情況、規劃土地用途、重大基礎設施分布等現狀及相關規劃定位情況的基礎上，合理平衡開發單元之間收益與捆綁責任的關系。

1.2? 產城融合規劃

根據現有條件、城市規劃、工業區塊線等相關限制條件，結合規劃人口，擬定規劃初步方案，完善產業配套，實現產城融合。交通組織方面，通過現狀改建、規劃新建、打通斷頭路等方式確立路網體系，加強片區外交通聯系。公共設施方面，確立設施規模與選址，優先保障重大項目落地，統籌協調開發單元設施分擔責任。產業用地布局方面，劃定產業用地空間并確定改造方式，合理制定產業發展戰略，引導產業升級，對符合片區未來發展的產業給予適當容積率獎勵。

1.3? 利益統籌

參考市場經驗構建包括平均利潤率、拆建比、貢獻率、拆補比例等經濟指標的測算體系，確定片區整體的利益統籌指標。在保證項目開發經濟性與可實施性的前提下，核算各項目開發總量分配、公共配套設施建設規模、留用地規模、拆遷安置與土地賠償等分擔方案，平衡權責關系。

1.4? 規劃的管控、調整與實施

依據相關規范與準則，設置剛彈性地塊控制指標，限定總開發量上限，為重點產業區預留發展空間。校核公共配套設施與路網密度，檢驗生態控制線、市政管線、土地利用規劃限建區等限制建設條件，結合現狀建設與潛在項目調整、落實規劃方案。

二、深圳市龍田片區概況

深圳市龍田片區位于深圳市坪山區北部，與惠州市惠陽區交界，北鄰坪地國際低碳城，西靠松子坑水庫生態控制區，是國家級新能源汽車產業基地及坪山高新區的重要組成部分，規劃范圍為 699hm2。深圳市龍田片區區位圖如圖 1 所示。在深圳“東進戰略”推進下，坪山區位價值大幅提升，新能源汽車產業的發展帶動深圳市龍田片區發展成為必然趨勢。然而，當下深圳市龍田片區的產業結構與產業空間不能適應區域發展要求。深圳市龍田片區承擔新能源汽車的生產制造功能，是未來產業創新平臺。可見，產業立城是深圳市龍田片區的主要思路，釋放及提升產業用地空間是亟須開展的一項工作。龍田現狀工業用地 223hm2，占總用地面積的 47%，廠房建筑總量為 211hm2，占總建筑面積的 56%，廠房零散分布，多為 6 層以下建筑物，土地節約集約利用程度低。工業園區規模較小、產業門類低端、生產效率低、建筑質量差、配套服務不齊全，難以承載新型產業用地空間。

三、深圳市龍田片區統籌規劃實踐

3.1? 確定開發模式

綜合考慮現狀建設與權屬信息、村界、潛在開發項目、規劃路網等因素，劃定 12 個開發單元。根據社區合法用地的占比，確定開發單元的二次開發方式，即劃定拆除重建單元 6 個、綜合整治單元 2 個、土地整備單元 3 個、安置單元 1 個。深圳市龍田片區規劃結構空間示意圖如圖 2 所示。

圖 2 ：深圳市龍田片區規劃結構空間示意圖

3.2? 生成規劃方案

設定初始容積率（其中居住為 4.0、商業為 5.0、新建工業為 4.0、綜合整治工業為 2.0）以及整體拆建比，擬定初步的規劃建設規模總量。方案確定以龍興路為發展主軸線，龍興路以東、龍灣路以北及白石路以東為集中產業空間，田坑水、生態控制線周邊及現狀山體為綠色空間，其余為居住配套空間的規劃結構。

結合上位規劃，制定龍田產業發展戰略，以集約節約用地為前提，引導片區產業升級，整合片區內所有產業用地至工業區塊線內，增加產業建筑面積近 323hm2。深圳市龍田片區產業用地空間布局示意圖如圖 3 所示。

圖 3 ：深圳市龍田片區產業用地空間布局示意圖

優先規劃落實高、快速路，加強工業區與外部的交通聯系。拓寬主干道路龍興路與白石路，將寶梓北路由坑梓中心區引入片區，并結合快速路網實現客貨分流，改善片區產業空間的交通條件。完善南北向次干道體系與片區支路網體系，加強產業空間內部聯系及產業區與居住區的聯系，形成完整的路網體系。

以預期20萬人口配置公共服務設施，優先配置九年一貫制學校、綜合醫院等重大教育和醫療設施，并根據利益平衡方案，分配開發單元的公共服務設施承擔責任。通過建設人才公寓，配建保障性住房，發展龍田商業中心與社區鄰里中心，合理布局社區級公共服務設施，保障產業生產與研發人員生活配套，促進產城融合。

3.3? 確定實施方案

（1）規劃管控。設置地塊剛彈性控制指標，開發項目給予剛性容積率控制上限（居住用地容積率上限控制為 5.0，商業用地為 6.0，普通工業用地為 4.0，新型產業用地為 6.0）；政府收回地塊，留足彈性容積率空間。綜合考慮規劃分區、地形因素、山體與視線通廊等，劃定建筑空間管控線，保障合理的城市景觀。校核規劃路網與公共服務設施，調整用地規劃與地塊容積率。針對重點產業片區，引入“白地”空間預留機制，預留產業未來發展空間。

（2）實施方案。推動重點工業區同富裕工業區升級改造與綜合整治方案，對片區內產業空間升級改造及生活空間的重塑起到示范作用。推進與實施綠梓大道北延、外環高速建設等，改善片區交通大環境。推進重大市政設施、教育醫療設施等項目落地。結合田坑水與三角樓水整治工程，重塑片區景觀，優化產業空間環境。依據規劃與利益統籌方案，綜合考慮開發難度、經濟可行性，確立開發時序。近期推進四個重點開發區域開發與實施，中期推進潛在更新項目與片區東部秀新工業區綜合整治。

四、結束語

片區統籌規劃是深圳坪山在存量規劃背景下，通過對土地二次開發的統籌規劃與利益平衡，對片區資源的重新統籌配置，也是升級改造產業空間與完善公共配套設施的嘗試性研究。文章利用片區統籌規劃手段對龍田用地布局進行研究，對產業用地進行空間騰挪置換，釋放了約 1.6km2 的產業用地，為坪山區新能源汽車產業與未來產業發展提供了空間可能。通過對深圳市龍田片區統籌規劃的實例研究，探討片區統籌規劃與利益平衡方案，實現產業用地的升級改造與城市資源的優化配置，是對存量產業用地開發進行統籌規劃的一次有益嘗試。（作者：黃曉冰）